Zgodnie z ustaleniami szczytu NATO w Hadze z czerwca 2025 r., państwa członkowskie zostały zobligowane do podniesienia wydatków na bezpieczeństwo do poziomu 5 proc. PKB. Kluczowym novum jest wydzielenie 1,5 proc. PKB na tzw. odporność cywilną. Dla Polski oznacza to strumień finansowy rzędu 50-60 mld zł rocznie, z czego co druga lub trzecia złotówka (ok. 18-27 mld zł) może zasilić sektor nieruchomości i infrastruktury.

Matryca wydatków na infrastrukturę odpornościową

Analiza przygotowana przez JLL, partnera raportu Fundacji im. Kazimierza Pułaskiego i Polskiej Izby Dual-Use, wskazuje, że około 30-45 proc. środków z komponentu odpornościowego dotyczy kategorii bezpośrednio powiązanych z nieruchomościami. Eksperci prognozują następujący podział nakładów:

• 20 proc. na schrony i budowle ochronne;

• 15 proc. na obiekty gotowości cywilnej i reagowania kryzysowego;

• 10 proc. na przemysł odpornościowy i zabezpieczenie łańcuchów dostaw.

– Wyzwaniem nie jest dziś zabezpieczenie finansowania, lecz jego trafna alokacja – od zidentyfikowania luk po koordynację wydatków. Środki są i pytanie brzmi, czy trafią tam, gdzie realnie budują zdolności. W perspektywie dekady te nakłady mogą strukturalnie wzmocnić Polskę, zarówno pod względem bezpieczeństwa, jak i gospodarczo. Nastąpi to jednak tylko wtedy, gdy podejdziemy do tych nakładów jak do inwestycji, a nie narzuconego z zewnątrz kosztu. Dziś jesteśmy w rozstrzygającym momencie decyzji, którą z tych dróg wybierzemy. Jako JLL wsparliśmy przygotowanie raportu, bo chcemy pomagać rynkowi w przekładaniu tego planu na dalsze działania – mówi Mateusz Bonca, prezes zarządu JLL w Polsce.

Zasada dodatkowości i dźwignia finansowa

Kluczowym elementem proponowanej strategii jest tzw. zasada dodatkowości. Oznacza ona, że środki publiczne nie powinny zastępować prywatnych nakładów, lecz służyć jako dźwignia finansowa dla inwestycji dual-use (podwójnego przeznaczenia). W tym modelu budynki biurowe, magazynowe czy mieszkalne, wznoszone przez deweloperów, mogłyby posiadać wzmocnione parametry ochronne finansowane przez państwo.

Obecnie barierą dla rynku komercyjnego jest brak mechanizmu zachęt. Inwestorzy zazwyczaj wybierają minimalny standard dopuszczany przez prawo, gdyż wyższa klasa odporności generuje koszty niemające uzasadnienia biznesowego. Rozwiązaniem mogłyby być dotacje, ulgi podatkowe lub preferencyjne udostępnianie gruntów pod obiekty, które w czasie pokoju służą komercyjnie, a w czasie kryzysu stają się bezpiecznym schronieniem.

Pełną wartość inwestycji dual-use uchwycimy tylko pod warunkiem przejrzystej, ustrukturyzowanej współpracy państwa z rynkiem komercyjnym – komentuje Mateusz Bonca.

Płatność za gotowość: Model znany z energetyki

Raport sugeruje przeniesienie wzorców z rynku mocy w energetyce na grunt bezpieczeństwa cywilnego. Państwo mogłoby płacić inwestorom „za gotowość” – czyli za utrzymywanie rezerwy bezpieczeństwa w obiekcie. Taki mechanizm rekompensowałby nakłady, które w normalnych warunkach rynkowych by się nie zwróciły.

To profesjonalizacja, nie prywatyzacja. Majątek publiczny i kontrola państwa nad bezpieczeństwem zostają nienaruszone - zmienia się tylko to, jak efektywnie z nich korzystamy – dodaje prezes JLL.

Międzynarodowe doświadczenia w zarządzaniu aktywami

Sektor prywatny od lat wspiera armie państw zachodnich w optymalizacji portfeli nieruchomości. W Wielkiej Brytanii Ministerstwo Obrony odkupiło w 2025 r. około 36 tys. mieszkań służbowych za blisko 6 mld GBP, przez siedem lat korzystając z doradztwa rynkowego. W USA prywatni doradcy zarządzają około 60 mln mkw. nieruchomości rządowych i wojskowych, a w Belgii outsourcing obsługi baz wojskowych (kontrakt rzędu 30 mln euro) pozwolił na skierowanie do służby liniowej żołnierzy, którzy wcześniej pełnili funkcje kwatermistrzowskie. Jak wskazano w raporcie, portfele obronne o wartości około 14 mld USD bywają wyceniane i zarządzane przez doradców rynkowych przy zachowaniu pełnej kontroli publicznej, tworząc obieg, w którym majątek państwa współfinansuje jego własną odporność. Polska, wdrażając nowe cele NATO, ma szansę na podobną profesjonalizację zarządzania majątkiem obronnym.