Polski sektor nieruchomości komercyjnych wkracza w etap specyficznego "recyklingu", który jednak rzadko oznacza rewitalizację w duchu "reuse & refurbish". Zamiast adaptacji istniejącej tkanki, inwestorzy częściej decydują się na rozbiórki, a w miejsce biurowców powstają nowe projekty, zazwyczaj o funkcji mieszkaniowej. Analiza przygotowana przez ekspertów Walter Herz wskazuje, że zjawisko to, w połączeniu z ograniczeniami deweloperskimi, prowadzi do wyraźnego kurczenia się podaży nowoczesnej powierzchni biurowej, co z kolei wymusza na najemcach zmianę strategii lokalizacyjnych. Choć w branży szeroko debatuje się nad potencjałem konwersji, w rzeczywistości projekty polegające na gruntownej modernizacji i zmianie przeznaczenia istniejących budynków stanowią margines rynku. Dominującym modelem działania pozostaje zastępowanie starej zabudowy nowymi obiektami.

„Rozmów o konwersjach jest dużo, jednak realnych przykładów takich przedsięwzięć jest na rynku niewiele. Starsze budynki biurowe są w większości przypadków wyburzane, a nie modernizowane. W ich miejsce wchodzą głównie inwestycje mieszkaniowe, co prowadzi do systematycznego kurczenia się zasobów biurowych w największych miastach, szczególnie w Warszawie” – zauważa Bartłomiej Zagrodnik, Managing Partner, CEO w Walter Herz.

Modernizacje to wciąż rzadkość Inicjatywy oparte na rzeczywistej adaptacji biurowców są realizowane incydentalnie. W stolicy można wskazać zaledwie kilka takich przedsięwzięć. Przykładowo, biurowiec przy ul. Moniuszki 1A w centrum Warszawy ma zostać przekształcony w luksusowy apartamentowiec, a obiekt przy ul. Siennickiej 29 zmienił już swoje przeznaczenie na funkcję mieszkalną. Podobny los czeka budynek Nowy Świat 2.0, który powróci do swoich pierwotnych, mieszkaniowych korzeni. Zmiana funkcji dotyczy również terenów na Służewcu, czego przykładem jest dawny biurowiec CPD przy ul. Cybernetyki, gdzie powstaje osiedle Esy Floresy. Z kolei w kompleksie Lipowy Office Park jeden z budynków został zaadaptowany przez instytucję publiczną (Komenda Główna Policji), a drugi przekształcony w akademik marki SHED Co-living. Biurowce ustępują miejsca osiedlom Znacznie powszechniejszym zjawiskiem są jednak wyburzenia. Z mapy Warszawy znikają ikoniczne obiekty, takie jak Intraco przy ul. Stawki, w miejscu którego powstanie Intraco 2, czy Ilmet przy Rondzie ONZ, który ustąpi miejsca wieżowcowi Warsaw One. Wielkie zmiany zachodzą w biznesowej części Mokotowa, gdzie likwidacja tkanki biurowej na rzecz "mieszkaniówki" nabiera tempa. Po rozebraniu biurowców Saturn, Syriusz i Orion (część Emparku), realizowane jest osiedle Moderna Mokotów. Podobny los spotkał obiekty takie jak Libro Mokotów, Trinity One czy kompleks przy zbiegu ulic Marynarskiej i Wynalazek – wszystkie te tereny zostały przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową. Ekonomia dyktuje warunki Decyzje inwestorów są ściśle powiązane z rachunkiem ekonomicznym, który w obecnych realiach nie sprzyja rewitalizacjom.

„Decyzje o wyburzeniach zamiast modernizacji wynikają przede wszystkim z rachunku ekonomicznego. Koszt modernizacji starszych biurowców bywa wyższy niż realizacja nowych, a ich konstrukcja często uniemożliwia wdrożenie nowoczesnych rozwiązań architektonicznych i technicznych” – wyjaśnia Bartłomiej Zagrodnik.

Dodatkowym czynnikiem hamującym nowe projekty biurowe są dysproporcje w przychodach z najmu w porównaniu do rynków zachodnich. Czynsze "prime" w Warszawie (22–26 euro/mkw.) są znacznie niższe niż w Berlinie (40–50 euro/mkw.) czy Londynie (nawet 130 euro/mkw.), podczas gdy koszty budowy pozostają wysokie.

„Nowe inwestycje blokują rekordowo wysokie koszty budowy, związane m.in. z rygorystycznymi wymogami ESG, a także ograniczenia formalne i administracyjne oraz dostęp do finansowania bankowego. Powodem, dla którego deweloperzy przestawiają się na budowę mieszkań są także znacznie niższe przychody z wynajmu biur w Polsce niż na rynkach Europy Zachodniej, podczas gdy zwrot z wynajmu mieszkań pozostaje na bardziej zbliżonym poziomie” – informuje Bartłomiej Zagrodnik.

Ekspert Walter Herz nie pozostawia złudzeń co do przyszłości tego trendu:

„Dopóki czynsze biurowe w Polsce nie zbliżą się do poziomów zachodnioeuropejskich, konwersje biurowe będą realizowane jedynie w przypadkach obiektów o wyjątkowo dobrych parametrach wyjściowych” – podsumowuje Bartłomiej Zagrodnik.

Rosnąca luka podażowa i powrót na Służewiec Wstrzymanie wielu inwestycji doprowadziło do drastycznego spadku nowej podaży. Obecnie w Polsce buduje się zaledwie nieco ponad 400 tys. mkw. biur – o połowę mniej niż w okresach boomu. W Warszawie w 2026 roku planowane jest oddanie do użytku jedynie około 60 tys. mkw., co przy stabilnym popycie (szacowanym na 1,5 mln mkw. w 2025 roku) tworzy wyraźną lukę podażową. Ta sytuacja powoduje, że najemcy ponownie zwracają uwagę na warszawski Służewiec Przemysłowy. Dzielnica ta, dysponująca wciąż sporymi zasobami wolnej powierzchni (pustostany na poziomie 17–18 proc.), wraca do gry. Firmy, zamiast czekać latami na nowe projekty w centrum, decydują się na zmodernizowane biura na Mokotowie, akceptując nawet wyższe stawki czynszu w zamian za standard i dostępność. Jeśli obecne trendy się utrzymają, rynek warszawski może wkrótce doświadczyć istotnego wzrostu stawek najmu, zwłaszcza w centralnych lokalizacjach biznesowych.