Współczesna oferta mieszkaniowa w polskich aglomeracjach musi ewoluować wraz ze zmieniającą się strukturą demograficzną odbiorców. Relokowani pracownicy, eksperci kontraktowi oraz studenci często zderzają się z barierą językową i brakiem znajomości lokalnych realiów rynkowych.

Nowi najemcy, nowe oczekiwania rynku

Skala potrzeb jest ogromna. Dane GUS wskazują, że w połowie 2025 roku w Polsce pracowało ponad 1,09 mln cudzoziemców. Jednocześnie raport „Studenci zagraniczni w Polsce 2025” potwierdza obecność 108,6 tys. osób z zagranicy na rodzimych uczelniach w roku akademickim 2024/2025. Najemcy ci poszukują lokali, które można wynająć zdalnie, bez ryzyka rozbieżności między ogłoszeniem a stanem faktycznym.

Rynek reaguje na tę presję wzrostem profesjonalizmu agencji oraz dynamicznym rozwojem sektora PRS (Private Rented Sector). Według danych CBRE, na koniec ubiegłego roku w największych miastach funkcjonowało ponad 28,5 tys. lokali w tym standardzie, a w samym 2025 roku sektor ten wzbogacił się o 5821 nowych jednostek.

Jasna, nowoczesna kuchnia połączona z jadalnią, z dominującą bielą i jasnym drewnem, zalana naturalnym światłem. Profesjonalnie zarządzane mieszkania oferują gotowe, wyposażone wnętrza.

Międzynarodowy najemca rzadko ma czas na wielotygodniowe oglądanie lokali, negocjowanie zapisów umowy po polsku i sprawdzanie, czy właściciel odbierze telefon w razie awarii. Oczekuje gotowego mieszkania, przewidywanych kosztów, obsługi w języku angielskim i standardu, który nie zależy od przypadku ani indywidualnych praktyk pojedynczego właściciela – mówi Marlena Biardzka, Regional Sales & Marketing Manager LifeSpot.

Proces ważniejszy niż sam lokal

Dla obcokrajowców największą trudnością w tradycyjnym modelu najmu jest brak jednolitych zasad. Różnorodne wzory umów, niejasne systemy rozliczeń mediów czy niepewna komunikacja z prywatnymi właścicielami generują niepotrzebny stres. W profesjonalnie zarządzanych obiektach ciężar organizacji procesu spoczywa na barkach operatora.

Gotowość miast na międzynarodowych najemców to jednak coś więcej niż statystyki. Kluczowe jest, czy dokumentacja i komunikacja są dostępne w języku angielskim, czy lokum faktycznie odpowiada zdjęciom z oferty oraz czy ustalone zasady pozostają niezmienne po podpisaniu umowy. Jest to istotne nie tylko dla specjalistów, ale także dla rosnącej grupy par i rodzin z zagranicy.

– Dla osoby, która właśnie zaczyna kontrakt w międzynarodowej firmie albo semestr na uczelni, znaczenie ma nie tylko atrakcyjna oferta, ale także prosty proces: możliwość zdalnego kontaktu, jasny regulamin, powtarzalny standard i szybka ścieżka zgłaszania usterek. W miastach, które konkurują o talenty, takie elementy stają się częścią miejskiej infrastruktury – podkreśla Marlena Biardzka z LifeSpot.

PRS jako porządkujący bufor rynku

Mimo że najem instytucjonalny wciąż stanowi mniejszość rynku, skrajnie niski poziom pustostanów – oszacowany przez CBRE na średnio 3,5 proc. – świadczy o ogromnym popycie na tę formę zamieszkania. Jest to szczególnie widoczne w ośrodkach takich jak Kraków, gdzie o tę samą przestrzeń rywalizuje biznes, środowisko akademickie oraz sektor turystyczny.

Kobieta na rowerze i mężczyzna na hulajnodze przemieszczają się po brukowanym chodniku obok nowoczesnego bloku mieszkalnego. Miasta muszą dostosowywać swoją infrastrukturę mieszkaniową, by sprostać oczekiwaniom międzynarodowych najemców.

PRS pozwala utrzymać podobny standard działania w różnych lokalizacjach i dla różnych grup odbiorców. Najmocniej widać to w miastach takich jak Kraków, gdzie spotykają się trzy strumienie popytu: biznesowy, akademicki i turystyczny. Z jednej strony miasto przyciąga specjalistów oraz studentów, z drugiej – konkuruje o najem krótkoterminowy. Dla obcokrajowca szukającego lokum na rok lub dwa oznacza to często mniejszy wybór mieszkań „na normalne życie”, a nie tylko na pobyt przejściowy. W takim otoczeniu PRS może działać jak porządkujący bufor i tym samym pełnić rolę jednej z bardziej uporządkowanych ścieżek najmu: z jasnym procesem, powtarzalnym standardem i obsługą po stronie operatora. To nie rozwiązuje całego problemu dostępności mieszkań, ale zmniejsza część ryzyk, które dla międzynarodowych najemców są szczególnie istotne – podsumowuje Marlena Biardzka.

Tempo adaptacji do oczekiwań cudzoziemców jest zróżnicowane. W regionach zdominowanych przez rozproszony najem prywatny, bariery wejścia pozostają wysokie. Rozwój sektora profesjonalnego zarządzania staje się zatem nie tylko odpowiedzią na popyt, ale strategicznym elementem budowania gościnności polskich miast dla międzynarodowych talentów.