Konsolidacja sektora i przewaga skali

Jednym z najsilniejszych trendów rynkowych, na który zwracają uwagę przedstawiciele największych spółek, jest postępująca profesjonalizacja i łączenie się podmiotów. Rosnące bariery wejścia sprawiają, że rynek staje się coraz trudniejszy dla mniejszych deweloperów.

Jeśli miałbym wskazać jeden czynnik, który w najbliższych latach może najmocniej przeobrazić rynek mieszkaniowy, byłaby to postępująca konsolidacja sektora deweloperskiego. Skala działalności staje się dziś kluczową przewagą konkurencyjną. Utrzymanie się na rynku wyłącznie z jednym czy dwoma projektami w portfelu jest coraz trudniejsze. Rosnące wymogi regulacyjne, bardziej złożone procedury administracyjne oraz presja na marże sprawiają, że przewagę zyskują firmy dysponujące odpowiednim zapleczem kapitałowym i organizacyjnym. Realizacja dużych, liczących kilkaset lokali inwestycji, która w wielu miastach decyduje dziś o opłacalności projektu wymaga zasobów, jakimi mniejsze podmioty zwykle nie dysponują. – mówi Grzegorz Smoliński, członek zarządu Dom Development S.A.

Ekspert przewiduje, że w nadchodzących latach udział najmniejszych graczy będzie stopniowo malał na rzecz firm zdolnych do systematycznego powiększania banku ziemi i skali realizowanych inwestycji.

Wyzwania popytowe i wpływ stóp procentowych

Obok trendów długofalowych, deweloperzy wskazują na bieżące trudności rynkowe. Zuzanna Należyta, dyrektor ds. handlowych w Eco Classic, zauważa, że od lat utrzymuje się przewaga podaży nad popytem. Według niej decyzje RPP o utrzymaniu stóp procentowych sprawiają, że o transakcje jest trudniej, co wymusza na firmach większe zaangażowanie w proces sprzedaży i weryfikację założeń.

Demografia jako fundament zmian produktowych

Zmiany w strukturze społecznej są wskazywane jako faktor, którego nie da się skorygować regulacjami prawnymi, a który bezpośrednio wpłynie na to, co i gdzie będzie budowane. Starzenie się społeczeństwa wymusza nową architekturę bez barier.

W mojej opinii kluczowym czynnikiem, który w perspektywie kolejnych lat najmocniej zmieni rynek mieszkaniowy, jest demografia. Jej wpływ wykroczy daleko poza zmianę liczby potencjalnych nabywców, przemodeluje strukturę popytu, oczekiwania wobec mieszkań i mapę najbardziej perspektywicznych lokalizacji. Kluczowe będą dwa procesy. Pierwszym jest starzenie się społeczeństwa. Rynek będzie musiał w coraz większym stopniu odpowiadać na potrzeby starszych klientów. Na znaczeniu zyskają dostępność architektoniczna, wygoda codziennego funkcjonowania, bliskość usług i opieki medycznej, a także segment senior living. Drugim jest wzrost liczby gospodarstw jedno i dwuosobowych, który będzie wzmacniał popyt na mniejsze, ale bardzo funkcjonalne mieszkania. – komentuje Anita Makowska, starszy analityk Biznesu w Archicom.

Podobne zdanie wyraża Witold Kikolski z MS Waryński Development S.A., dodając, że obok metrażu kluczowy stanie się koszt utrzymania lokalu. Klienci coraz częściej analizują inwestycję przez pryzmat efektywności energetycznej. Z kolei Konrad Płochocki z Alides Poland dostrzega rosnące zainteresowanie większymi lokalami. W inwestycjach firmy najlepiej sprzedają się obecnie mieszkania trzy i czteropokojowe, co świadczy o dominacji zakupów na własne potrzeby, realizowanych głównie przez rodziny.

Od mieszkania do środowiska życia: Miasto 15-minutowe

Nowoczesne inwestycje przestają być postrzegane jedynie przez pryzmat adresu. Deweloperzy coraz częściej projektują osiedla wielofunkcyjne, które integrują funkcje mieszkaniowe, usługowe i społeczne.

Jednym z najsilniejszych czynników transformujących rynek będzie przejście od kupowania samego mieszkania do wyboru całego środowiska życia. Na bardziej dojrzałych rynkach Europy Zachodniej wartość nieruchomości coraz silniej budują, nie tylko metraż i adres, lecz także bezpieczeństwo okolicy, dostępność usług, jakość przestrzeni publicznych oraz możliwość zaspokojenia większości codziennych potrzeb w niewielkiej odległości od domu, czyli wszystko to co rozumiemy przez pojęcie 15-minutowego miasta. – zauważa Mariusz Gajżewski, Head of Sales, Marketing and Communication BPI Real Estate Poland.

W nurt ten wpisuje się również strategia OKAM Capital. Marcin Michalec, dyrektor zarządzający spółki, informuje o przygotowaniach do dwóch inwestycji senioralnych pod szyldem Prestia Rezydencje Senioralne w Łodzi i Warszawie, a także o rozwoju projektów takich jak F.S.O. Park, gdzie najważniejsze funkcje są dostępne w bezpośrednim sąsiedztwie.

Nowe wymogi: ESG, technologie i transport

Transformacja sektora obejmuje także obszar finansowania i ekologii. Renata McCabe-Kudła z Grupo Lar Polska zaznacza, że certyfikacja środowiskowa staje się warunkiem koniecznym w relacjach z instytucjami finansowymi.

Z kolei Artur Smoleń z Profit Development zwraca uwagę na rosnącą rolę infrastruktury wspierającej nowoczesny transport:

Istotne stają się części wspólne, tereny zielone, przestrzeń rekreacyjna, infrastruktura rowerowa oraz rozwiązania związane z elektromobilnością. Samochody elektryczne są coraz bardziej widoczną częścią miejskiego transportu, dlatego możliwość ich ładowania stopniowo przestaje być dodatkiem. To rozwiązanie, które trzeba uwzględniać już na etapie projektowania inwestycji.

Eksperci są zgodni, że w perspektywie kolejnych lat rynek odejdzie od budowania masowych produktów na rzecz miejsc dopasowanych do konkretnych etapów życia użytkowników, w których technologia i ekologia są standardem, a nie opcją dodatkową.