Obraz warszawskiego sektora biurowego w drugim kwartale 2026 roku to splot trzech kluczowych wskaźników: wolumenu transakcji na poziomie 282 800 m kw., spadku współczynnika pustostanów do 8,5% oraz marginalnej nowej podaży wynoszącej zaledwie 2 300 m kw. Deficyt nowoczesnej tkanki biurowej, przy jednoczesnej wysokiej aktywności sektora korporacyjnego, przekłada się na systematyczny wzrost stawek czynszowych.

Popyt netto w analizowanym okresie osiągnął 134 800 m kw. Całkowity wynik transakcyjny, uwzględniający renegocjacje, stanowi najwyższy odczyt dla drugiego kwartału w historii rynku. Na rekordowy wynik złożyło się zarówno kilka spektakularnych umów przekraczających 10 000 m kw., jak i wyraźne ożywienie w segmencie transakcji o powierzchni od 1000 do 5000 m kw. Interesującym zjawiskiem jest struktura tej aktywności – renegocjacje obecnych umów odpowiadały za 52% wszystkich kontraktów. Świadczy to o strategicznej decyzji wielu podmiotów o zabezpieczeniu aktualnie zajmowanej powierzchni w obawie przed brakiem alternatyw w atrakcyjnych lokalizacjach.

Rekordowy wynik transakcyjny pokazuje, że popyt na warszawskie biura pozostaje bardzo silny, jednak jego struktura wyraźnie się zmienia. Obok największych transakcji obserwujemy rosnącą liczbę nowych umów zawieranych przez firmy poszukujące powierzchni średniej wielkości. Jednocześnie najemcy coraz częściej przekonują się, że odkładanie decyzji o relokacji lub przedłużeniu umowy oznacza realne ryzyko utraty najbardziej atrakcyjnych powierzchni. Konkurencja o wysokiej jakości biura jest dziś zdecydowanie większa niż jeszcze rok temu. – mówi Ida Stankiewicz, Head of Tenant Representation, JLL Poland.

Gwałtowna absorpcja wolnej powierzchni w centrum

Strona podażowa rynku pozostała niemal w stagnacji. Jedynym obiektem oddanym do użytku był zmodernizowany biurowiec Przemysłowa 26 (2 300 m kw.). Brak nowych inwestycji przy silnej aktywności najemców doprowadził do obniżenia współczynnika pustostanów o pełny punkt procentowy w skali kwartału. Obecnie wskaźnik ten wynosi 8,5% dla całej Warszawy (spadek z poziomu 9,5% odnotowanego na koniec marca), jednak w samym centrum miasta spadł on do poziomu zaledwie 4,8%, natomiast w lokalizacjach pozaśrodkowych wskaźnik ten wyniósł 11,8%.

Szczególną dynamikę odnotowano w podstrefie Zachodnie Centrum, gdzie dostępność powierzchni skurczyła się z 7,1% do 3,6% w ciągu zaledwie trzech miesięcy. Eksperci zaznaczają, że globalna liczba wolnych metrów kwadratowych (ponad 500 tys.) może być myląca, gdyż dotyczy ona często starszych budynków poza kluczowymi węzłami komunikacyjnymi, które nie spełniają aktualnych wymogów technologicznych i standardów ESG.

Rynek coraz wyraźniej pokazuje, że liczy się nie tyle sama dostępność powierzchni, ile jej jakość i lokalizacja. Bardzo szybki spadek pustostanów w Zachodnim Centrum pokazuje, jak intensywnie najemcy konkurują dziś o najlepsze biura. Procesy najmu, zarówno nowych powierzchni, jak i renegocjacji, wymagają sprawnego podejmowania decyzji, ponieważ wybór atrakcyjnych lokalizacji systematycznie się kurczy. W niektórych budynkach wolne pozostały już tylko pojedyncze moduły. – komentuje Ida Stankiewicz.

Koszty najmu pod presją podażową

Nierównowaga rynkowa znajduje bezpośrednie odzwierciedlenie w cennikach. Czynsze bazowe za powierzchnie klasy premium w centrum Warszawy ustabilizowały się na poziomie 29,50 euro za m kw. miesięcznie, a prognozy JLL wskazują na przebicie bariery 30 euro jeszcze przed końcem bieżącego roku. Poza centrum stawki oscylują w granicach 19,50 euro.

Zmiana układu sił na linii najemca-wynajmujący wymaga od korporacji przedefiniowania strategii zarządzania portfelem nieruchomości. Firmy, których umowy kończą się w horyzoncie najbliższych dwóch lat, muszą inicjować procesy decyzyjne z większym wyprzedzeniem niż dotychczas.

Warszawski rynek biurowy znajduje się dziś w zupełnie innym miejscu niż jeszcze dwa czy trzy lata temu. Ograniczona podaż nowych inwestycji przy utrzymującym się wysokim popycie oznacza, że właściciele najlepszych budynków będą stopniowo umacniać swoją pozycję negocjacyjną. Dla wielu firm, których umowy wygasają w perspektywie najbliższych 18–24 miesięcy, odpowiednio wczesne rozpoczęcie rozmów stanie się kluczowym elementem strategii nieruchomościowej. W wielu przypadkach odnowienie obecnej umowy może okazać się najbardziej efektywnym rozwiązaniem, ponieważ dostępność nowoczesnych powierzchni będzie nadal systematycznie malała. – podsumowuje Jan Jakub Zombirt, Head of Research, JLL Poland.