Definicje AM i PM

Asset Manager (AM) to inaczej zarządca aktywów: podejmuje decyzje inwestycyjne, prowadząc nadzór nad portfelem aktywów, takich jak: akcje, obligacje, nieruchomości, dla klientów/właścicieli w celu zwiększenia wartości portfela inwestycyjnego poprzez stosowanie różnorodnych strategii i technik zarządzania dostosowanych do profilu ryzyka, celów inwestycyjnych, a także horyzontu czasowego klienta. Zadania Property Managera (PM) obejmują między innymi: wynajem, utrzymanie i zarządzanie nieruchomościami komercyjnymi, mieszkaniowymi lub przemysłowymi. Jest on pośrednikiem między właścicielem nieruchomości a najemcami, dbającym o odpowiednie utrzymanie obiektu i zwiększanie przychodów, przy jednoczesnej optymalizacji kosztów.

Obyś żył w ciekawych czasach, czyli VUCA

Do opisu obecnej roli zawodu asset managera, jak i property managera idealnie pasuje stare chińskie przysłowie: „Obyś żył w ciekawych czasach”. Nasz świat, zwłaszcza w odniesieniu do ostatnich kilku lat, jest nadzwyczaj turbulentny. Rzeczywistość, w której przyszło nam żyć, pracować od pewnego czasu określa się mianem VUCA. Jest to akronim od słów: volatility (zmienność), uncertyainty (niepewność), complexity (złożoność) oraz ambiguity (niejednoznaczność). Świat podlega systematycznym przeobrażeniom, rynek pracy również, więc naturalną konsekwencją owych zmian są zmiany w postrzeganiu danego zawodu. Dlatego skupmy się na dwóch silnie powiązanych ze sobą uczestnikach rynku nieruchomości, a mianowicie asset i property managerach oraz ich roli i wyzwaniach w obecnych realiach.

Wyzwania w codziennej pracy

Jednym z ważniejszych wyzwań w pracy asset managera jest identyfikacja, analizowanie oraz zarządzanie różnymi rodzajami ryzyka. Kiedyś nikt z nas nie analizował z taką dokładnością rynku nieruchomości pod kątem inwestycyjnym czy finansowym jak obecnie. Zauważalnie zmieniło się to w czasie pandemii, działań wojennych tuż przy naszej granicy oraz w kryzysie energetycznym. Każdy wyżej wskazany kryzys wymusił na właścicielu aktywów zaktualizowanie strategii inwestycyjnej i poszukiwanie nowych możliwości optymalizacji kosztów, zwiększania wartości aktywów i utrzymania ich na stałym poziomie, pomimo kryzysu. Pojawiające się wyzwania miały (co więcej – w dalszym ciągu mają) bezpośrednie przełożenie na relacje m.in. z najemcami, jak również z dostawcami. Każda ze stron określała wspólny mianownik w podejmowaniu wyzwań oraz mierzyła się z koniecznością pogodzenia własnych interesów. Do dziś niektóre branże rynku nieruchomości czują pokłosie powyższych kryzysów, zwłaszcza najdłużej trwającej pandemii. W powyższym wyzwaniu praca i rola asset managera oraz property managera mają wspólny mianownik. Obydwaj muszą – pomimo występujących nowych zmiennych i niespodziewanych wydarzeń – skoncentrować swoje działania na osiągnięciu maksymalnie najlepszych wyników finansowych właściciela aktywów, stałego podwyższania ich wartości, oczywiście uwzględniając ryzyko i możliwe zmiany na rynku nieruchomości. Tematem, który pojawił się na rynku nieruchomości w konsekwencji globalnego ocieplenia i restrykcji wprowadzanych przez m.in. Unię Europejską i już na dobre się u nas rozgościł (a nawet można powiedzieć, że zdominował rynek nieruchomości), jest kwestia zrównoważonego rozwoju, ESG i certyfikacji nieruchomości. To zagadnienie jeszcze bardziej łączy rolę asset managera i property managera w organizacji, a zarazem rodzi konieczność stworzenia odrębnego stanowiska, zajmującego się wspomnianą tematyką. Niebawem zobaczymy, jaka będzie odpowiedź rynku na tę potrzebę.

Realny wpływ na nieruchomość

AM i PM łącznie z wieloma innymi podmiotami działającymi na danej nieruchomości, tj. leasing manager, facility manager, mają realny wpływ na funkcjonowanie nieruchomości w obecnych realiach. Dlaczego? Ponieważ nieruchomość należy postrzegać kompleksowo, z uwzględnieniem m.in. otoczenia prawnego, technicznego, leasingowego, a także marketingowego, PR-owego. Asset manager czy property manager nie mogą funkcjonować indywidualnie, z pominięciem aspektów środowiskowych, potrzeb klientów danego obiektu czy też społecznej odpowiedzialności biznesu. Pierwszy z nich koncentruje się na krótkoterminowych działaniach i codziennym życiu nieruchomości, drugi zaś – na celach i długoterminowych działaniach. Niezwykle ważna jest także konieczność rozumienia, w jaki sposób zachodzą i przenikają się procesy na danej nieruchomości. Dla przykładu można posłużyć się budżetem capex. Sporządzanie budżetu capex w obecnych realiach stanowi wynik pracy wielu specjalistów. Chcąc, aby nieruchomość w perspektywie kolejnych lat pozostawała nadal konkurencyjna, a także interesująca dla inwestorów, klientów oraz banków finansujących należy uwzględnić możliwości technologiczne, potrzeby modernizacyjne, możliwości prawne, a także określić, jakie oszczędności możemy zapewnić właścicielowi oraz czy dzięki inwestycji jesteśmy w stanie wygenerować dodatkowy przychód, maksymalizując zysk. Na nieruchomości – ze względu na ich typ, formę prawną i przeznaczenie – należy spoglądać w szerszym kontekście, rozważając jej nieograniczone możliwości. I tu należy podkreślić, iż rola asset managera polega na umiejętnym łączeniu i rozumieniu zagadnień z wielu różnych dziedzin, które są niezbędne do obsługi danej nieruchomości, tj. m.in. property managementu, facility managementu, leasingu i na ich podstawie następuje wskazywanie kierunków rozwoju nieruchomości w optymalny, a zarazem zrównoważony sposób.

Właściwe dobranie załogi

Dlatego też dla właściciela nieruchomości kluczowe powinno być dobranie do zespołu osób z odpowiednimi kompetencjami pod kątem typu/rodzaju zarządzanego obiektu, wcześniej określonych potrzeb, celów właściciela i wymagań uwzględniających długotrwałą strategię. Codzienna, profesjonalna obsługa nieruchomości wpływa na zarządzanie budżetem operacyjnym, roczne wyniki finansowe, wartość inwestycji oraz sposób postrzegania go przez inwestorów, jak i klientów. Analiza aktywów w ujęciu długoterminowym, badana i analizowana przez asset managera, wpływa na wartość portfela inwestycyjnego.

Zmiana w obowiązkach PM

Na uwagę zasługuje fakt, iż jeszcze kilkanaście lat temu property manager obsługiwał głównie segment mieszkaniowy. Wraz z rozwojem, dojrzewaniem rynku nieruchomości zaczął opiekować się nieruchomościami publiczno-prawnymi, komercyjnymi, co tylko dowodzi temu, że jego rola ma ogromne znaczenie dla właściciela obiektu. Warto posłużyć się przykładem z codziennej pracy, kiedy to jeszcze kilka lat temu opłata za użytkowanie wieczyste była po prostu przekazywana do płatności. Obecnie – w świetle znaczących wzrostów opłat za użytkowanie wieczyste, czy też poniesionych wcześniej przez właściciela nakładów na nieruchomość – powstaje potrzeba wnikliwej analizy poniesionych kosztów, która może przyczynić się ich ograniczenia. Dlatego niezwykle ważne jest, aby osoby działające na rynku nieruchomości posiadały odpowiednie wykształcenie i zostały zaznajomione z możliwymi do wykorzystania mechanizmami. Zarówno asset manager, jak i property manager nie mogą biernie zarządzać aktywami w tak dynamicznym środowisku, gdyż redukcja jednych kosztów daje większe możliwości do realizacji (większych czy też mniejszych) inwestycji na obiekcie.

Dobre relacje

Ponadto należy wspomnieć o bardzo ważnym aspekcie z punktu widzenia zespołu zarządzającego obiektem. Mowa o utrzymaniu relacji z klientem, najemcą czy dostawcą usług oraz innymi profesjonalistami z branży nieruchomości. AM/PM, reprezentując właściciela, znajduje się na pierwszej linii frontu. Z tego powodu oczekiwana jest postawa prokliencka, niezbędna do budowania trwałych relacji biznesowych. Trudne tematy, a także sposób ich rozwiązania może mieć kluczowe znaczenie w przyjęciu długoterminowej strategii zarządzania portfelem inwestycyjnym przez asset managera. Dobrym przykładem były czasy początku pandemii. W związku z wszechobecnym chaosem, a także bałaganem prawnym, od asset managera oraz property managera oczekiwano natychmiastowej odpowiedzi, niezwłocznej reakcji i szybkiego działania. Po drugiej stronie niejednokrotnie nie spotykano się ze zrozumieniem i akceptacją sytuacji dużej dynamiki zmian, oznaczającej, że aby podjąć decyzję, udzielić rekomendacji właścicielowi i pogodzić interesy wielu podmiotów należy zapoznać się z nową rzeczywistością prawną, niejednokrotnie konsultując ją ze specjalistą, aby podejmować działania zgodnie z przepisami prawa i z poszanowaniem interesów każdej ze stron. Budowanie relacji biznesowych prowadzi do nawiązywania współpracy z nowymi podmiotami biznesowymi czy też zdobywania nowych klientów. Na szczególną uwagę zasługują nowe technologie, a także otwartość na innowacje, które mogą poprawić pracę asset i property managera poprzez zwiększenie wydajności w zarządzaniu portfelem aktywów oraz skutecznie zaoferować klientom/inwestorom nowe możliwości inwestycyjne, prezentując je w czytelny i przystępny sposób.

Czego trzeba się nauczyć

Pojawiające się na rynku nieruchomości wyzwania wymagają od asset managerów solidnej wiedzy, umiejętności analitycznych, doświadczenia w branży, skutecznego zarządzania zespołem oraz współpracy z różnymi interesariuszami – i tu nie bez znaczenia są kompetencje miękkie. Wracając do wyzwań asset managerów, musimy zdawać sobie sprawę, iż w erze BIG DATA metody przetwarzania oraz sposób wykorzystania informacji przez asset managera stanowią jego prawdziwą wartość. Umiejętność zarówno dostrzegania, jak i rozważania wielu punktów widzenia bądź różnorodnych perspektyw prowadzi do uzyskania optymalnego rozwiązania. Dlatego tak istotne jest, aby asset manager posiadał interdyscyplinarną wiedzę do tego, by patrzeć na nieruchomość z różnej perspektywy, współpracować i analizować dane przedstawione przez property, leasing, facility managera, doświadczać zewsząd płynących informacji i umiejętnie osadzać je w realiach. Na podstawie tej bardzo szerokiej perspektywy będzie mógł wprowadzać do portfela właściciela/inwestora nowe, cenne aktywa, które – w jego przekonaniu – przyniosą możliwie najlepsze wyniki. A wszystko po to, by zrozumieć, że przyszłość nie czeka na nikogo – ona już jest.