Nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z 2023 roku wprowadziła Zintegrowane Plany Inwestycyjne (ZPI), które mają na celu przyspieszenie realizacji procesu inwestycyjnego oraz usprawnienie współpracy między inwestorami a władzami lokalnymi przy bardziej złożonych projektach budowlanych. To nowe narzędzie może w perspektywie kilku najbliższych lat istotnie wpłynąć na dynamikę rozwoju budownictwa w Polsce, a pierwsze realizacje w ramach ZPI wkrótce zweryfikują efektywność tej formuły. Deweloperzy wiążą z nowymi regulacjami nadzieję na otwarcie dostępu do dotąd niedostępnych gruntów inwestycyjnych poprzez umożliwienie zmiany ich przeznaczenia.

Przyspieszenie procedur

Zintegrowane Plany Inwestycyjne stanowią jedną z form planowania przestrzennego, wprowadzoną w celu umożliwienia szybszej realizacji projektów niż w przypadku tradycyjnych procedur opartych na miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (MPZP) czy mało skutecznej specustawy "lex deweloper", która również pozwala na zmianę funkcji terenu, ale ogranicza się wyłącznie do inwestycji mieszkaniowych. Celem wprowadzonych przepisów jest uporządkowanie i uproszczenie procesów budowlanych oraz zwiększenie transparentności we współpracy inwestorów z samorządami. Rozwiązanie to ma pozwolić na realizację projektów na jasnych i przewidywalnych dla obu stron zasadach, jednocześnie umożliwiając bardziej kompleksowe i elastyczne kształtowanie zabudowy. Kluczowym elementem ZPI jest umowa urbanistyczna, precyzyjnie definiująca zobowiązania inwestora oraz korzyści dla gminy, takie jak realizacja inwestycji uzupełniających w postaci infrastruktury drogowej, społecznej czy rekreacyjnej. Co istotne, gdy gmina lub miasto zdecyduje się na przystąpienie do umowy z inwestorem, której załącznikiem jest projekt ZPI, wiąże się to z akceptacją projektu w formie zaproponowanej przez inwestora. Radni nie mają możliwości wprowadzania poprawek do złożonych planów, a wszelkie negocjacje dotyczące kształtu i warunków projektu muszą zostać zakończone przed jego formalnym złożeniem.

Dostęp do terenów bez MPZP

Jedną z kluczowych korzyści ZPI jest możliwość prowadzenia inwestycji na obszarach, dla których nie uchwalono miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. Umożliwia to dostęp do nowych, atrakcyjnych lokalizacji i potencjalnie odblokowuje tak zwane "trudne grunty", na przykład tereny poprzemysłowe. Atutem znowelizowanego prawa ma być również skrócenie procesu inwestycyjnego, gdyż procedura ZPI ma być znacznie krótsza niż klasyczne uchwalanie MPZP. Daje ona inwestorom szerszy udział w kształtowaniu warunków realizacji inwestycji i pozwala na sfinalizowanie ustaleń jeszcze przed rozpoczęciem budowy, co znacząco zwiększa bezpieczeństwo prawne i finansowe przedsięwzięć.

„Nowe rozwiązanie daje inwestorom możliwość większej kontroli podczas realizacji inwestycji, ale istnieje też pewne ryzyko związane z ZPI. Warunki umowy urbanistycznej zmogą być niekorzystne dla inwestorów na przykład ze względu na wygórowane wymagania lokalnych władz, dotyczących inwestycji uzupełniających. Poza tym, firmy które zdecydują się na realizację projektów w tej formule zobowiązane są do przeprowadzenia minimum 21 dniowych konsultacji społecznych, które wydłużają proces i mogą prowadzić także do zablokowania inicjatywy” – informuje Emil Domeracki, Partner, Board Member Land Development Advisory w Walter Herz. „Inwestor może być też zobowiązany do przekazania gminie gruntów i infrastruktury lub pokrycia dodatkowych kosztów, bez ściśle określonego odniesienia i zachowania proporcji pomiędzy inwestycją główną i uzupełniającą. Dodatkowo, ZPI musi być zgodny z planem ogólnym gminy lub studium uwarunkowań, co wymaga analizy formalnej i potencjalnie prognozy oddziaływania inwestycji na środowisko” – zauważa Emil Domeracki.

Walory wizerunkowe i obopólne korzyści

Dostarczanie miastom i gminom elementów infrastruktury publicznej, takich jak obiekty użyteczności publicznej, szkoły, przedszkola, placówki medyczne, obiekty sportowe, strefy rekreacyjne czy sieć drogowa i kanalizacyjna, stwarza inwestorom możliwość budowania pozytywnych relacji z władzami i lokalną społecznością. Może to wzmacniać wzajemne zaufanie i ułatwiać realizację kolejnych przedsięwzięć.

„Postrzegamy Zintegrowane Plany Inwestycyjne jako kluczowy element nowoczesnego planowania przestrzennego i narzędzie przyspieszające inwestycje. Walter Herz Land Investment dysponuje odpowiednimi kompetencjami, z których korzystają inwestorzy wdrażający projekty na podstawie ZPI. Wspieramy inwestorów w rozmowach z samorządem, dążąc do wypracowania zrównoważonych warunków umów urbanistycznych, maksymalizujących korzyści dla obu stron. Zainicjowana przez nas realizacja dwóch procedur ZPI umożliwi wkrótce demonstrację efektywności nowego mechanizmu inwestycyjnego w praktyce” – informuje Bartłomiej Zagrodnik, Managing Partner, CEO w Walter Herz.

Przykładem praktycznego zastosowania procedury jest przygotowywana przez Walter Herz Land Investment inwestycja mieszkaniowo-komercyjna w aglomeracji warszawskiej. W ramach tego projektu ZPI pozwala na zintegrowanie interesów dewelopera, planującego budowę ponad 40 tys. mkw. powierzchni użytkowej mieszkalnej, z potrzebami gminy, obejmującymi realizację szkoły podstawowej oraz rozbudowę infrastruktury drogowej. Dzięki temu gmina może pozyskać kluczową infrastrukturę bez angażowania własnych środków budżetowych. Walter Herz pełni w tym projekcie rolę koordynatora, zapewniając skuteczność negocjacji i zgodność inwestycji z dokumentami strategicznymi. Firma oferuje inwestorom kompleksowe wsparcie w całym procesie, od analizy zgodności z planem ogólnym lub studium, przez uzyskanie opinii i uzgodnień, po koordynację prognoz środowiskowych i opracowanie strategii komunikacji z lokalną społecznością.

ZPI w Warszawie – Konkretne wytyczne

Zintegrowane Plany Inwestycyjne mają potencjał, by stać się jednym z kluczowych narzędzi planistycznych, jednak ich efektywne wykorzystanie będzie zależało od podejścia administracji lokalnej. Ogólne przepisy krajowe dają samorządom możliwość opracowania własnych, bardziej szczegółowych procedur i wytycznych. Aby ułatwić inwestorom zadanie, miasta takie jak Kraków i Warszawa przygotowały już dokumenty porządkujące warunki realizacji inwestycji w tym trybie. W stolicy, przy rozpatrywaniu wniosku o uchwalenie ZPI, władze biorą pod uwagę nie tylko inicjatywy związane z infrastrukturą społeczną, komunikacyjną czy rekreacyjną, ale także propozycje przekazania części projektowanych mieszkań do miejskiego zasobu komunalnego. Umowa urbanistyczna może również obejmować inne rozwiązania wpisujące się w cele polityki miejskiej, jak remonty pustostanów, rewitalizacje kamienic czy budowę lokali na działkach miejskich. Sprecyzowano również konkretne stawki świadczeń rzeczowych i pieniężnych dla inwestorów. Według wytycznych wydanych przez miasto, oczekiwana partycypacja w projektach uzupełniających ma sięgać średnio 10 proc. wskaźnika w stosunku do projektowanej powierzchni użytkowej mieszkań oraz 5 proc. wskaźnika w przypadku inwestycji komercyjnych. Co więcej, zakres tych inwestycji musi być ustalony jeszcze przed złożeniem formalnego wniosku o ZPI. Warszawskie wytyczne obejmują także ochronę przyrody, m.in. zakazując utwardzania terenu w bezpośrednim sąsiedztwie drzew, oraz ochronę dziedzictwa kulturowego. Określono również minimalne standardy dotyczące miejsc parkingowych, powierzchni zieleni oraz maksymalnej wysokości zabudowy.