Zasoby biurowe w głównych miastach regionalnych wynoszą obecnie 6,76 mln mkw. Liderem pozostaje Kraków z wynikiem 1,87 mln mkw., a kolejne miejsca zajmują Wrocław (1,35 mln mkw.) oraz Trójmiasto (1,08 mln mkw.). W pierwszym półroczu 2026 roku deweloperzy oddali do użytku 73 740 mkw. w ramach dziewięciu nowych projektów.

Aktywność deweloperska i redukcja zasobów

Największy przyrost nowej powierzchni biurowej odnotowano w Krakowie (27 280 mkw.) oraz we Wrocławiu (24 140 mkw.). Warto zauważyć, że nowa podaż w zaledwie sześć miesięcy zdominowała zeszłoroczny wynik, który wyniósł zaledwie 20 500 mkw. dla całego roku 2025.

Jednocześnie rynek obserwuje zjawisko optymalizacji portfeli – w wyniku modernizacji oraz przekształceń biur na inne funkcje, regionalne zasoby biurowe zostały zredukowane o ponad 48 000 mkw. Obecnie w budowie pozostaje 170 900 mkw. z terminami oddania zaplanowanymi na lata 2026–2028, co wskazuje na dalszą ostrożność inwestorów.

Struktura popytu i wskaźnik pustostanów

Całkowity popyt w I połowie 2026 roku wyniósł 307 350 mkw., co oznacza 20% spadek w porównaniu do analogicznego okresu roku poprzedniego. Za blisko połowę tej aktywności odpowiadają wspólnie Kraków i Trójmiasto. Znaczący udział w transakcjach miały także Poznań (16%) oraz Wrocław (15%). W strukturze najmu dominowały nowe umowy oraz ekspansje, stanowiące 60% wolumenu. Duże transakcje powyżej 10 000 mkw. pozostają rzadkością – w omawianym okresie podpisano tylko dwie takie umowy.

Dominacja sektora nowoczesnych usług

Struktura popytu według sektorów pokazuje silną pozycję branży usługowej. Największy udział w wynajętej powierzchni miały firmy z sektora obsługi biznesu (41%) oraz produktów i usług IT (28%). Sektor bankowy, ubezpieczeniowy i inwestycyjny odpowiadał za 13% popytu, a handel za 10%.

Średni wskaźnik pustostanów w regionach spadł nieznacznie do poziomu 17,3% (spadek o 0,1 pp. kwartał do kwartału oraz o 0,2 pp. rok do roku). Sytuacja jest jednak zróżnicowana lokalnie – najwyższe poziomy wakatów odnotowano w Katowicach (22,2%) oraz we Wrocławiu (21,8%). Z kolei najniższy poziom niewynajętej powierzchni notuje Szczecin (8,4%) oraz Trójmiasto (10,4%).

Czynsze w budynkach klasy A

Najwyższe stawki czynszów za nowoczesne powierzchnie biurowe odnotowano w Krakowie (13,00 – 20,00 EUR/mkw./miesiąc) oraz w Poznaniu (14,00 – 19,50 EUR/mkw./miesiąc). Najbardziej przystępne cenowo pozostają rynki w Lublinie (od 10,00 EUR/mkw.) oraz Łodzi (od 11,00 EUR/mkw.).

Inwestycje i kapitał krajowy

Sektor biurowy w Polsce wygenerował w raportowanym okresie 594 mln euro wolumenu inwestycyjnego, co stanowi 20% całkowitej wartości transakcji na rynku nieruchomości komercyjnych. Na rynkach regionalnych sfinalizowano 13 transakcji o łącznej wartości 210 mln euro. Kluczowym graczem stał się rodzimy kapitał.

• Polscy inwestorzy odpowiadali za 50% kapitału ulokowanego w sektorze biurowym.

• Krajowe podmioty nabyły 8 nieruchomości na rynkach regionalnych (w tym 3 z 5 prestiżowych aktywów typu prime).

• W Krakowie, który odnotował najwyższy wolumen, sprzedano m.in. budynki kompleksu Brain Park oraz The Park Kraków (przejęty przez Summus Capital).

Prognozy: Presja na starsze obiekty

Eksperci Avison Young wskazują na pogłębiające się rozwarstwienie rynku. Firmy coraz częściej poszukują biur o najwyższych standardach ESG i technicznych, co zmusza właścicieli starszych obiektów do zmiany strategii i intensyfikacji modernizacji. Ograniczona nowa podaż skłania część najemców do przedłużania obecnych umów w zajmowanych lokalizacjach.

Zwiększona dostępność powierzchni w starszych biurowcach przekłada się na presję zniżkową na czynsze w tym segmencie oraz bardziej elastyczne podejście właścicieli w negocjacjach. Najemcy mogą liczyć na atrakcyjniejsze pakiety zachęt, co jest próbą utrzymania konkurencyjności wobec nowoczesnych projektów biurowych.