Zgodnie z najnowszymi danymi międzynarodowej firmy doradczej Cushman & Wakefield, całkowita wartość transakcji inwestycyjnych w 2025 roku w Europie Środkowo-Wschodniej osiągnęła poziom 11,8 mld EUR. Oznacza to wzrost o 34,0% r/r i jest to najlepszy wynik roczny od 2019 roku. Polska odpowiadała za 38% całkowitego wolumenu transakcji, Czechy za blisko 36%, natomiast Słowacja za około 9%. Czwarty kwartał przyniósł wyraźną poprawę płynności, co potwierdza powrót inwestorów do tej części Europy.

Strukturalne zmiany na rynku nieruchomości

Rok 2025 został zdefiniowany przez trzy kluczowe trendy. Najważniejszym z nich był rekordowy udział kapitału krajowego, który odpowiadał za 65% całkowitego wolumenu transakcji. Równocześnie stopy kapitalizacji dla najlepszych aktywów (yields) ustabilizowały się, przy czym w sektorach biurowym i logistycznym odnotowano selektywną kompresję dla najbardziej atrakcyjnych nieruchomości.

Nastąpiła także istotna rotacja sektorowa. Liderem segmentu zostały nieruchomości biurowe z udziałem na poziomie 35,9%. Sektor magazynowy utrzymał silną pozycję (25,5%), wyprzedzając nieruchomości handlowe (23,7%) oraz hotele, które osiągnęły rekordowy, 9-procentowy udział w rynku. Na polskim rynku trend ten był jeszcze wyraźniejszy – obiekty biurowe wygenerowały 39% wolumenu, magazyny 33%, a handel 19%. Sektor hotelowy i mieszkaniowy odpowiadały odpowiednio za 8% i 1% wartości transakcji.

Region Europy Środkowo-Wschodniej wchodzi w 2026 rok z większą przejrzystością cenową i rosnącą płynnością na lokalnych rynkach. W przypadku najbardziej atrakcyjnych obiektów biurowych i logistycznych w lokalizacjach o ograniczonej podaży obserwujemy już wzrosty cen. Jednocześnie na rynek powróciły transakcje portfelowe oraz umowy o wartości powyżej 100 mln EUR. Z perspektywy rynku kapitałowego kluczowym zjawiskiem 2025 roku w regionie CEE był bezprecedensowy udział kapitału krajowego. W Polsce rodzimi inwestorzy odpowiadali za ok. 20% całkowitego wolumenu transakcji i około 30% w segmencie biurowym, co jest namacalnym dowodem profesjonalizacji lokalnych graczy – tłumaczy Paweł Partyka, Head of Capital Markets Poland, Cushman & Wakefield.

Kondycja poszczególnych sektorów

Wzmożona aktywność inwestycyjna wynikała bezpośrednio z jakości dostępnych aktywów. Sektor magazynowy przyciągał kapitał nowoczesną infrastrukturą i stabilnymi parametrami operacyjnymi najemców. W sektorze biurowym kluczowym czynnikiem była rekordowo niska nowa podaż w stolicach CEE, co prowadzi do kompresji wskaźnika dostępnej powierzchni.

Rynek handlowy skupił się na formatach o wysokiej odporności, takich jak parki handlowe i dominujące centra regionalne. Z kolei segment hotelowy odnotował dynamiczny wzrost przychodów na dostępny pokój (RevPAR) o 8,9% r/r, co przy ograniczonej podaży nowych obiektów istotnie wzmocniło nastroje inwestycyjne.

Liderzy regionu i perspektywy na 2026 rok

Największe wzrosty odnotowano w Czechach, gdzie wolumen osiągnął 4,2 mld EUR (+155% r/r). W Polsce (4,5 mld EUR) dominowały inwestycje magazynowe oraz ożywienie na rynku biurowym w Warszawie. Słowacja zamknęła rok z historycznie wysokim wynikiem, napędzanym przez portfelowe transakcje magazynowe. Poprawę płynności zaraportowano również w Bułgarii, Rumunii, Serbii oraz na Węgrzech.

Prognozy Cushman & Wakefield na 2026 rok zakładają utrzymanie stabilnych stóp kapitalizacji. Możliwe jest ich dalsze obniżenie w przypadku budynków biurowych i logistycznych spełniających rygorystyczne standardy ESG. Ryzyko makroekonomiczne związane z tempem normalizacji stóp procentowych pozostaje na umiarkowanym poziomie.