Zgodnie z najnowszym raportem AXI IMMO, zatytułowanym „Rynek magazynowy w Polsce I połowa 2025 r.”, sektor nieruchomości przemysłowo-logistycznych w kraju w pierwszych sześciu miesiącach roku wykazywał oznaki stabilizacji. Mimo spowolnienia w zakresie nowej podaży (1,15 mln mkw., spadek o 30% r/r) oraz ostrożniejszego podejścia deweloperów do rozpoczynania kolejnych inwestycji (1,47 mln mkw. w budowie, -26% r/r), całkowite zasoby rynku wzrosły o 7% rok do roku, osiągając poziom 36,03 mln mkw. Popyt brutto, napędzany rosnącą liczbą renegocjacji, wyniósł 2,95 mln mkw. (+10% r/r). Analitycy wskazują również na stabilizację stawek czynszowych na większości rynków oraz utrzymującą się, mimo niepewności makroekonomicznej, atrakcyjność sektora dla inwestorów.

Wzrost znaczenia transakcji sale & leaseback na rynku inwestycyjnym

Sektor magazynowy zdominował rynek inwestycyjny, osiągając wolumen 694 mln EUR, co stanowi wzrost o 135% rok do roku. Na segment ten przypadło aż 40% całkowitej wartości transakcji na rynku nieruchomości komercyjnych. Szczególną rolę odegrały umowy typu sale & leaseback. Największą z nich była finalizacja nabycia dwóch obiektów od Eko-Okien przez amerykański fundusz REIT Realty Income za kwotę 253,5 mln EUR.

„Na rynku inwestycyjnym widzimy wyraźny powrót kapitału, szczególnie w sektorze magazynowym. Inwestorzy konsekwentnie koncentrują się na nowoczesnych obiektach z długimi umowami najmu, zlokalizowanych w kluczowych hubach logistycznych. Transakcje typu sale & leaseback zyskują na popularności. Przy odpowiednim WAULT i atrakcyjnej cenie stanowią dziś ciekawy produkt inwestycyjny,” komentuje Grzegorz Chmielak, Dyrektor Działu Rynków Kapitałowych, AXI IMMO.

Renegocjacje dominują w strukturze popytu

Całkowity popyt brutto w pierwszym półroczu 2025 r. sięgnął 2,95 mln mkw., co oznacza wzrost o 10% w porównaniu z analogicznym okresem ubiegłego roku. Kluczowy wpływ na ten wynik miała duża transakcja typu sale & leaseback. Jednocześnie popyt netto, uwzględniający jedynie nowe umowy i ekspansje, zanotował spadek o 17% r/r, osiągając 1,34 mln mkw., co potwierdza trend rosnącego udziału renegocjacji. Największą aktywność najemców zaobserwowano na Mazowszu (566 tys. mkw.), Śląsku (524 tys. mkw.) oraz na Dolnym Śląsku (429 tys. mkw.). Warto odnotować, że we Wrocławiu za znaczną część popytu netto odpowiadały podmioty z branży e-commerce.

Anna Głowacz, Dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych, AXI IMMO, zauważa: „Sytuacja popytowa w I poł. 2025 roku różniła się znacznie w zależności od regionu, przy czym obserwujemy naturalny wzrost liczby renegocjacji umów, co związane jest z wygaśnięciem kontraktów zawieranych w okresie największego boomu popytowego w latach 2020-2021. Firmy, szczególnie w obliczu niestabilnego otoczenia geopolitycznego i gospodarczego, coraz ostrożniej podchodzą do relokacji czy ekspansji. Mimo to, fundamenty rynku magazynowego pozostają mocne: utrzymuje się stabilny poziom pustostanów, a zainteresowanie ze strony najemców z sektorów handlu czy e-commerce wciąż jest wysokie. Udział największych pięciu rynków magazynowych w Polsce pozostaje dominujący, jednak dynamika wzrostu coraz częściej przesuwa się w stronę mniejszych lokalizacji”.

Deweloperzy działają ostrożniej, poziom pustostanów stabilny

Na koniec czerwca 2025 r. całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej w Polsce wynosiły 36,03 mln mkw., co stanowi wzrost o 7% r/r. W analizowanym okresie deweloperzy dostarczyli 1,15 mln mkw. nowej powierzchni (-30% r/r), z czego najwięcej w województwach dolnośląskim (344 tys. mkw.), śląskim (256 tys. mkw.) i mazowieckim (155 tys. mkw.). Wśród największych ukończonych projektów znalazły się kolejne etapy P3 Wrocław (95 000 mkw.), GLP Wrocław V Logistics Centre (67 600 mkw.) oraz Panattoni Park Sosnowiec Expo (62 100 mkw.). W budowie pozostawało 1,47 mln mkw. (-26% r/r), przy czym zaledwie 41% tej powierzchni realizowano w formule spekulacyjnej. Liderem pod względem nowych inwestycji pozostaje Mazowsze. Poziom pustostanów na koniec czerwca utrzymał się na stabilnym poziomie 8,2%. Najwyższy wskaźnik powierzchni niewynajętej odnotowano w województwie lubuskim (18,4%) i świętokrzyskim (17,2%), natomiast w ujęciu bezwzględnym najwięcej wolnej powierzchni znajdowało się na rynkach głównych: dolnośląskim (542 tys. mkw.), mazowieckim (477 tys. mkw.) oraz łódzkim (452 tys. mkw.).

Stabilizacja stawek czynszowych

W pierwszej połowie 2025 roku stawki czynszów bazowych pozostały na stabilnym poziomie. W przypadku obiektów typu big-box czynsze ofertowe mieściły się w przedziale 3,6–6,5 EUR/mkw. miesięcznie. W najbardziej pożądanych lokalizacjach, takich jak Warszawa czy Kraków, stawki przekraczały 6 EUR/mkw. miesięcznie. Przy dłuższych umowach najmu, zwłaszcza na duże powierzchnie, deweloperzy oferowali zachęty w postaci wakacji czynszowych i wsparcia w adaptacji powierzchni. Jednocześnie, ze względu na wzrost kosztów energii i pracy, opłaty eksploatacyjne utrzymują tendencję wzrostową.

Dojrzały rynek z perspektywą dalszej stabilizacji

Renata Osiecka, Partner Zarządzająca, AXI IMMO, podsumowuje: „W drugiej połowie 2025 r. spodziewamy się kontynuacji trendu stabilizacji zarówno po stronie podaży, jak i popytu. Polski rynek magazynowy pozostaje w europejskiej czołówce pod względem wolumenu powierzchni, dynamiki popytu, ale jest też rynkiem coraz bardziej dojrzałym. Przewidujemy zatem dalszy udział renegocjacji i wzrost znaczenia umów typu pre-let w najważniejszych hubach. Oczekujemy również dalszego wzrostu liczby transakcji inwestycyjnych, zwłaszcza portfelowych i typu sale & leaseback. Widzimy stopniowe dojrzewanie rynku, na którym dominuje pogłębiona analiza nad spekulacją, rośnie znaczenie ESG, w efekcie czego zawierane są dłuższe umowy”.