Kapitał międzynarodowy wraca do regionu CEE

Rynek inwestycyjny w Europie Środkowo-Wschodniej zakończył pierwsze półrocze 2026 roku z wynikiem 5,5 mld euro. Jest to najwyższy wolumen transakcji w tym okresie od czasu pandemii. Sektor biurowy wygenerował blisko 1,6 mld euro tej kwoty, napędzany aktywnością w Polsce, Czechach i na Węgrzech. Istotnym trendem jest powrót inwestorów międzynarodowych, których udział w transakcjach wyniósł blisko 900 mln euro.

Sytuacja gospodarcza w regionie pozostaje stabilna, choć tempo wzrostu jest zróżnicowane. Polska utrzymuje pozycję lidera, a poprawa koniunktury spodziewana jest również na Węgrzech. Dynamika inflacji waha się od 2,1% na Węgrzech do 8,3% w Rumunii, co wymusza na bankach centralnych odmienne podejścia do polityki pieniężnej – Węgry obniżają stopy procentowe, Rumunia utrzymuje je na niezmienionym poziomie, a Czechy je podnoszą. Eksperci wskazują jednak na ryzyka zewnętrzne, takie jak napięcia na linii USA-Iran, wysokie ceny energii oraz rosnąca konkurencja eksportowa ze strony Chin.

Rynki biurowe w Europie Środkowo-Wschodniej wkraczają w nową fazę zacieśniania podaży. Stabilne zainteresowanie najemców, spadający wskaźnik pustostanów oraz ograniczona liczba nowych inwestycji wzmacniają pozycję właścicieli nieruchomości i napędzają wzrost czynszów, szczególnie w przypadku wysokiej jakości, nowo wybudowanych obiektów – skomentował Péter Würsching, Head of Leasing, Office & Industrial Agency, iO Partners Hungary.

Podaż pod presją kosztów budowy

W pierwszej połowie roku zasoby biurowe regionu powiększyły się o 123 000 m kw., z czego najwięcej oddano w Warszawie (45 000 m kw.) oraz Budapeszcie (43 000 m kw.). Mimo to nowa podaż jest o 30% niższa niż w analogicznym okresie ubiegłego roku. Obecnie w budowie znajduje się blisko 1 mln m kw., jednak przewidywana skala oddań do użytku w latach 2026–2028 pozostanie poniżej średniej pięcioletniej.

Poziom pustostanów w regionie obniżył się do średnio 9,2%, przy czym wyniki są zróżnicowane: od zaledwie 4,5% w Belgradzie i 5,8% w Pradze, po 10% w Bukareszcie, 12,2% w Budapeszcie i 13,4% w Bratysławie. Deficyt nowej powierzchni oraz wysokie koszty relokacji sprawiają, że najemcy decydują się na przedłużanie obecnych umów. Renegocjacje odpowiadały za około 50% popytu brutto na większości analizowanych rynków. Za zainteresowanie nowymi przestrzeniami odpowiadały głównie podmioty z sektora technologicznego, publicznego oraz usług finansowych.

Warszawa liderem stawek czynszowych

Trend wzrostowy czynszów jest widoczny w całym regionie. Najwyższą dynamikę wzrostu odnotowano w Bratysławie (7% r/r) oraz Belgradzie (5,6% r/r). W Warszawie stawki najmu wzrosły o 2,6%, osiągając w najbardziej prestiżowych lokalizacjach centralnych rekordowy poziom 30 euro za m kw. miesięcznie.

Ogólny wskaźnik pustostanów nadal wykazuje tendencję spadkową. Dostępność powierzchni jest szczególnie ograniczona w centrum miasta, gdzie na koniec czerwca odsetek niewynajętej powierzchni zmniejszył się do 4,8%. Ograniczona nowa podaż, zarówno w perspektywie krótko- jak i średnioterminowej, napędza wzrost stawek czynszowych. Czynsze za najlepsze powierzchnie w centrum Warszawy już osiągnęły najwyższy w regionie poziom 30 euro/m kw. miesięcznie – mówi Piotr Kamiński, członek zarządu i dyrektor ds. wynajmu powierzchni biurowych w JLL Polska.

W stolicy Polski popyt brutto in pierwszej połowie 2026 roku wyniósł 417 000 m kw., co oznacza wzrost o 38% w porównaniu do ubiegłego roku. Rekordowy drugi kwartał zdominowały duże umowy przekraczające 10 000 m kw. oraz znacząca aktywność w segmencie średnich modułów o powierzchni od 1 000 do 5 000 m kw.