Zgodnie z najnowszą analizą rynku mieszkaniowego w Polsce, opublikowaną przez międzynarodową firmę doradczą Cushman & Wakefield, trzeci kwartał 2025 roku charakteryzował się wyraźnym ożywieniem popytu. Impulsem do wzrostu zainteresowania zakupem nieruchomości była poprawa warunków makroekonomicznych oraz zwiększone zaufanie konsumentów. Potwierdzeniem tego trendu jest wrześniowy wzrost wartości zapytań kredytowych o ponad 42% w ujęciu rocznym, co bezpośrednio przekłada się na większą liczbę transakcji realizowanych przez nabywców wspieranych finansowaniem bankowym.

‍

Solidne fundamenty gospodarcze

U podstaw obserwowanego ożywienia leżą solidne fundamenty gospodarcze. Według wstępnych danych GUS, wzrost gospodarczy w Polsce przyspieszył do 3,7% rok do roku, co stanowi najlepszy wynik od czwartego kwartału 2022 roku. Jednocześnie inflacja we wrześniu utrzymywała się w celu inflacyjnym NBP (poniżej 3%), co pozwoliło Radzie Polityki Pieniężnej na obniżenie głównej stopy referencyjnej do poziomu 4,75%. Dodatkowym czynnikiem wspierającym rynek jest stabilna sytuacja w sektorze zatrudnienia, gdzie średnie miesięczne wynagrodzenie brutto wzrosło o 7,5% w ujęciu rocznym, osiągając 8 769 PLN i tym samym znacząco poprawiając zdolność kredytową Polaków.

W konsekwencji, rynek hipoteczny również odnotował dynamiczny wzrost. We wrześniu 2025 roku wartość zapytań kredytowych zwiększyła się o 42,2% rok do roku, a łączna liczba złożonych wniosków hipotecznych sięgnęła niemal 40 tysięcy, co jest najwyższym wynikiem od ponad dwóch lat.

„Powrót kredytobiorców na rynek był kwestią czasu, a stabilizacja makroekonomiczna stała się katalizatorem tego procesu. Obniżki stóp procentowych i wzrost płac skutecznie przełożyły się na realną poprawę zdolności kredytowej. Choć w skali kwartalnej ceny ofertowe na rynku pierwotnym pozostają stabilne, lokalne rynki, takie jak Gdańsk, Poznań i Łódź), odnotowują systematyczne wzrosty. W najbliższej perspektywie, z uwagi na utrzymujący się wysoki popyt i strukturalne ograniczenia w podaży, przewidujemy dalszą presję na wzrost cen średnich, zwłaszcza w obliczu nadchodzącej reformy planowania przestrzennego,” komentuje Tadeusz Bellaby, Junior Research Analyst, Cushman & Wakefield.

‍

Podaż w obliczu wyzwań planistycznych

Podaż nowych lokali oferowanych przez deweloperów na siedmiu największych rynkach utrzymuje się na wysokim poziomie, wynoszącym około 62 tys. mieszkań. Mimo to, w pierwszych trzech kwartałach 2025 roku zaobserwowano spadek liczby rozpoczynanych budów o 14% rok do roku, a liczba wydanych pozwoleń na budowę zmalała o około 23% w porównaniu z rekordowym 2024 rokiem. Analitycy zwracają jednak uwagę, że liczba pozwoleń wciąż jest bardzo wysoka. Wynika to z obaw deweloperów przed nadchodzącą reformą planowania przestrzennego, która po czerwcu 2026 roku może utrudnić pozyskiwanie pozwoleń oraz wpłynąć na dostępność i koszty gruntów inwestycyjnych.

Dynamika czynszów i konsolidacja sektora PRS

W ostatnich pięciu latach europejski rynek najmu mieszkań odnotował znaczne wzrosty stawek czynszu, przy czym region Europy Środkowo-Wschodniej cechował się najwyższą dynamiką. W Polsce średni pięcioletni wzrost czynszów w drugim kwartale 2025 roku wyniósł 61%, co plasuje kraj tuż za Węgrami (wzrost o ponad 100%), ale znacznie powyżej europejskiej średniej (około 19%). Mimo tak dużej dynamiki w perspektywie pięcioletniej, w ciągu ostatnich dwóch lat wzrost czynszów w Polsce ustabilizował się i podąża za wskaźnikiem inflacji. Najdroższym miastem w segmencie najmu pozostaje Warszawa, gdzie mediana ceny za kawalerkę wynosi 2 700 PLN, a za mieszkanie 3-pokojowe – 7 000 PLN, nie wliczając opłat eksploatacyjnych i mediów.

Równolegle rozwija się sektor najmu instytucjonalnego (PRS), którego zasoby przekroczyły już 23 tys. lokali, a sam rynek wchodzi w fazę konsolidacji. Najważniejszym wydarzeniem trzeciego kwartału 2025 roku była historyczna transakcja (oczekująca na zgodę UOKiK) sprzedaży 5 322 mieszkań z portfela Resi4Rent na rzecz TAG Immobilien za kwotę około 565 mln EUR. Po sfinalizowaniu umowy, Vantage Rent (należący do TAG Immobilien) będzie kontrolował 38% całego zasobu PRS w Polsce. Liderem segmentu pozostaje Warszawa, w której zlokalizowane jest 38% wszystkich działających mieszkań PRS. Z danych wynika, że 54% obecnego zasobu jest już w najmie, a pozostałe 46% znajduje się w budowie lub jest na etapie planowania, co świadczy o silnym potencjale inwestycyjnym.

„Konsolidacje na rynku PRS, w tym transakcja Resi4Rent i TAG Immobilien, będzie dowodem na dojrzałość i atrakcyjność tego segmentu dla dużego, długoterminowego kapitału. Inwestorzy doceniają perspektywy stabilnego wzrostu czynszów, które w Polsce, pomimo wyhamowania gwałtownej dynamiki, utrzymują się na poziomie podążającym za inflacją. Rozwój instancjonalnego rynku najmu wzmacnia stabilność rynku mieszkaniowego i poczucie bezpieczeństwa dla najemców i dywersyfikuje ofertę. Równocześnie, rosnący popyt na kredyty hipoteczne, widoczny w wynikach zapytań BIK, potwierdza fundamentalne znaczenie sektora mieszkaniowego dla polskiej gospodarki i jest pozytywnym sygnałem dla całego rynku nieruchomości,” podsumowuje Karolina Furmańska, Associate, Living Sector, Cushman & Wakefield.