Z raportu BNP Paribas Real Estate Poland „Review – rynek biurowy w Warszawie, II kw. 2026” wynika, że wolumen transakcji zawartych między kwietniem a czerwcem wyniósł rekordowe 283 tys. m kw. i był o 83,5% wyższy niż w analogicznym okresie ubiegłego roku. Poprzedni rekord z 2019 roku wynosił 258 tys. m kw. Obecnie motorem napędowym rynku są zarówno duże korporacje, jak i podmioty z sektora publicznego oraz dynamicznie rozwijającej się branży dual-use.

Największe transakcje i struktura rynku

Liderem zestawienia transakcji w drugim kwartale zostało przedłużenie umowy przez poufnego najemcę w budynku Senator (Centralny Obszar Biznesu), obejmujące 23,9 tys. m kw. Znaczące umowy podpisali również: Frontex w Warsaw Spire B (21,5 tys. m kw. – przedłużenie) oraz Visa Europe w projekcie The Bridge (17,3 tys. m kw. – nowa umowa).

Struktura popytu wskazuje na dominację renegocjacji, które odpowiadały za 52% wszystkich kontraktów. Nowe umowy stanowiły 44% wolumenu, natomiast udział przednajmów utrzymał się na poziomie 3,6%. W ujęciu sektorowym aktywny pozostaje sektor publiczny (13% udziału w ostatnich 4 kwartałach), który wyprzedził branżę produkcyjną (12%) oraz IT (11%).

Należy oczekiwać dalszego spadku dostępności nowoczesnych biur w najbardziej poszukiwanych lokalizacjach. Rynek coraz wyraźniej funkcjonuje jako przestrzeń dwóch prędkości. W centrum przewagę negocjacyjną posiadają właściciele, podczas gdy poza centralnymi strefami większa dostępność powierzchni nadal zapewnia najemcom szerszy wybór i większą elastyczność negocjacyjną – ocenia Wiktoria Weilandt, Pełniąca Obowiązki Dyrektora, Dział Wynajmu Powierzchni Biurowych BNP Paribas Real Estate Poland.

Podaż w fazie spowolnienia i zasoby w budowie

W II kwartale 2026 roku do użytku oddano jedynie 2,3 tys. m kw. nowej powierzchni w ramach inwestycji Przemysłowa 26 zrealizowanej przez Powiśle Nieruchomości. Łączna nowa podaż z ostatnich czterech kwartałów wyniosła niespełna 49 tys. m kw. Analitycy wskazują jednak na ożywienie w segmencie budowy – do końca 2028 roku planowane jest dostarczenie 138,9 tys. m kw., z czego większość (63%) powstanie w centrum stolicy.

Do kluczowych projektów w realizacji należą:

• AFI Tower – 50 000 m kw. (planowane oddanie: III kw. 2028)

• Upper One – 35 500 m kw. (planowane oddanie: I kw. 2027)

• Skyliner II – 23 000 m kw. (planowane oddanie: IV kw. 2026)

Spadek pustostanów i presja na czynsze

Całkowite zasoby wolnej powierzchni w Warszawie skurczyły się do poziomu 529,5 tys. m kw., co oznacza spadek o 22% rok do roku i 11% kwartał do kwartału. Średni wskaźnik pustostanów dla miasta wynosi 8,5%, jednak w strefach centralnych wskaźnik ten spadł do poziomu 4,8%. W biurowcach najnowszej generacji (do 5 lat) wolna przestrzeń to zaledwie 2,1%.

Najtrudniejsza sytuacja dla najemców panuje w strefach Centrum Wschód (3,8% pustostanów) oraz Ursynów i Wilanów (2,7%). Z kolei największy wybór biur oferują Korytarz Żwirki i Wigury (19,7%) oraz Służewiec (17%).

Rosnąca konkurencja o najlepsze biura przekłada się również na ceny. Obecnie najwyższe czynsze bazowe za powierzchnie biurowe w centrum Warszawy wynoszą 30,00 EUR za m kw. miesięcznie, a poza centrum sięgają 19,50 EUR. Prognozujemy, że stawki za najbardziej prestiżowe lokalizacje mogą jeszcze w tym roku przekroczyć poziom 30 EUR za m kw. – podaje Ewa Nicewicz, Starsza Konsultantka, Dział Wynajmu Powierzchni Biurowych BNP Paribas Real Estate Poland.

Perspektywy rynkowe

Stabilny popyt przy ograniczonej liczbie nowych otwarć będzie w nadchodzących miesiącach umacniać pozycję wynajmujących w sercu Warszawy. Analizy makroekonomiczne BNP Paribas wskazują na sprzyjające otoczenie, w tym prognozowany spadek głównej stopy procentowej NBP do 3,75% w 2026 roku. Najemcy poszukujący nowoczesnych powierzchni o wysokim standardzie technicznym i środowiskowym (ESG) muszą liczyć się z ograniczonym wyborem i koniecznością szybszego podejmowania decyzji o rezerwacji biur w powstających wieżowcach.