Podczas wydarzenia ULI Poland Conference 2026: Matrix of Real Estate zainaugurowano debatę nad kondycją rynków inwestycyjnych w Europie Środkowo-Wschodniej. Panel zatytułowany „Will 2026 be a Groundhog Day in the CEE investment markets?” stał się platformą do analizy czynników hamujących powrót globalnych graczy oraz szans wynikających z rosnącej roli kapitału krajowego.

Prezentacja podczas ULI Poland Conference 2026 dotycząca perspektyw wzrostu i ekonomii Polski. | Źródło: materiały prasowe

Korekta wycen i stabilizacja kapitału krajowego

Eksperci zgodnie ocenili, że rynek nie zmierza w stronę prostego powrotu do cyklu sprzed 2022 roku. Kluczowe znaczenie mają obecnie stopy procentowe, inflacja oraz ryzyka geopolityczne, które silnie determinują decyzje komitetów inwestycyjnych.

Wyceny nieruchomości zostały już dostosowane i nie wróciły do poziomów sprzed 2022 r. Coraz większe znaczenie kapitału krajowego daje rynkom takim jak Polska i Czechy więcej stabilności. Nie oznacza to braku wyzwań, ale ten cykl może być inny niż poprzednie – powiedziała Magdalena Uler-Kłeczek, CIO i członkini zarządu 7R.

Zdaniem uczestników dyskusji, optymizm dotyczący krajowych fundamentów musi być zestawiony z globalnym tłem makroekonomicznym. Ostrożność dużych instytucji typu core nie wynika z lokalnych słabości, lecz z konieczności rewizji warunków finansowania i oceny odporności aktywów na zmiany cen energii.

Fundamenty Polski są dobre. Problem nie dotyczy Polski jako pojedynczego rynku, lecz globalnego otoczenia, w którym inwestorzy muszą oceniać warunki finansowania, inflację, stopy procentowe i ryzyko geopolityczne. Patrząc długoterminowo, od wejścia Polski do Unii Europejskiej kierunek był jeden – w górę – podkreślił Thomas Kächele, director, head of Germany & CEE, M&G Real Estate.

Sektorowy podział aktywności inwestycyjnej

Obecna faza cyklu charakteryzuje się dominacją inwestorów typu value-add oraz oportunistycznych. Szczególnym zainteresowaniem cieszą się sektory living (w tym PRS i prywatne akademiki), wybrane aktywa handlowe oraz projekty logistyczne o wysokim standardzie operacyjnym.

Widzimy wyraźnie większą aktywność inwestorów value-add i opportunity. Więcej osób patrzy na sektor living, PRS i prywatne akademiki, a Polska jest zdecydowanie na radarze inwestorów z Niemiec, Wielkiej Brytanii i Stanów Zjednoczonych. Jestem optymistą w sprawie Polski, ale w tym rynku trzeba pokazać doskonałość operacyjną. Nie wystarczy siedzieć i czekać – powiedział Nebil Șenman, co-owner & managing partner, Griffin Capital Partners.

Rola kapitału core i płynność wyjścia

Istotnym wyzwaniem dla pełnej odbudowy rynku pozostaje ograniczona aktywność kapitału core. Stanowi on naturalne „wyjście” dla funduszy realizujących strategie podnoszenia wartości budynków. Bez jego powrotu płynność w Europie Środkowo-Wschodniej może pozostać pod presją.

Nie można nie doceniać wpływu wycofania się kapitału core na funkcjonowanie rynku. W wielu modelach inwestycyjnych to właśnie core capital jest naturalnym wyjściem dla strategii value-add. Aktywność kapitału value-add to pozytywny sygnał, ale nadal trzeba odpowiedzieć na pytanie, skąd przyjdzie kolejna fala kapitału core i kto kupi te aktywa na końcu cyklu inwestycyjnego – powiedział Simon Durkin, CEO, ULI Europe.

Eksperci wskazali również, że zmienia się struktura kapitału, a nieruchomości muszą dziś skuteczniej konkurować o środki z innymi klasami aktywów, w szczególności z infrastrukturą. Durkin zwrócił uwagę na konieczność lepszej promocji polskiej historii sukcesu na arenie międzynarodowej. Mimo konkurencji ze strony rynków takich jak Hiszpania, Polska wyróżnia się odpornością na ostatnie wstrząsy rynkowe.

Na europejskiej tablicy kierunków inwestycyjnych niewiele rynków świeci dziś na zielono. Polska jest jednym z nich. Ma historię wzrostu, korektę wycen i rynek najmu, który nie został zdewastowany przez ostatni cykl. Problem polega na tym, że ta historia musi być lepiej opowiedziana globalnemu kapitałowi – uważa Simon Durkin.

Perspektywy dla logistyki i sektora mieszkaniowego

Dalszy rozwój poszczególnych segmentów nieruchomości będzie silnie selektywny:

• Logistyka: Ograniczenie nowej podaży sprzyja mikrolokalizacjom z potencjałem wzrostu czynszów.

• Sektor mieszkaniowy: Popyt na akademiki wspierany jest przez rosnącą liczbę studentów zagranicznych i deficyt bazy noclegowej.

• Handel: Sektor ten wrócił do łask inwestorów, jednak uwaga skupia się na konkretnych formatach oferujących atrakcyjny dochód bieżący.

• Biura: Skupienie na najlepszych lokalizacjach (standardach prime) przy jednoczesnej ostrożności wobec starszych zasobów.

Polska ma jedną z najmocniejszych historii inwestycyjnych w Europie, ale w kolejnym cyklu nie wystarczy już ogólna ekspozycja na rynek. Kapitał będzie szukał projektów, w których widać jakość operacyjną, trwałość popytu, realną ścieżkę wyjścia i dobrze zrozumiane ryzyko. Rolą ULI Poland jest tworzenie przestrzeni, w której ta rozmowa może toczyć się na poziomie lokalnej wiedzy i globalnych oczekiwań inwestorów – podsumowuje Søren Rodian Olsen, dyrektor zarządzający Logicenters Poland w Urban Partners oraz członek komitetu wykonawczego ULI Poland.