W pierwszych sześciu miesiącach 2026 roku firmy wynajęły w regionach łącznie 310 tys. mkw. powierzchni biurowej, co oznacza spadek o 21% rok do roku. Mimo słabszego początku roku drugi kwartał przyniósł wyraźne ożywienie, a wolumen zawartych umów był o około 50% wyższy niż w pierwszych trzech miesiącach roku. Na szczególną uwagę zasługuje struktura popytu. Popyt netto, obejmujący nowe umowy, ekspansje oraz powierzchnie przeznaczone na własne potrzeby właścicieli, wzrósł o 13% r/r i odpowiadał za 59% całkowitej aktywności najemców w I połowie 2026 roku.

„Choć całkowity wolumen najmu był niższy niż rok wcześniej, rynek regionalny pokazał swoją odporność poprzez wyraźny wzrost popytu netto. Duży udział nowych umów i ekspansji potwierdza, że firmy nadal rozwijają działalność i poszukują wysokiej jakości powierzchni biurowych”. – mówi Karolina Słysz, Head of Regional Markets, Office Agency, AXI IMMO.

Kluczowe transakcje i struktura branżowa

Największe transakcje w pierwszej połowie roku obejmowały m.in. nową umowę Brown Brothers Harriman w kompleksie WITA C w Krakowie (13 700 mkw.), przedłużenie połączone z ekspansją Grupy Enea w Business Garden w Poznaniu (11 500 mkw.) oraz odnowienie umowy najmu przez Adtran w budynku Tensor Y w Gdyni (6 800 mkw.). W strukturze popytu dominowały sektory:

• IT (20%)

• Produkcja (18%)

• Usługi dla biznesu (13%)

Ograniczona podaż i selektywna aktywność deweloperów

Na koniec I połowy 2026 roku całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w miastach regionalnych osiągnęły 6,76 mln mkw. Największymi rynkami pozostają Kraków, Wrocław i Trójmiasto. Aktywność deweloperska utrzymuje się jednak na niskim poziomie. W pierwszym półroczu oddano do użytkowania nieco ponad 70 tys. mkw. nowej powierzchni biurowej, a w budowie pozostawało niespełna 180 tys. mkw., czyli o 22% mniej niż rok wcześniej. Najbardziej aktywnym placem budowy pozostaje obecnie Poznań.

Równolegle widoczny jest proces wycofywania z rynku starszych, mniej efektywnych biurowców. Coraz częściej nieruchomości te zmieniają funkcję na mieszkaniową, hotelową lub edukacyjną, co wpływa na stopniową przebudowę struktury rynku.

Stabilizacja pustostanów i presja na czynsze

Średni wskaźnik pustostanów w regionach wyniósł na koniec czerwca 17,3%, co oznacza nieznaczny spadek zarówno względem poprzedniego kwartału, jak i analogicznego okresu ubiegłego roku. Najwyższe poziomy wolnej powierzchni odnotowano w Katowicach (22,2%) i Wrocławiu (21,8%), podczas gdy najniższy wskaźnik utrzymał Szczecin (8,4%). Stawki ofertowe w regionach kształtowały się na poziomie od 8 do 19 EUR/mkw./m-c, jednak w najbardziej atrakcyjnych budynkach osiągały już 20 EUR/mkw./m-c.

„Coraz wyraźniej obserwujemy polaryzację rynku biurowego w regionach. Najemcy koncentrują się na nowoczesnych, dobrze zlokalizowanych budynkach, co pozwala właścicielom najlepszych projektów utrzymywać, a nawet podnosić stawki czynszów mimo relatywnie wysokiego poziomu pustostanów”. – wyjaśnia Karolina Słysz.

Perspektywy: Jakość jako determinanta wzrostu

Eksperci wskazują, że w najbliższych kwartałach regionalny rynek biurowy będzie podążał ścieżką podobną do Warszawy. Ograniczona nowa podaż oraz stopniowe wycofywanie przestarzałych obiektów powinny wspierać dalszą stabilizację rynku. W całym 2026 roku nowa podaż może wynieść ok. 120 tys. mkw., co stanowi wolumen trzykrotnie mniejszy niż w okresach szczytowych przed 2024 rokiem.

„Najbliższe lata będą okresem dalszej selekcji jakościowej zasobów biurowych. Ograniczona liczba nowych inwestycji połączona z wycofywaniem z rynku biurowego budynków, które posiadają większy potencjał w realizacji innej funkcji, np. mieszkaniowej lub hotelowej, będzie stopniowo obniżać poziom pustostanów oraz wspierać wzrost czynszów w najlepszych projektach regionalnych”. – dodaje Emilia Trofimiuk, Research Manager, Dział Analiz i Badań Rynkowych, AXI IMMO.

O AXI IMMO

AXI IMMO jest największą polską firmą doradczą na rynku nieruchomości komercyjnych. Firma była wielokrotnie nagradzana w kategoriach Doradcy Roku, a jej ostatnim wyróżnieniem jest otrzymany w 2025 r. tytuł Warehouse Agency Team of the Year od jury Eurobuild Awards.