Rynek magazynowy w Polsce na koniec 2025 roku charakteryzował się dużą dyscypliną podażową. Łączne zasoby w pięciu głównych regionach utrzymują silną pozycję, jednak struktura popytu uległa zmianie. Kluczowymi czynnikami decyzyjnymi stały się dostępność modułów „od zaraz” oraz wysoki standard techniczny zgodny z wymogami ESG.

Warszawa: dominacja logistyki miejskiej i presja na czynsze

W pierwszej strefie warszawskiej, dysponującej 7,4 mln mkw. powierzchni, popyt napędzała logistyka ostatniej mili. Najemcy poszukiwali głównie modułów o wielkości 2 000 – 3 000 mkw. z możliwością szybkiego rozpoczęcia działalności. W strefie podmiejskiej (Warszawa II) główną aktywnością były przedłużenia istniejących kontraktów, co wymusiło na właścicielach większą elastyczność w pakietach zachęt.

W 2025 roku warszawski rynek magazynowy wszedł w fazę większej równowagi, przechodząc od dynamicznej ekspansji do bardziej selektywnego rozwoju. Ostrożniejsze podejście deweloperów i realizacja projektów głównie z zabezpieczonym popytem przełożyły się na większą równowagę po stronie podaży. Jednocześnie znacząca część aktywności koncentrowała się wokół powierzchni dostępnych od zaraz, odpowiadających na bieżące potrzeby najemców. – mówi Katarzyna Madej, Director, Industrial Agency w Avision Young.

Górny Śląsk: stabilizacja i odporność sektora produkcyjnego

Region śląski, posiadający 6,2 mln mkw. istniejącej powierzchni, umocnił swoją pozycję jako dojrzały hub logistyczno-przemysłowy. Chociaż stawki czynszów bazowych pozostały stabilne (3,80 – 5,40 EUR/mkw.), odnotowano wyraźny wzrost znaczenia parametrów technicznych w kontekście certyfikacji BREEAM i instalacji fotowoltaicznych.

W 2025 r. rynek magazynowy na Górnym Śląsku wszedł w fazę stabilizacji po okresie bardzo dynamicznego wzrostu w latach poprzednich. Podaż i popyt zaczęły się równoważyć, a aktywność deweloperów stała się bardziej selektywna. Ograniczono skalę inwestycji spekulacyjnych, koncentrując się głównie na projektach zabezpieczonych umowami pre-let oraz realizacjach typu BTS, dostosowanych do konkretnych potrzeb najemców. – wskazuje Łukasz Ciepły, Director, Industrial Agency w Avision Young.

Wrocław i Polska Centralna: liderzy nowej podaży i cross-dockingu

Wrocław utrzymał status jednego z najbardziej aktywnych rynków, oddając w 2025 roku do użytku ponad 300 tys. mkw. nowej powierzchni. Region ten przyciąga szczególnie lekka produkcję z sektorów automotive i elektroniki. Z kolei Polska Centralna, z zasobami na poziomie 5,3 mln mkw., pozostaje kluczowym węzłem dla logistyki ogólnopolskiej.

Aglomeracja wrocławska pozostaje jednym z najważniejszych ośrodków logistyczno-produkcyjnych w Polsce. Region korzysta z bardzo dobrego położenia blisko granicy z Niemcami i Czechami oraz rozwiniętej infrastruktury drogowej, w tym autostrady A4 i drogi ekspresowej S8. – komentuje Dorota Koseska, Director, Industrial Agency w Avision Young.

W Polsce Centralnej zauważalna jest ewolucja w stronę bardziej zaawansowanych operacji przeładunkowych.

Istotną rolę w regionie odgrywają najemcy z sektora logistyki, obsługujący zarówno rynek krajowy, jak i międzynarodowy. Dlatego też w Polsce Centralnej obserwowany jest rosnący popyt na magazyny typu cross-dock (x-dock), które umożliwiają szybkie przeładunki i minimalizację czasu składowania towarów. – dodaje Katarzyna Burlińska, Senior Consultant, Industrial Agency w Avision Young.

Poznań: rok spowolnienia i potencjału rezerwowego

Rynek poznański (4,0 mln mkw.) odnotował wzrost poziomu pustostanów oraz wyhamowanie aktywności inwestycyjnej. Mimo mniejszej liczby wielkoskalowych operacji e-commerce, region zachowuje elastyczność cenową (czynsze od 3,65 EUR/mkw.), co według ekspertów Avision Young może sprzyjać szybkiemu ożywieniu w przypadku pojawienia się dużych zapytań ofertowych w nadchodzących kwartałach.