Z najnowszego raportu międzynarodowej firmy doradczej Cushman & Wakefield wynika, że rynek powierzchni magazynowo-przemysłowych w Polsce w pierwszym półroczu 2025 roku wszedł w fazę stabilizacji. Mimo że skumulowany popyt wzrósł o 10% w ujęciu rocznym, jego struktura została zdominowana przez renegocjacje istniejących umów. Jednocześnie, choć całkowite zasoby powierzchni przekroczyły 36 mln mkw., podwajając się w ciągu sześciu lat, aktywność deweloperska zanotowała spadek o 26% w porównaniu do analogicznego okresu 2024 roku.

Popraw: Aktywność najemców zdominowana przez renegocjacje

– W pierwszym półroczu 2025 roku skumulowany popyt na nowoczesne powierzchnie przemysłowe osiągnął poziom blisko 3 mln mkw., co oznacza wzrost o 10% rok do roku oraz ponad 4% powyżej średniej dla analogicznego okresu z lat 2020-2024 – komentuje Anita Mikusek, Senior Research Consultant, Cushman & Wakefield. Kluczowym elementem analizy popytu jest jego struktura, w której dominują renegocjacje, stanowiące 54% całkowitego wolumenu transakcji najmu. Mimo że ich udział nieznacznie zmalał w ujęciu kwartalnym (z 56% w I kw. do 53% w II kw.), trend ten wpisuje się w obserwowaną w latach 2023-2024 tendencję wzrostu udziału odnowień z około 30% do 40%. – Na rynku obserwujemy wysoką liczbę zapytań o powierzchnie przemysłowe, jednak struktura popytu z dominacją renegocjacji sugeruje, że znaczna część tych zapytań nadal pełni funkcję benchmarkową, służącą optymalizacji warunków najmu w istniejących lokalizacjach. W efekcie trudno jednoznacznie ocenić, czy wzrost aktywności przełoży się na realny wzrost popytu netto lub rozwój nowych inwestycji. Jednocześnie rosnące znaczenie nearshoringu i inwestycji infrastrukturalnych daje podstawy do oczekiwań na odbicie w drugiej połowie roku. Co prawda wskaźnik PMI, obrazujący kondycję sektora przemysłowego, spadł z majowego poziomu 47,1 do 44,8 w czerwcu, co sygnalizuje pogorszenie warunków gospodarczych oraz przejściowe spowolnienie aktywności w sektorze aktywności, jednak bieżące i planowane inwestycje w infrastrukturę energetyczną i cyfrową powinny dodatkowo wspierać popyt na powierzchnie magazynowe i przemysłowe – dodaje Anita Mikusek, Senior Research Consultant, Cushman & Wakefield. Wartość nowych umów oraz ekspansji w analizowanym okresie przekroczyła 1,3 mln mkw., z czego na drugi kwartał przypadło ponad 860 000 mkw.

Podaż: umiarkowane odbicie aktywności budowlanej

– W drugim kwartale 2025 roku deweloperzy ukończyli realizację ok. 470 000 mkw. nowej powierzchni magazynowej, co oznacza, że całkowita powierzchnia magazynowa w Polsce osiągnęła poziom ponad 36 mln mkw. W ciągu zaledwie sześciu lat rynek podwoił się z nawiązką, co pokazuje imponujące tempo rozwoju sektora logistycznego w Polsce. Gdyby wszystkie obiekty przemysłowo-logistyczne ustawić obok siebie, zajęłyby obszar równy 7% powierzchni Warszawy, 11% Krakowa lub 12% Wrocławia – tłumaczy Anita Mikusek, Cushman & Wakefield. Pod względem geograficznym, największe zasoby powierzchni magazynowej skoncentrowane są w trzech kluczowych województwach: mazowieckim (ok. 7,20 mln mkw.), śląskim (6,1 mln mkw.) oraz dolnośląskim (5,3 mln mkw.). – Od kwietnia do czerwca rozpoczęto realizację blisko 660 000 mkw. nowych inwestycji przemysłowych – ponad dwukrotnie więcej niż w okresie styczeń-marzec. Tym samym na zakończenie pierwszego półrocza 2025 roku wolumen powierzchni w budowie wyniósł ok. 1,5 mln mkw., co oznacza lekkie odbicie względem pierwszego kwartału. Jednocześnie aktywność deweloperska wciąż wpisuje się w obserwowany trend spadkowy i wynosi o 26% mniej r/r. Udział inwestycji spekulacyjnych utrzymał się na poziomie 41%, co przekłada się na 603 000 mkw. powierzchni dostępnej do wynajęcia, wskazując na umiarkowany optymizm deweloperów wobec przyszłego popytu – dodaje Anita Mikusek, Cushman & Wakefield. Liderem pod względem aktywności deweloperskiej pozostaje region Mazowsza, który odpowiada za 32% krajowego wolumenu powierzchni w budowie. Wysoką aktywność wykazują również województwa śląskie (14%) oraz łódzkie i pomorskie, które w drugim kwartale zrównały się pod względem wolumenu inwestycji – każde z nich miało po 12% udziału, co oznacza około 172 000 mkw. w realizacji. W obecnych warunkach rynkowych deweloperzy coraz częściej uzależniają rozpoczęcie nowych projektów od wcześniejszego zabezpieczenia umów najmu, na przykład poprzez umowy typu pre-lease lub zwiększenie poziomu wynajęcia w istniejących obiektach. Inwestycje realizowane w pełni spekulacyjnie są rzadkością i koncentrują się głównie na wybranych subrynkach typu „core” o niskim poziomie pustostanów.

Pustostany: rynek wchłania nową podaż, ale nierównomiernie

W drugim kwartale 2025 roku zaobserwowano spadek dostępnej powierzchni magazynowej w Polsce do poziomu 2,95 mln mkw. Przełożyło się to na obniżenie wskaźnika pustostanów do 8,2%, co stanowi poprawę o 0,3 p.p. w stosunku do poprzedniego kwartału oraz o 0,16 p.p. rok do roku. Najwyższy poziom pustostanów odnotowano w województwach lubuskim (18,4%), świętokrzyskim (17,2%) i pomorskim (10,7%). Z kolei najniższy wskaźnik dotyczył regionów o ograniczonej podaży, takich jak podlaskie (0%), warmińsko-mazurskie (0%) oraz opolskie (1,7%). Ograniczenie udziału inwestycji realizowanych spekulacyjnie powinno wpłynąć na dalsze hamowanie wzrostu wskaźnika pustostanów, co przyczyni się do stabilizacji rynku w nadchodzących kwartałach.

Czynsze: rynek w równowadze, ale presja nie znika

W drugim kwartale 2025 roku czynsze na rynku magazynowym pozostały na stabilnym poziomie, bez odnotowanych istotnych zmian, chociaż w niektórych lokalizacjach możliwe były niewielkie korekty w dół. Stawki bazowe dla obiektów typu big-box utrzymały się w przedziale 3,60-5,75 EUR/m², a dla projektów SBU/City Logistics wynosiły od 4,00 do 8,25 EUR/m². – Prognozy na kolejne miesiące wskazują na kontynuację stabilizacji – zarówno pod względem poziomu czynszów, jak i aktywności najemców. Rynek pozostaje zrównoważony, a presja na korekty cenowe ograniczona do wybranych lokalizacji o podwyższonym poziomie pustostanów – podsumowuje Anita Mikusek, Cushman & Wakefield.

Rynek pracy: sektor blue collar w I półroczu 2025

Analiza Cushman & Wakefield została uzupełniona o dane dotyczące rynku pracy. Jak wynika z informacji firmy Randstad Polska, w drugim kwartale bieżącego roku najwyższe płace zasadnicze dla pracowników blue collar (wykwalifikowanych i niewykwalifikowanych) odnotowano w województwach świętokrzyskim i małopolskim, gdzie stawki sięgały niemal 40 zł/godz. Dominujące dotąd województwo dolnośląskie utrzymuje poziom ponad 37 zł/godz. Najniższe zarobki oferowano pracownikom produkcyjnym w województwie warmińsko-mazurskim (niewiele ponad 31 zł/godz.), a średnia stawka zasadnicza brutto dla kraju wyniosła 36,19 zł/godz. – Dysproporcje w oferowanym wynagrodzeniu wynikają, między innymi z poziomu i tempa, w jakim rozwijają się poszczególne regiony, czy gęstości zaludnienia. Warto również zauważyć, że rejestrowana rotacja pozostaje na stabilnym poziomie, nie wynika to jednak - jak mogłoby się wydawać - z ogólnego zadowolenia z warunków zatrudnienia, a raczej z ograniczonej liczby ofert pracy oraz warunków, jakie pracodawcy proponują. Jak wskazują nasze dane za I kw., czas poszukiwania pracy wynosił rekordowe 3,3 miesiąca – komentuje Dagmara Żuromska, National Sales and Key Account Manager, Randstad Polska.