Wskutek postępujących zmian demograficznych, polski rynek biurowy w nadchodzącej dekadzie będzie bardziej skoncentrowany, selektywny i mniej wyrozumiały dla przeciętnych aktywów. Według ekspertów JLL, do 2035 roku o odporności budynków coraz silniej decydować będą koncentracja talentów w największych aglomeracjach, starzenie się pracowników, rosnąca presja rekrutacyjna oraz zdolność biur do obsługi wielopokoleniowych zespołów.

Największe aglomeracje, z Warszawą na czele, pozostaną najmocniejszymi punktami rynku. Stolica, dzięki napływowi kadr z mniejszych ośrodków, lepiej amortyzuje zmiany na rynku pracy niż słabsze demograficznie regiony. Poza siedmioma głównymi aglomeracjami ryzyko pustostanów może wynikać z trwale kurczącego się zaplecza pracowniczego.

Spośród wszystkich klas aktywów komercyjnych to właśnie nieruchomości biurowe wykazują największą odporność na nadchodzące zmiany demograficzne. Wynika to z koncentracji tego sektora w największych aglomeracjach, które - wbrew ogólnokrajowym trendom spadkowym - w perspektywie najbliższych 10 lat utrzymają lub nawet zwiększą liczbę ludności, stale przyciągając talenty z mniejszych ośrodków. W efekcie czynniki demograficzne nie będą stanowić bezpośredniego zagrożenia dla wolumenu popytu – mówi Piotr Kamiński, Head of Office Leasing, JLL.

Flight to quality jako trwała zasada rynku

Zjawisko przesuwania się popytu w stronę budynków najwyższej klasy staje się zmianą strukturalną. Najemcy coraz silniej koncentrują się w obiektach dobrze skomunikowanych, oferujących wysoki standard techniczny i środowisko wspierające efektywność. W Warszawie dystans między centralnymi lokalizacjami a obszarami niecentralnymi będzie się pogłębiał, co przełoży się na większą trwałość stawek czynszowych w budynkach typu prime.

W warunkach deficytu kadr, jakość biura staje się realnym elementem konkurencyjności pracodawcy. Dane JLL wskazują, że w latach 2022-2025 średni czas rekrutacji na stanowiska specjalistyczne wzrósł o około 20 proc. (z 4,5 do 5,4 tygodnia). Koszt nieobsadzonego stanowiska może sięgać od 50 do 200 proc. rocznego wynagrodzenia, co sprawia, że biura o słabym standardzie generują ryzyko operacyjne.

Portret Jakuba Zielińskiego, Senior Director, Head of Workplace Strategy & Change Management w JLL. Mężczyzna patrzy w obiektyw, ubrany w elegancki strój na tle nowoczesnej ściany.

Wielopokoleniowość i starzenie się kadr

Do 2035 roku mediana wieku pracującego w Polsce wzrośnie z około 40,6 do 43,1 lat. Liczba pracowników powyżej 50. roku życia zwiększy się o 22,6 proc., podczas gdy pula młodszych talentów skurczy się o 13,5 proc. Wymusza to rezygnację z modeli biur nastawionych wyłącznie na maksymalną gęstość i młodzieżową estetykę na rzecz przestrzeni wspierających transfer wiedzy i ergonomię.

W perspektywie 2035 roku o jakości biura nie będzie decydować wyłącznie lokalizacja czy certyfikaty. Zmiany demograficzne, rozwój AI i rosnąca intensywność poznawcza pracy sprawią, że biuro będzie musiało lepiej wspierać różne style pracy, koncentrację, współpracę i regenerację. Przyszłość nie należy więc do jednego modelu przestrzeni, ale do środowisk elastycznych, które odpowiadać będą na rosnące potrzeby ludzi i organizacji, gdzie odpowiednia ergonomia, jakość oświetlenia, dobór kolorystyki czy kontrola akustyki będą służyły szerszej grupie pracowników - zarówno młodszym zaczynającym przygodę w środowisku biurowym, jak i bardziej dojrzałym, którzy wtedy będą już „50+” – mówi Jakub Zieliński, Senior Director, Head of Workplace Strategy & Change Management w JLL.

Rola technologii AI i sektora usług biznesowych

Sztuczna inteligencja nie likwiduje popytu na biura, ale zmienia profil pożądanej powierzchni. Według danych ABSL, już 58,2 proc. procesów w sektorze BSS ma charakter wiedzochłonny (wobec 48 proc. w 2020 r.). Cały sektor BSS zatrudnia ponad 500 tys. osób i nadal rośnie, notując wzrost o 1,8 proc. r/r w pierwszym kwartale 2026 roku. Rynek wypiera funkcje rutynowe, promując role wymagające zaawansowanych kompetencji, co zwiększa zapotrzebowanie na budynki sprzyjające pracy kreatywnej.

Osobny aspekt stanowi rola pracowników zagranicznych. Obecnie w Polsce zatrudnionych jest około 1,3 mln obcokrajowców, z czego 70 proc. to obywatele Ukrainy. Ich ewentualny powrót do kraju po zakończeniu konfliktu zbrojnego może wpłynąć punktowo na subrynki w Warszawie, Krakowie i Wrocławiu, co wymaga od właścicieli nieruchomości precyzyjnego modelowania ryzyk lokalnych.

Portret Jana Jakuba Zombirta, Head of Research, JLL. Mężczyzna w biurowcu na tle dużych przeszkleń z widokiem na miasto.

Najbliższa dekada nie przyniesie prostego scenariusza spadku popytu na biura, lecz jego głęboką selekcję. Demografia, technologia i mobilność pracowników działają dziś równocześnie. Dlatego odporne będą te budynki, które łączą silną lokalizację z elastycznością funkcjonalną i standardem odpowiadającym na potrzeby pracownika 2035 roku, a nie 2015 roku – mówi Jan Jakub Zombirt, Head of Research, JLL.

Perspektywy inwestycyjne i harmonogram zmian

Rynki regionalne zachowają stabilność do 2035 roku dzięki obecności uczelni, sektora publicznego i BPO/BSS. Jednak po tej dacie różnice między aktywami typu prime a budynkami słabszymi mogą gwałtownie się pogłębić. Bez aktywnych modernizacji część zasobów w centrach miast może stać się ekonomicznie przestarzała. Eksperci JLL podkreślają, że inwestorzy powinni już teraz oceniać portfele nieruchomości pod kątem ich odporności na zmiany na rynku pracy.