Jak wynika z najnowszego opracowania międzynarodowej firmy doradczej Cushman & Wakefield „EMEA Data Centre MarketBeat H2 2025”, sektor obiektów przetwarzania danych ewoluuje w kierunku wzrostu selektywnego. Pod koniec 2025 roku łączna moc operacyjna funkcjonujących jednostek wzrosła o 19% w skali roku. Perspektywy są jeszcze szersze – inwestycje w budowie opiewają na 2,7 GW, natomiast projekty na etapie planowania to kolejne 12,1 GW, co docelowo może podnieść pojemność regionu do 26,2 GW.

Katalizatorami rozwoju pozostają niezmiennie: upowszechnienie chmury obliczeniowej, dążenie do suwerenności cyfrowej oraz globalna rywalizacja o infrastrukturę niezbędną dla rozwoju sztucznej inteligencji (AI) i obliczeń o wysokiej wydajności (HPC). Eksperci Cushman & Wakefield podkreślają, że o lokalizacji nowych inwestycji decydują obecnie przede wszystkim dostępność mocy, możliwości przyłączeniowe sieci, emisyjność miksu energetycznego oraz stabilność otoczenia regulacyjnego.

Dominacja rynków Powerhouse i nowe rynki regionalne

Choć rynki regionalne zyskują na znaczeniu, trzon sektora wciąż stanowią huby typu „Powerhouse”: Frankfurt, Londyn, Amsterdam, Paryż, Dublin oraz Mediolan. Ta ostatnia metropolia dołączyła do elitarnego grona po przekroczeniu progu 1 GW łącznej mocy operacyjnej i zaplanowanej. Sześć czołowych rynków generuje obecnie około 45% mocy operacyjnej w regionie EMEA i odpowiada za ponad 40% przyszłej podaży.

Tradycyjne centra mierzą się jednak z barierami strukturalnymi, takimi jak deficyt gruntów czy przeciążenia sieci energetycznych. W tej sytuacji kapitał coraz częściej płynie w stronę lokalizacji wschodzących i dojrzałych rynków regionalnych.

Polska liderem regionu CEE

W nowym układzie sił Polska, a w szczególności region warszawski, odgrywa rolę kluczową. Awans stolicy na mapie raportu jest potwierdzeniem dojrzałości tego rynku.

Na tym tle szczególnie mocno wyróżnia się Warszawa, która została sklasyfikowana jako nowy rynek o ugruntowanej pozycji. Stołeczny rynek umacnia tym samym swoją rolę jako najważniejszy hub infrastruktury cyfrowej w Europie Środkowo-Wschodniej. Na koniec 2025 roku moc operacyjna centrów danych w regionie Warszawy osiągnęła 157 MW, co oznacza wzrost o około 10% rok do roku, natomiast w skali całej Polski przekroczyła 210 MW. Jednocześnie warszawski pipeline wzrósł o 45%, osiągając blisko 160 MW, z czego 11 MW pozostaje w budowie, a 148 MW znajduje się na etapie planowania – mówi Kamil Żach, Head of Industrial Sector, Poland Data Centre Advisory Team w Cushman & Wakefield.

Atrakcyjność Warszawy wynika z solidnych fundamentów gospodarczych, dużego rynku wewnętrznego oraz obecności wykwalifikowanej kadry. Miasto stało się strategiczną bramą chmurową dla regionu CEE, co przypieczętowały inwestycje gigantów takich jak Google Cloud, Microsoft Azure czy OVHcloud. Istotnym czynnikiem jest także stabilność instytucjonalna gwarantowana przez członkostwo w strukturach UE i NATO.

Wyzwania infrastrukturalne i miks energetyczny

Pomimo optymistycznych prognoz, branża musi mierzyć się z barierami operacyjnymi, które spowalniają tempo niektórych realizacji.

Skala inwestycji będących aktualnie w fazie budowy w Polsce spadła, co jest bezpośrednio związane z wydłużającym się czasem oczekiwania na przyłącza do sieci, ograniczoną dostępnością stacji elektroenergetycznych oraz rosnącymi kosztami realizacji inwestycji. Dodatkowo krajowy miks energetyczny, nadal częściowo oparty na węglu, oznacza dla operatorów wyższe koszty emisji i większą ekspozycję na ryzyka regulacyjne. Pomimo tych barier Warszawa pozostaje najbardziej wiarygodnym rynkiem wielkoskalowych centrów danych w Europie Wschodniej – dodaje Kamil Żach.

W ocenie analityków to unikalne połączenie skali rynku, dojrzałego ekosystemu chmurowego oraz rosnącego znaczenia Europy Środkowo-Wschodniej sprawia, że pozycja Warszawy na cyfrowej mapie kontynentu staje się niepodważalna.