Zjawisko suburbanizacji, czyli tzw. boom w gminach satelickich, na stałe wpisało się w krajobraz największych aglomeracji. Wysokie ceny w centrach miast w połączeniu z upowszechnieniem pracy hybrydowej sprawiły, że młode rodziny coraz częściej szukają przestrzeni poza granicami administracyjnymi metropolii.

Możliwość pracy z domu przez kilka dni w tygodniu spowodowała, że część osób planujących zakup mieszkania zaczęła bardziej przychylnie traktować lokalizacje z dala od centrum. Poprawa infrastruktury komunikacyjnej była również jednym z kluczowych czynników wpływających na decyzje zakupowe - beneficjentami tych zmian w dużym stopniu stały się właśnie miejscowości satelitarne. Obecnie największe aglomeracje, jeśli chodzi o liczbę dostępnych mieszkań to gminy wokół Warszawy, Trójmiasta czy Wrocławia. Na uwagę zasługuje także aglomeracja katowicka, która posiada ofertę niemal tak dużą jak w samych Katowicach – komentuje Aleksandra Gawrońska, dyrektor Działu Badań Rynku Mieszkaniowego w firmie doradczej JLL Living.

Wielobiegunowy rozwój rynków regionalnych

Analiza danych pokazuje, że polski rynek staje się coraz bardziej zróżnicowany. Poza siedmioma kluczowymi aglomeracjami, produkcja mieszkaniowa w miastach regionalnych takich jak Szczecin, Bydgoszcz czy Lublin wzrosła w ostatniej dekadzie z 15 tys. do ponad 25 tys. lokali rocznie. Ta zmiana wymusza na deweloperach rewizję dotychczasowych strategii sprzedaży.

W regionach dominują nabywcy kupujący nieruchomości na własne potrzeby użytkowe, co stawia wyższe wymagania w zakresie personalizacji lokali i bezpośredniej komunikacji. Eksperci zauważają, że standardowe podejście znane z rynku warszawskiego często nie znajduje odzwierciedlenia w potrzebach klientów w mniejszych ośrodkach.

Stabilizacja bez rządowych „sterydów”

Największym testem dla sektora okazało się wygaszenie programów wspierających popyt, w tym brak kontynuacji dopłat do kredytów hipotecznych. Co istotne, rynek przetrwał ten proces bez gwałtownych wstrząsów.

Zakończenie cyklu rządowych programów wspierających popyt na mieszkania - w szczególności brak kontynuacji dopłat do kredytów hipotecznych typu „Bezpieczny Kredyt 2%" - zakończyło erę sztucznie stymulowanego popytu. Obecnie ani deweloperzy, ani banki nie oczekują powrotu programów dopłat. Główne obawy dotyczą ryzyka zaburzenia mechanizmów rynkowych, wykluczenia z rynku osób nie będących beneficjentami programu, potencjalnego „zamrażania" kredytobiorców w zbyt małych mieszkaniach oraz zagrożeń dla bezpieczeństwa finansowego samych beneficjentów w kontekście potencjalnego wzrostu stóp procentowych i nadchodzących wyborów – komentuje Jan Dziekoński, główny ekonomista, RynekPierwotny.pl.

Mimo braku stymulacji administratywnej, sprzedaż mieszkań utrzymuje tendencję wzrostową. Sytuację wspierają cykle obniżek stóp procentowych, które miały miejsce między majem 2025 r. a marcem 2026 r. Obecnie branża postuluje odejście od impulsów popytowych na rzecz narzędzi systemowych, takich jak ulgi podatkowe czy wsparcie w budowaniu wkładu własnego.

Podaż jako klucz do dostępności

W nowej fazie rozwoju akcent przesuwa się w stronę ułatwień dla deweloperów i inwestorów. Transparentność procedur i stabilność regulacyjna są wskazywane jako najważniejsze ogniwa budowania podaży. Sektor deweloperski coraz częściej otwiera się także na współpracę z samorządami, m.in. w formule PPP (Partnerstwa Publiczno-Prywatnego) przy budowie lokali czynszowych.

Przykładem mogą być Zintegrowane Plany Inwestycyjne oraz doświadczenia z rynku brytyjskiego, gdzie prywatni inwestorzy dostarczają mieszkania o zredukowanych stawkach czynszu w zamian za usprawnienie procesów planistycznych.

Technologia i rola sztucznej inteligencji

Ostatnim filarem transformacji jest cyfryzacja. Narzędzia oparte na AI stają się standardem w identyfikacji potrzeb klienta i zarządzaniu ścieżką zakupową. Marcin Zaremba, Head of Product w RynekPierwotny.pl, zwraca uwagę, że współczesne portale nieruchomościowe nie mogą pełnić już tylko funkcji ogłoszeniowej – muszą stać się zaawansowanymi doradcami wspierającymi świadomy zakup.

Podsumowując bieżącą kondycję sektora, eksperci są zgodni co do pozytywnych perspektyw wynikających z powrotu do rynkowej równowagi.

Rynek przesuwa się tam, gdzie są realne potrzeby mieszkańców - także do gmin ościennych i na rynki regionalne, gdzie klient kupuje dla siebie, a nie dla portfela inwestycyjnego – podsumowuje Aleksandra Gawrońska.

Odstawienie sterydów to nie osłabienie, lecz powrót do zdrowia. Stabilna sprzedaż bez dopłat pokazuje, że popyt stoi dziś na własnych nogach, a o przyszłości rynku zdecyduje strona podażowa – dodaje Jan Dziekoński.