Transformacja cyfrowa w branży nieruchomości

Szybkie zmiany technologiczne oraz ogromna konkurencyjność motywują graczy z wielu sektorów gospodarki do przeprowadzania transformacji cyfrowej. Branża nieruchomości nie jest tutaj wyjątkiem, co więcej – stoi przed nią szczególne wyzwanie wynikające ze złożoności procesu planowania, realizacji i funkcjonowania obiektów budowlanych.    Złożoność ta wynika m.in. z dużej liczby podmiotów zaangażowanych w budowę oraz funkcjonowanie obiektu, a także ilości generowanych i przetwarzanych danych. Wymaga to systemowego działania i zaplanowania procesu transformacji cyfrowej na każdym etapie cyklu życia obiektu.    Dane o nieruchomości – zarówno te wytworzone w trakcie jej powstania, jak i generowane, zbierane, analizowane i wykorzystywane na etapie operacyjnym – są jednym z kluczowych aspektów cyfryzacji rynku nieruchomości.    Wprowadzanie technologii, które pomogą efektywnie pozyskiwać i przetwarzać dane o nieruchomości, jawi się jako szczególnie istotne w przypadku raportowania niefinansowego ESG (i wynikających z niego potrzeb mierzenia wskaźników środowiskowych oraz wyznaczania i osiągania celów klimatycznych).    Jednak dążenie do uzyskania przewagi technologicznej nie jest jedynie kwestią wprowadzania odpowiednich i konkretnych rozwiązań. To także konieczność zmiany w systemie zarządzania i planowania, tak by transformacja stała się możliwa. Szczególnie istotne jest to w przypadku nieruchomości, ponieważ decyzje wpływające na sposób funkcjonowania budynku zapadają na długo przed jego powstaniem.

Technologia BIM i Digital Twin jako źródło danych o nieruchomości

   Digital Twin, czyli cyfrowy bliźniak budynku, to wirtualny model fizycznej nieruchomości, który – dzięki nieustannej aktualizacji danych – pozwala na szczegółową analizę i optymalizację zarządzania budynkiem.    Bazą do stworzenia bliźniaka budynku jest BIM (Building Information Modeling). Co ważne zawiera on nie tylko jego cyfrowe odwzorowanie w formie modelu zbudowanego z parametrycznych trójwymiarowych obiektów, odpowiadających poszczególnym elementom budynku, lecz także przypisany szereg informacji dla każdego z nich. Zarówno zakres wymienionych informacji, jak i poziom ich szczegółowości zależy od poziomu dokładności modelu ustalonego przy jego tworzeniu.    Model BIM może powstać podczas realizacji nowego budynku, a także w przypadku istniejącej już nieruchomości, co jest szczególnie przydatne w przypadku planowanej przebudowy. Proces ten zazwyczaj wspierany jest przez technologię skaningu laserowego – dostarcza on dane o istniejącym obiekcie w formie chmury punktów będącej precyzyjnym źródłem informacji o jej geometrii i podstawą do stworzenia modelu BIM.    Na etapie operacyjnej działalności obiektu taki model – odpowiednio aktualizowany i uzupełniany o kolejne warstwy danych dotyczących funkcjonowania budynku w czasie rzeczywistym – staje się jego cyfrowym bliźniakiem.

Zastosowanie Digital Twin w nieruchomościach komercyjnych

   Pierwszym z podstawowych zastosowań cyfrowego bliźniaka obiektu jest możliwość wykorzystywania zawartych w nim danych dotyczących budynku w zakresie jego struktury, materiałów, wyposażenia instalacyjnego oraz dodatkowych informacji przypisanych do poszczególnych elementów.    Model może zawierać nie tylko dane o parametrach technicznych, lecz także te, istotne z punktu widzenia zarządcy obiektu, tj. okresy gwarancyjne, kontakty do serwisu czy dokumenty związane z nieruchomością (np. karty techniczne oraz dokumenty związane z zakupem). Informacje te mogą być na bieżąco uzupełniane, a dostęp do nich jest szybki i przejrzysty.    Innym, ciekawym rozwiązaniem jest wgląd do tych informacji z poziomu budynku np. za pomocą oznaczenia elementów instalacyjnych czy samego wyposażenia kodem QR. Po jego zeskanowaniu osoba będąca w obiekcie uzyskuje szybki dostęp do wszystkich niezbędnych informacji.    Kolejnym zastosowaniem informacji zawartych w modelu cyfrowym jest możliwość automatyzacji ich przetwarzania oraz zintegrowania z innymi systemami i tym samym podniesienia efektywności zarządzania obiektem np. w obszarze planowania i organizowania serwisu urządzeń czy ich wymiany.    Szczególnie cenne jest posiadanie takiego modelu w przypadku planowania przebudowy obiektu lub fit-outu przy zmianie najemcy. Aktualne dane cyfrowe – zarówno w zakresie geometrii, jak i wyposażenia powierzchni – nie tylko znacznie usprawniają i przyspieszają proces jej zaprojektowania i budowy, lecz także pozwalają precyzyjnie zaplanować koszty takiego działania.    Zebrane dane umożliwiają realizację celów środowiskowych związanych z gospodarką obiegu zamkniętego – niestety często brak informacji, zgubiona lub niekompletna dokumentacja wyposażenia uniemożliwia ponowne wykorzystanie poszczególnych elementów, pomimo ich dobrego stanu technicznego.    Odwzorowanie fizyczne i dane o elementach wbudowanych obiektu to tylko pierwsza warstwa informacji, którą oferuje technologia Digital Twin. Największym jej potencjałem jest możliwość wzbogacenia modelu o dane związane z funkcjonowaniem obiektu w czasie. Mogą to być informacje obejmujące zarówno symulacyjne, jak i rzeczywiste użytkowanie budynku, takie jak: ruch użytkowników, jakość powietrza, zużycie energii. Zarządcy nieruchomości mogą przewidywać problemy przed ich wystąpieniem, planować terminową konserwację i optymalizować systemy budynku w celu poprawy efektywności energetycznej oraz  zmniejszenia kosztów operacyjnych.    Analiza danych rzeczywistych w połączeniu z modelami umożliwiającymi przeprowadzenie symulacji umożliwia lepsze zrozumienie, w jaki sposób funkcjonuje budynek, jakie należy wprowadzić zmiany i jaki będzie ich efekt, co przekłada się na podejmowanie trafnych decyzji w kwestii zarządzania nieruchomością.

Korzyści z posiadania Digital Twin obiektu

   Możliwości technologii Digital Twin są bardzo szerokie, a przy obecnym postępie technologii IoT, umożliwiającym przetwarzanie danych z funkcjonowania obiektu w czasie rzeczywistym oraz rozwoju sztucznej inteligencji, która potrafi analizować te dane, będą coraz większe.    Trudno jest więc aktualizować taki model w oparciu wszystkie pojawiające się informacje – kluczowe jest wybranie zakresu, który będzie istotny z punktu widzenia celu i korzyści, na jakie ma się przełożyć wprowadzenie tej technologii w konkretnej nieruchomości.    Korzyści, jakie mogą wynikać z gromadzenia danych pochodzących z cyfrowego bliźniaka nieruchomości to m.in.:  

 
• poprawa efektywności i jakości zarządzania obiektem (monitorowanie i kontrolowanie systemów w czasie rzeczywistym, efektywne wykorzystanie zasobów, możliwość zarządzania portfelem budynków i porównywania danych);
 
• optymalizacja energetyczna obiektu (analiza zużycia energii skorelowana z rzeczywistym użytkowaniem przestrzeni w budynku, symulacje energetyczne, wykrywanie odchyleń od normy itp. – to wszystko wspomaga optymalizację kosztów zużycia energii);
 
• konserwacja predykcyjna (możliwość skutecznego planowania, przewidywania oraz identyfikacji potencjalnych problemów związanych z funkcjonowaniem obiektu przed ich wystąpieniem);
 
• lepsze doświadczenia użytkowników budynku (dostosowywanie oświetlenia, temperatury i innych czynników na podstawie danych o użytkowaniu w czasie rzeczywistym);
 
• kompletne i ustrukturyzowane dane (przechowywanie aktualnej i kompletnej dokumentacji o budynku oraz informacji związanych z jego użytkowaniem w formie cyfrowej umożliwia przetwarzanie tych informacji, a także integrację z innymi systemami je wykorzystującymi).
 

 Powyższe punkty, przedstawiające korzyści wynikające z posiadania cyfrowego bliźniaka nieruchomości, odpowiadają równocześnie na wyzwanie związane z koniecznością gromadzenia danych oraz ich przetwarzania w celu spełnienia wymogów związanych z raportowaniem ESG.    Sama technologia BIM już teraz umożliwia efektywniejsze obliczanie i optymalizację śladu węglowego budynków. Z punktu widzenia zarządzania istniejącym obiektem, w którym to zużycie energii stanowi główne źródło emisji CO2, szczególnie ważna jest możliwość przeprowadzenia analiz energetycznych, symulacji oraz monitorowania jej zużycia, a także późniejsza optymalizacja, co może się okazać kluczową korzyścią wynikającą z wprowadzenia tej technologii.    Gromadzenie ustrukturyzowanych danych cyfrowych staje się także istotnym elementem przy uzyskiwaniu weryfikacji certyfikatów związanych z zaawansowaniem technologicznym obiektu, takich jak SmartScore, ale nie tylko. Proces ten może wpływać na wartość nieruchomości, koszty ubezpieczenia czy samą procedurę jej wyceny i sprzedaży.

Wyzwania

Wyzwania    Pomimo niezaprzeczalnych korzyści, wdrożenie technologii Digital Twin w nieruchomościach wiąże się z wieloma wyzwaniami. Podczas warsztatów Innovation Leaders Meet Up, przeprowadzonych w Proptech Foundation, zidentyfikowaliśmy kluczowe trudności oraz ryzyka związane z wdrażaniem tej technologii:  

 
• bariera kosztowa (często postrzegana jako główna przeszkoda) – wysokie koszty początkowe związane z inwestycją w narzędzia i szkolenia przy równocześnie trudnych do policzenia korzyściach finansowych wynikających z wdrożenia;
 
• długotrwały proces przystosowania – wdrożenie technologii Digital Twin wymaga czasu, a także dostosowania obecnych praktyk realizowania obiektów, ich zarządzania i eksploatacji. Wiąże się też z koniecznością przeprowadzenia głębszej transformacji cyfrowej i zaangażowania w ten proces wielu stron;
 
• brak świadomości inwestorów i zarządców – świadomość korzyści płynących z wdrożenia Digital Twin wciąż jest niewielka. Nie pomaga słaba znajomość dostępnych platform, które umożliwiają korzystanie z tej technologii;
 
• niewystarczające zasoby wewnątrz organizacji do przeprowadzenia wdrożenia, a także niedostateczna wiedza, brak doświadczeń czy choćby dostępnych case studies;
 
• brak określonych standardów i wymogów prawnych utrudnia implementację i upowszechnienie tej technologii.
 

 Sam proces wdrożenia czy już nawet funkcjonowania modelu cyfrowego bliźniaka może wiązać się z problemami, takimi jak: rosnące koszty, złożoność integracji z istniejącymi systemami czy ryzyka związane z bezpieczeństwem danych i zabezpieczeniem dostępu przed nieuprawnionym wykorzystaniem.

Przyszłość technologii Digital Twin

   Wciąż jest wiele do zrobienia w zakresie upowszechnienia technologii BIM i Digital Twin w nieruchomościach. Nowe technologie, takie jak IoT czy sztuczna inteligencja, jak również wymagania zrównoważonego rozwoju stanowią dziś duży impuls do rozwoju i cyfryzacji rynku nieruchomości.    Równocześnie pojawiają się nowe ryzyka, chociażby kwestia bezpieczeństwa danych, które dziś najczęściej przechowywane są w rozwiązaniach chmurowych. Wdrażanie tej technologii wymaga specjalistycznej wiedzy, odpowiedniego zaplanowania w perspektywie czasowej, a także zainwestowania środków na rozwiązania technologiczne, wykwalifikowany zespół i odpowiednie szkolenia. To wszystko powoduje, że wspomniana technologia nie jest jeszcze tak powszechna.    Od transformacji cyfrowej zdecydowanie nie ma już odwrotu i te organizacje, które najwcześniej zaczną wdrażać technologie, w przyszłości zdobędą przewagę konkurencyjną, a także będą gotowe na nowe wymagania, wykazując się umiejętnością technologicznej akomodacji.