Łączna podaż przeanalizowanej nowoczesnej powierzchni handlowej w regionie CEE wynosi ponad 33 mln mkw., z czego aż 20 mln mkw. (około dwie trzecie zasobów) ma więcej niż 15 lat. W Polsce segment ten obejmuje blisko 6,5 mln mkw., a w samej Warszawie ponad 70% nowoczesnej powierzchni przekroczyło ten próg wieku. Głównym wyzwaniem dla sektora staje się obecnie utrzymanie konkurencyjności aktywów wobec dynamicznych zmian demograficznych i konsumenckich.

Potencjał konsumencki mimo wyzwań demograficznych

Mimo procesu starzenia się społeczeństwa, eksperci przewidują dalszy rozwój rynków konsumenckich, napędzany rosnącą zamożnością mieszkańców regionu. W Polsce prognozowany wzrost gospodarczy na rok 2026 ma wynieść 3,6%, co stawia kraj w czołówce Unii Europejskiej. Rozwój ten opierać się będzie na konsumpcji gospodarstw domowych oraz inwestycjach finansowanych ze środków unijnych. W kolejnych latach to właśnie wzrost dochodów, a nie liczby ludności, będzie głównym źródłem rozwoju rynków konsumenckich największych miast regionu CEE.

Wyzwania demograficzne nie przekreślają potencjału konsumenckiego Europy Środkowo-Wschodniej. Rosnąca produktywność i wynagrodzenia zwiększają siłę nabywczą gospodarstw domowych, a największe miasta regionu będą nadal skupiać znaczną część wzrostu dochodów i wydatków. Zmienia się jednak nie tylko zasobność portfeli, lecz także sposób ich wydawania. Coraz bardziej dojrzały, zamożniejszy i silniej zorientowany na usługi konsument oczekuje od obiektów handlowych czegoś więcej niż tradycyjnej oferty zakupowej. To jeden z powodów, dla których modernizacja i repozycjonowanie starszych obiektów stają się dziś koniecznością, a nie jedynie jednym z możliwych scenariuszy – mówi Grzegorz Sielewicz, główny ekonomista Colliers w regionie Europy Środkowo-Wschodniej.

Strategie transformacji aktywów handlowych

Na koniec pierwszego półrocza 2026 roku zasoby nowoczesnej powierzchni handlowej w Polsce przekroczyły 14 mln mkw. Raport Colliers wskazuje, że właściciele starszych nieruchomości coraz częściej decydują się na głębokie zmiany strukturalne. Przykłady transformacji obejmują procesy od rekomercjalizacji, przez zmiany funkcji, aż po całkowitą przebudowę formatów.

Portret Grzegorza Sielewicza, głównego ekonomisty Colliers w regionie Europy Środkowo-Wschodniej. Ekspert podkreśla, że wyzwania demograficzne nie przekreślają potencjału konsumenckiego Europy Środkowo-Wschodniej.

• Fort Wola (Warszawa): Powrót na rynek z ofertą typu convenience, gastronomią i rozrywką.

• Sukcesja (Łódź): Przekształcenie w wielofunkcyjną destynację rozrywkową.

• Supersam (Katowice): Zwiększenie udziału funkcji biurowych i gastronomicznych.

• Bytom i Dąbrowa Górnicza: Przekształcenie dawnych hipermarketów w nowoczesne parki handlowe.

• Galeria Malta (Poznań): Wyburzenie obiektu pod zabudowę mieszkaniową.

Właściciele starszych obiektów coraz częściej wykorzystują różne scenariusze transformacji aktywów. W zależności od lokalizacji, pozycji rynkowej i potencjału nieruchomości mogą to być modernizacje, rekomercjalizacje, przebudowy do nowych formatów handlowych, częściowe zmiany funkcji lub projekty mixed-use. Coraz częściej obserwujemy, że o wartości obiektu decyduje nie jego wiek, lecz zdolność do dostosowania się do nowych oczekiwań rynku i użytkowników – podkreśla Marta Cegielnik, dyrektor współzarządzająca Działem Powierzchni Handlowych w Colliers.

Nowy miks najemców kluczem do odporności

W obliczu konkurencji ze strony sektora e-commerce, zarządcy obiektów stawiają na segmenty zdrowia, wellness, rozrywki oraz funkcje społecznościowe. Taka dywersyfikacja ma na celu budowanie regularnego ruchu klientów (footfall) i wzmacnianie pozycji rynkowej obiektu.

Portret Marty Cegielnik, dyrektor współzarządzającej Działem Powierzchni Handlowych w Colliers. Właściciele starszych obiektów coraz częściej wykorzystują różne scenariusze transformacji aktywów.

W dojrzałych centrach handlowych, obok zbilansowanej oferty modowej i lifestylowej, coraz większą rolę w budowaniu przewagi konkurencyjnej odgrywają segmenty gastronomii, rozrywki, edukacji oraz usług związanych ze zdrowiem i szeroko pojętym wellness. W odpowiedzi na zmieniające się oczekiwania konsumentów właściciele obiektów systematycznie dostosowują strukturę najemców, stawiając na miks różnych funkcji, które wzmacniają atrakcyjność destynacji, budują częstotliwość odwiedzin i uzupełniają tradycyjną ofertę zakupową. W efekcie długoterminowo odporny i zdywersyfikowany miks najemców staje się jednym z kluczowych czynników utrzymania konkurencyjności centrów handlowych na dojrzałych rynkach. Jest to szczególnie istotne w kontekście obserwowanego procesu polaryzacji rynku, w ramach którego największe korzyści osiąga ograniczona grupa dominujących liderów, podczas gdy obiekty o słabiej dopasowanej ofercie stopniowo tracą swoją pozycję – zaznacza Anna Radecka-Łysiak, dyrektor współzarządzająca Działem Powierzchni Handlowych w Colliers.

Kontekst regionalny CEE

Polska faza transformacji wpisuje się w szerszy trend widoczny w stolicach krajów ościennych. Najwyższy odsetek nowoczesnej powierzchni handlowej starszej niż 15 lat odnotowano w Budapeszcie (84%) oraz Rydze (76%). W Pradze i Bratysławie wskaźnik ten wynosi po 63%. Jednocześnie większość tych obiektów utrzymuje wysoki poziom wynajęcia, dlatego właściciele koncentrują się głównie na inwestycjach modernizacyjnych, a nie całkowitym odchodzeniu od funkcji handlowej.

Portret Wojciecha Wojtowicza, starszego analityka w dziale Market Insights, Colliers. Zaznacza, że zarządzanie istniejącymi aktywami staje się kluczowym zagadnieniem na rynku nieruchomości handlowych.

W większości analizowanych krajów największą część nowoczesnych zasobów handlowych stanowią dziś obiekty mające od 16 do 30 lat. Oznacza to, że rynek wchodzi w fazę, w której kluczowym zagadnieniem staje się zarządzanie istniejącymi aktywami, a nie rozwój nowej podaży. Skala dojrzałych zasobów handlowych będzie w najbliższych latach jednym z głównych czynników wpływających na kierunki inwestycji i transformacji rynku – mówi Wojciech Wojtowicz, starszy analityk w dziale Market Insights, Colliers.

Eksperci przewidują, że najbliższe lata będą okresem intensywnego repozycjonowania aktywów. Centra handlowe, zamiast być zastępowane nowymi projektami, będą przechodzić kolejne cykle życia, ewoluując w stronę hubów społecznościowych i obiektów wielofunkcyjnych, co potwierdzają modernizacje historycznych domów towarowych w Czechach (Kotva, Máj) czy przebudowy hubów lokalnych na Litwie (MADA). W Bułgarii proces ten obejmuje zarówno modernizację (West Mall Sofia), jak i zmianę funkcji na biurową (Black Sea Center w Warnie) czy konwersję do parków handlowych (Holiday Park Stara Zagora).