Polska stoi przed szansą na gruntowną modernizację systemu zarządzania majątkiem publicznym. Choć Dual Use kojarzy się najczęściej z budową schronów i dostosowaniem obiektów cywilnych do celów militarnych, analitycy JLL podkreślają, że esencją tego modelu jest efektywne wykorzystanie uśpionego potencjału tysięcy nieruchomości państwowych. Skarb Państwa kontroluje obecnie blisko 1/3 gruntów w kraju, w tym obiekty wojskowe, kolejowe i pocztowe.

Potencjał aktywów publicznych w skali globalnej

Według danych przedstawionych przez JLL, profesjonalizacja zarządzania portfelem państwowym może generować globalnie nawet 2,7 biliona dolarów dodatkowych przychodów rocznie. Przykłady z rynków zachodnich pokazują, że aktywa te mogą być fundamentem prężnie działających struktur rynkowych.

Zachód jest tu znacznie dalej. Brytyjczycy uwolnili grunty pod dziesiątki tysięcy mieszkań, a Szwedzi na bazie portfela państwowego zbudowali jedną z największych firm nieruchomościowych w Skandynawii – podkreśla Mateusz Bonca, CEO w JLL Polska.

Mateusz Bonca wskazuje, że celem zmian nie jest prywatyzacja zasobów, lecz ich profesjonalizacja na wzór komercyjnych standardów zarządczych. Jest to obecnie jedno z największych pól do zagospodarowania w krajowym sektorze nieruchomości.

Nie chodzi o prywatyzację, tylko o profesjonalizację. To jedno z największych pól do zagospodarowania w polskim sektorze nieruchomości na najbliższe lata – dodaje Bonca.

Bariery Legislacyjne i Ekonomiczne

Przejście od teoretycznych rozważań do fazy wdrożeń wymaga stworzenia jasnego otoczenia prawnego. Branża sygnalizuje, że mechanizm Dual Use musi opierać się na stabilnym rachunku ekonomicznym. Obecnie sektor nieruchomości postrzega dostosowywanie budynków do funkcji obronnych głównie jako koszt.

Piotr Kamiński, Dyrektor Działu Wynajmu Powierzchni Biurowych w JLL, zaznacza, że to opłacalność, a nie przymus, stymuluje rynek do tworzenia nowych produktów. Inwestorzy oczekują konkretnych bodźców, które zrównoważą nakłady na dodatkową infrastrukturę odporną.

–Dla rynku nieruchomości kluczowa jest prosta zasada: rachunek inwestycyjny musi się zgadzać. Dlatego, aby koncepcja Dual Use stała się standardem, a nie tylko branżową ciekawostką, potrzebujemy realnej premii dla inwestorów – w postaci ulg czy ułatwień administracyjnych. To opłacalność, a nie wyłącznie przymus, jest najskuteczniejszym kreatorem produktu na naszym rynku – mówi Piotr Kamiński.

Kolejne etapy: taksonomia i implementacja

Eksperci postulują opracowanie systemowej taksonomii Dual Use, na wzór regulacji ESG. Miałoby to zapewnić rynkowi klarowne wytyczne techniczne oraz ułatwić klasyfikację projektów spełniających wymogi odpornościowe państwa. Budowa takiego ekosystemu jest projektem długofalowym, wymagającym zaangażowania strony regulacyjnej.

Jako branża zamykamy etap budowania świadomości i przechodzimy do etapu implementacji. Aby był on skuteczny, potrzebujemy twardych ram działania: klarownej taksonomii na wzór tej dla ESG i konkretnego mechanizmu premiowego. Niezbędna będzie również konsekwencja w działaniu, bo budowa odpornego systemu to przedsięwzięcie, które może potrwać dekady. Piłka jest teraz po stronie regulatora, aby zamienić dobrą ideę w realne, opłacalne projekty, które wzmocnią zarówno rynek, jak i bezpieczeństwo państwa – konkluduje Kamiński.

Zastosowanie koncepcji Dual Use w szerokim wymiarze ma docelowo nie tylko zwiększyć bezpieczeństwo militarne kraju, ale również aktywować kapitał niezbędny do dalszego rozwoju infrastrukturalnego Polski.