W pierwszej połowie 2025 roku polski rynek inwestycji komercyjnych wykazywał oznaki stabilizacji, osiągając łączną wartość transakcji na poziomie 1,7 mld euro. Jak wynika z najnowszego raportu BNP Paribas Real Estate Poland „Review. Rynek inwestycyjny w Polsce. II kw. 2025”, charakterystycznym zjawiskiem jest rosnąca aktywność rodzimego kapitału, który coraz odważniej angażuje się w krajowe przedsięwzięcia.

Mimo widocznego w drugim kwartale ożywienia wśród inwestorów, skala zawieranych umów pozostała ograniczona. Na rynku dominowały mniejsze transakcje, co jest odzwierciedleniem wpływu niepewnej sytuacji geopolitycznej oraz trudnych warunków ekonomicznych.

– Rynek nieruchomości komercyjnych w Polsce wykazywał oznaki stabilizacji choć nadal funkcjonuje w otoczeniu niepewności makroekonomicznej. Od początku roku zawarto transakcje o wartości 1,7 mld EUR, co stanowi około 45% rocznej średniej z ostatnich pięciu lat – ocenia Mateusz Skubiszewski, Dyrektor Działu Rynków Kapitałowych, BNP Paribas Real Estate Poland.

Przemysł i logistyka na czele inwestycji

Analiza wolumenu inwestycji od początku roku nie pozostawia wątpliwości – liderem pozostaje sektor przemysłowo-logistyczny. Aktywa z tego segmentu przyciągnęły kapitał o wartości 694 mln euro, co stanowi wzrost o 136% w ujęciu rocznym. Największą transakcją w tej klasie nieruchomości była umowa sprzedaży i najmu zwrotnego portfela Eko Okna (264 tys. m kw.), zrealizowana przez Realty Income za kwotę 253 mln euro. Wśród istotnych umów znalazł się również zakup przez AFI Europe kompleksu AFI Home Metro Szwedzka (dawniej Bohema) w Warszawie o powierzchni 20 600 m kw. za 76,2 mln euro oraz sprzedaż bydgoskiego centrum dystrybucyjnego LPP (103 tys. m kw.) spółce Reico IS EAM za 75,8 mln euro.

W tym samym okresie sektor biurowy odnotował wolumen inwestycji w wysokości 411 mln euro, a handlowy – 322 mln euro. Przekłada się to na spadki odpowiednio o 49% i 36% w stosunku do analogicznego okresu w roku poprzednim. Eksperci z BNP Paribas Real Estate Poland przewidują jednak, że druga połowa roku może przynieść ożywienie w segmencie handlowym, między innymi za sprawą planowanych dużych transakcji, co może pozytywnie wpłynąć na wynik całoroczny.

Dominacja mniejszych transakcji i oczekiwanie na ożywienie

Najatrakcyjniejsze aktywa typu core pozostają poza zasięgiem wielu inwestorów zagranicznych ze względu na utrzymujące się wysokie koszty finansowania i wynikającą z tego lukę cenową między oczekiwaniami kupujących a sprzedających. W efekcie część graczy rynkowych przyjmuje strategię wyczekiwania, koncentrując się na obiektach o mniejszej skali i przewidywalnym profilu ryzyka. W pierwszej połowie roku odnotowano tylko jedną dużą transakcję o wartości powyżej 250 mln euro.

– W drugiej połowie roku oczekiwane jest stopniowe ożywienie rynku, wspierane przez przewidywaną obniżkę stóp procentowych przez banki centralne. Może to skutkować kompresją stóp kapitalizacji i zwiększeniem atrakcyjności nieruchomości jako klasy aktywów – komentuje Mateusz Skubiszewski.

Analiza struktury transakcji potwierdza ten trend. Największą aktywność odnotowano w segmencie umów o wartości od 40 do 100 mln euro, których łączna wartość sięgnęła 769 mln euro (wzrost o 137% r/r). Z kolei wartość transakcji do 20 mln euro wyniosła 293 mln euro (spadek o 16% r/r), a największych, przekraczających 100 mln euro – 254 mln euro (spadek o 65% r/r). Dane te wskazują na wyraźną preferencję inwestorów dla projektów o niższym ryzyku.

Krajowy kapitał rośnie w siłę

W strukturze geograficznej kapitału dominowali inwestorzy z Europy, odpowiadając za 59% łącznych nakładów. Na kolejnych miejscach uplasowały się fundusze amerykańskie (23%), podmioty z Bliskiego Wschodu (12%) oraz Afryki (2%). Analitycy BNP Paribas Real Estate Poland podkreślają jednocześnie wyraźny wzrost udziału inwestorów krajowych. Polscy gracze odgrywają coraz istotniejszą rolę, co świadczy o rosnącym zaufaniu do lokalnego rynku i gotowości do lokowania środków w nieruchomości komercyjne na rodzimym gruncie.

Stabilne stopy kapitalizacji w oczekiwaniu na zmiany

Stopy kapitalizacji dla najlepszych aktywów w Polsce w pierwszej połowie 2025 roku pozostały na stabilnym poziomie. Dla biur i magazynów wyniosły one 6,25%, dla centrów handlowych 6,50%, a dla obiektów logistycznych dedykowanych sektorowi e-commerce – 5,25%.

– Brak dekompresji wskazuje na oczekiwanie dalszych obniżek kosztów finansowania. Obecne poziomy stóp są wciąż zbyt wysokie, by przyciągnąć globalny kapitał – rynek zdominowany jest przez inwestorów oportunistycznych z regionu CEE. Wysokie koszty kapitału ograniczają aktywność deweloperską, co przełoży się na mniejszą podaż nowych, wynajętych obiektów. Wsparciem dla rynku mogą być środki z KPO, stanowiące obecnie istotne paliwo wzrostu gospodarczego – podsumowuje Karolina Wojciechowska, Dyrektorka, Dział Rynków Kapitałowych BNP Paribas Real Estate Poland.