Rynek gruntów inwestycyjnych w Polsce pozostaje zdominowany przez projekty mieszkaniowe. Deweloperzy prowadzący inwestycje poza Warszawą koncentrują się przede wszystkim na Krakowie, Wrocławiu i Gdańsku, a następnie na Poznaniu i Łodzi. Najwyższe ceny osiągają działki w centralnych, dobrze skomunikowanych lokalizacjach Krakowa i Gdańska. O wartości gruntu decyduje teraz jednak nie tylko lokalizacja i potencjał zabudowy, ale przede wszystkim możliwość sprawnego przeprowadzenia całego procesu inwestycyjnego.

Wydłużony czas oczekiwania na decyzje administracyjne

W największych miastach regionalnych na pozwolenie na budowę mieszkaniowej inwestycji wielorodzinnej trzeba obecnie czekać średnio od ośmiu do czternastu miesięcy. Analizy Walter Herz, oparte na danych Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego, pokazują aktualne statystyki czasu trwania procedur. W Warszawie na pozwolenie na budowę inwestycji wielorodzinnej czeka się około półtora roku. W regionach sytuacja przedstawia się następująco:

• Poznań: ponad 14 miesięcy,

• Łódź: średnio 280 dni,

• Kraków: średnio 267 dni,

• Wrocław: 256 dni,

• Gdańsk: 231 dni,

• Gdynia: powyżej 10 miesięcy.

Dla porównania, jeszcze w 2016 roku średni czas wydania pozwolenia na budowę dla podobnych projektów wynosił od dwóch do trzech i pół miesiąca. Systematyczne pogarszanie się wskaźników odnotowano szczególnie wyraźnie w 2025 roku, przy jednoczesnym spadku liczby wydawanych decyzji w większości miast. W Gdańsku liczba wydanych decyzji spadła z 70 do 44, a w Krakowie ze 107 do 91. Wzrost odnotował jedynie Poznań i Gdynia.

Reforma planowania a bezpieczeństwo inwestycyjne

Drugim istotnym źródłem niepewności jest reforma planowania przestrzennego. W ponad 60 proc. gmin w Polsce nadal nie uchwalono planów ogólnych, co paraliżuje uruchamianie nowych projektów na terenach nieobjętych obowiązującymi Miejscowymi Planami Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP). Po 1 września w gminach bez uchwalonego planu ogólnego nie można uzyskać decyzji o Warunkach Zabudowy (WZ) dla nowego wniosku, zmienić obowiązującego MPZP, ani procedować nowego Zintegrowanego Planu Inwestycyjnego.

Zmienia to sposób wyceny nieruchomości. Rynek coraz silniej premiuje grunty z jasnym statusem planistycznym, a najlepiej z gotowym pozwoleniem na budowę. Wycena nie obejmuje już tylko samej ziemi, ale przede wszystkim gotowy i wykonalny w krótkim terminie scenariusz inwestycyjny.

Widok z lotu ptaka na mozaikę pól uprawnych i sadów o zróżnicowanych kształtach. Ten typ krajobrazu ilustruje potencjalne tereny pod inwestycje, które wymagają uregulowania statusu planistycznego.

Działki w dobrych lokalizacjach, z uregulowanym statusem planistycznym nadal znajdą nabywców. Ich deficyt ma jednak swoją cenę. Jeśli proces inwestycyjny pozostanie długi i nieprzewidywalny, rynek będzie coraz mocniej premiował te grunty, które są gotowe do realizacji projektów, podbijając ich wartość. Tym samym koszt administracyjnego ryzyka będzie wpływał, zarówno na ceny gruntów, jak i produktu końcowego, czyli mieszkań. – zaznacza Damian Karkosiński, Specjalista ds. inwestycji i akwizycji w Walter Herz.

Zintegrowane Plany Inwestycyjne (ZPI) jako alternatywa

W nowym systemie większą rolę mają odegrać Zintegrowane Plany Inwestycyjne, które zastępują tzw. specustawę mieszkaniową (lex deweloper). ZPI oferuje szansę na bardziej partnerską współpracę z gminą i większą przewidywalność kosztów, jednak jego skuteczne wykorzystanie jest uzależnione od uchwalenia wspomnianych planów ogólnych. Barierą pozostaje także konieczność partycypacji inwestorów w kosztach infrastruktury publicznej na podstawie umowy urbanistycznej.

Inwestorzy podkreślają, że kluczowa dla stabilizacji podaży mieszkań jest deregulacja, cyfryzacja procedur oraz standaryzacja dokumentacji. Obecnie zakres wymaganych opinii – od konserwatorskich po środowiskowe – różni się znacząco w zależności od lokalizacji, co potęguje nieprzewidywalność harmonogramów budowy. Rozwiązaniem mogłyby być ogólnokrajowe wytyczne przygotowywane przez GUNB, które ograniczyłyby różnice w praktyce poszczególnych urzędów, a także usprawnienie procedur środowiskowych.

Perspektywy rynkowe

Deweloperzy stają się coraz bardziej selektywni przy zakupie działek, odkładając projekty o mniej przewidywalnym harmonogramie. Niedobór gruntów gotowych pod zabudowę w połączeniu z rosnącymi kosztami finansowania zamrożonego kapitału tworzy barierę, która w dłuższej perspektywie ograniczy ofertę rynkową i wpłynie na dalszy wzrost cen mieszkań.