Z najnowszych danych operacyjnych zebranych przez ekspertów CBRE wynika, że na koniec pierwszego półrocza 2026 roku ogólny wskaźnik dostępności powierzchni biurowej w stolicy obniżył się do 8,5 proc. Proces ten nabiera szczególnej dynamiki w strefach centralnych, gdzie firmy aktywnie zabezpieczają najlepsze adresy, nie odkładając decyzji o najmie na przyszłość. Całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w Warszawie osiągnęły poziom 6 234 100 mkw., mimo że w drugim kwartale nie oddano do użytku żadnego nowego obiektu.

Dynamika popytu i strategiczne decyzje najemców

Popyt zarejestrowany w drugim kwartale 2026 roku osiągnął pułap około 280 tys. mkw., co plasuje ten wynik w ścisłej czołówce historycznych zestawień dla tego okresu. Łączny wolumen transakcji po pierwszym półroczu przekroczył już 415 tys. mkw. W strukturze popytu dominowały renegocjacje dotychczasowych umów (52 proc.), choć nowe kontrakty stanowiły silne 44 proc. całkowitego wolumenu. Ekspansje dotyczyły 4 proc. przypadków.

Rynek biurowy w stolicy pozostaje aktywny. Najemcy nie odkładają na później decyzji dotyczących najmu. Widzimy zarówno dużą liczbę renegocjacji umów, jak i nowych najmów, szczególnie w najbardziej atrakcyjnych lokalizacjach. Ograniczona nowa podaż oraz wysokie zainteresowanie ze strony firm sprawiają, że najlepsze powierzchnie biurowe szybko znajdują najemców. W efekcie dostępność biur w centrum Warszawy jest dziś najniższa od lat – mówi Aleksander Hofmann, szef zespołu reprezentacji najemców biurowych w Warszawie, CBRE.

Geografia pustostanów: Centrum kontra Służewiec

Analiza poszczególnych stref biurowych ukazuje głębokie zróżnicowanie rynku. Podczas gdy w strefach centralnych wolne pozostaje jedynie 4,8 proc. zasobów, poza ścisłym centrum wskaźnik ten wzrasta do 11,8 proc. Ekstremalnie niska dostępność charakteryzuje Centralny Obszar Zachodni (CCW), gdzie poziom pustostanów wynosi zaledwie 3,6 proc. Dla porównania, na Służewcu wskaźnik ten utrzymuje się na poziomie 17 proc.

Warto zauważyć, że w analizowanym okresie z rynku wycofano siedem budynków o łącznej powierzchni około 44 tys. mkw. Decyzje te wynikały głównie z planowanej zmiany przeznaczenia tych obiektów, co dodatkowo ograniczyło dostępną bazę biurową w starszych zasobach.

Sektor publiczny liderem aktywności

Największą aktywność po stronie popytowej wykazują obecnie instytucje sektora publicznego, które odpowiadały za 20 proc. wynajętej powierzchni w drugim kwartale. Kluczowe dla tego wyniku były m.in. operacje przeprowadzone przez Frontex oraz Pocztę Polską. Znaczący udział w rynku zachowują również firmy z sektora usług biznesowych (15 proc.) oraz bankowości (14 proc.).

Wśród największych transakcji drugiego kwartału eksperci CBRE wyróżniają:

• Przedłużenie umowy przez Frontex w budynku Spire B (21,5 tys. mkw.).

• Umowę najmu Visa w kompleksie The Bridge (17,3 tys. mkw.).

Największym zainteresowaniem cieszyły się biura w Centralnym Obszarze Zachodnim, który przejął 37 proc. całkowitego popytu. Na kolejnych miejscach uplasował się Służewiec (22 proc.) oraz Centralny Obszar Biznesu (CBD) z udziałem 21 proc. Strategiczne zabezpieczanie powierzchni przez kluczowych graczy potwierdza, że nowoczesne biuro wciąż postrzegane jest jako niezbędne narzędzie operacyjne dla organizacji o największej skali działania.

CBRE, firma z listy Fortune 500, zatrudniająca ponad 155 000 pracowników, pozostaje liderem doradztwa na rynku nieruchomości komercyjnych oraz wiodącym dostawcą usług w zakresie infrastruktury krytycznej na podstawie przychodów za 2025 rok.