Międzynarodowa firma doradcza Cushman & Wakefield opublikowała szczegółową analizę polskiego sektora mieszkaniowego, podsumowującą sytuację na koniec 2025 roku. Z raportu wynika, że ostatni kwartał przyniósł wyraźne ożywienie w sprzedaży nowych lokali oraz istotny wzrost zdolności kredytowej Polaków. Choć ceny ofertowe nadal wykazują tendencję wzrostową, dynamika tych zmian uległa osłabieniu. Ten czynnik, w połączeniu z rekordowo niską inflacją oraz serią obniżek stóp procentowych wprowadzonych w minionym roku, przyczynia się do stabilizacji sytuacji rynkowej.

Fundamentem dla rynku nieruchomości w końcówce 2025 roku stało się przyspieszenie wzrostu gospodarczego do poziomu 4% r/r, co stanowi najlepszy wynik od 2021 roku. Tak silna dynamika, przy jednoczesnym spadku inflacji do 2,4% w grudniu, stworzyła optymalne warunki do luzowania polityki pieniężnej. Rada Polityki Pieniężnej zdecydowała o obniżeniu głównej stopy referencyjnej do 4,0%, co w zestawieniu ze wzrostem średniego wynagrodzenia o 8,6% r/r (do poziomu 9 583 PLN brutto) znacząco poprawiło dostępność finansowania dla nabywców.

– „Powrót kredytobiorców na rynek stał się faktem, a katalizatorem tego procesu była seria aż czterech obniżek stóp procentowych w samym ostatnim kwartale roku. Widzimy to wyraźnie w danych BIK: w grudniu 2025 roku wartość zapytań o kredyty hipoteczne wzrosła o 41,3% rok do roku, a średnia kwota wnioskowanego kredytu osiągnęła poziom niemal 488 tys. PLN, co oznacza wzrost o blisko 10% w skali roku. Choć ceny ofertowe nadal rosną, proces ten postępuje wolniej i coraz wyraźniej różnicuje się pomiędzy miastami. Najwyższe wzrosty kwartalne odnotowano w Warszawie i Wrocławiu, podczas gdy Łódź pozostaje rynkiem o najbardziej przystępnej cenie. W najbliższej perspektywie, przy wysokiej ofercie mieszkań gotowych do zamieszkania, przewidujemy dalszą stabilizację cenową” – komentuje Tadeusz Bellaby, Junior Research Analyst, Cushman & Wakefield.

Na rynku pierwotnym w grudniu 2025 roku podaż mieszkań deweloperskich osiągnęła najwyższy poziom od 2022 roku, wynosząc 62,1 tys. lokali. Ceny nominalne wciąż pozostają najwyższe w Warszawie (18 406 PLN/mkw.), Gdańsku (17 417 PLN/mkw.) oraz Krakowie (16 704 PLN/mkw.). Warto odnotować, że Gdańsk od dwóch kwartałów utrzymuje pozycję drugiego najdroższego rynku w Polsce, wyprzedzając stolicę Małopolski. Deweloperzy w całym 2025 roku oddali do użytkowania 134 149 mieszkań (+7% r/r), a liczba wydanych pozwoleń na budowę przekroczyła 170 tys. jednostek.

Z kolei rynek wtórny odnotował w IV kwartale 2025 roku zauważalną korektę cen ofertowych. Podczas gdy w Gdańsku czy Warszawie stawki wzrosły nieznacznie o 1-2% kwartał do kwartału, spadki zaobserwowano w Katowicach (-2%), Łodzi (-1%) oraz we Wrocławiu (-1%). W ujęciu rocznym sektor ten wykazał się dużym zróżnicowaniem – od wzrostów w Gdańsku (+6%) po spadki we Wrocławiu (-2%) oraz Warszawie i Krakowie (po -1%).

W swojej analizie spółka doradcza wykorzystuje komplementarnie dane NBP i serwisu Otodom, uwzględniając różnice metodologiczne. Wyniki wskazują, że największe rozbieżności dotyczą rynku pierwotnego w największych aglomeracjach, gdzie statystyki Otodom pokazują odmienne wzrosty cen ofertowych niż dane banku centralnego (m.in. w Warszawie i Wrocławiu). Na rynku wtórnym różnice te są wyraźnie mniejsze i pozostają neutralne dla oceny ogólnych trendów.

Sektor deweloperski, pomimo mniejszej liczby rozpoczynanych budów w skali roku, utrzymuje wysoką aktywność inwestycyjną.

– „W całym 2025 roku rozpoczęto budowę 129 714 mieszkań na sprzedaż lub wynajem. Choć jest to spadek o 15% względem 2024 roku, liczba ta jest o 13% wyższa niż w 2023 roku. Jednocześnie deweloperzy uzyskali pozwolenia na budowę ponad 170 tys. mieszkań. Warto podkreślić, że łączna liczba lokali, na które wydano pozwolenia w ostatnich pięciu latach, przekroczyła 950 tys., a średnia pięcioletnia utrzymuje się powyżej 190 tys. rocznie. Obecnie zasoby w budowie zapowiadają podażowe rekordy w najbliższej przyszłości. Liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto, a których ukończenie przypada na lata 2026–2027, może przynieść historycznie najwyższe wyniki oddanych lokali” – komentuje Ewa Derlatka-Chilewicz, Head of Research, Cushman & Wakefield.

Skalę aktywności inwestorów najlepiej obrazuje fakt, że tylko w ciągu ostatnich czterech lat wybudowali oni w Polsce liczbę mieszkań przekraczającą całkowity zasób Krakowa (466 tys. lokali). Na koniec 2025 roku zasoby mieszkaniowe w kraju przekroczyły 16,1 miliona lokali.

Polska wyróżnia się na tle kontynentu jedną z najwyższych dynamik wzrostu czynszów. Średni pięcioletni wzrost stawek w naszym kraju wyniósł 59%, co plasuje Polskę znacznie powyżej europejskiej średniej wynoszącej ok. 28%. Mimo to, czynsze w regionie Europy Środkowo-Wschodniej nadal utrzymują się na relatywnie niskim poziomie w porównaniu z krajami Europy Zachodniej. Londyn zajmuje pierwszą pozycję z ceną 2772 EUR za dwupokojowe mieszkanie w centrum, podczas gdy Warszawa, oferując lokale w cenie około 1045 EUR (ok. 4400 PLN) w centrum oraz 794 EUR poza nim, zajmuje pozycję zbliżoną do średniej europejskiej. Najbardziej przystępne cenowo rynki to Ryga i Bukareszt.

W analizie krajowej Warszawa pozostaje najdroższą lokalizacją – mediana czynszu dla kawalerki to ok. 2600 PLN, a dla mieszkania trzypokojowego sięga 7300 PLN. W nowym budownictwie (obiekty oddane po 2010 roku) mediana dla lokali trzypokojowych w stolicy wynosi już 8000 PLN.

Sektor najmu instytucjonalnego (PRS) w Polsce wkroczył w fazę dojrzałej konsolidacji, a łączny zasób operacyjny w największych miastach przekroczył na koniec 2025 roku poziom 22 tys. mieszkań. Niekwestionowanym liderem pozostaje Warszawa, która skupia 38% wszystkich zasobów PRS w kraju, wyprzedzając Wrocław (18%) oraz Kraków (16%). Kluczowym wydarzeniem minionego roku była transakcja zakupu portfela 5322 mieszkań od Resi4Rent przez TAG Immobilien za kwotę ok. 565 mln EUR. Po sfinalizowaniu tej operacji platforma Vantage Rent (należąca do TAG Immobilien) odpowiada za 38% całego zasobu PRS w Polsce.

– „Segment PRS rozwija się stabilnie, systematycznie powiększając zasób oferowanych na rynku mieszkań na wynajem. Tylko w najbliższych latach urośnie on o kolejne 20 tys. lokali, a potencjał do dalszego rozwoju jest wciąż ogromny. Wzrost w tym sektorze ma szansę być bardziej dynamiczny, ale wiele zależy od sytuacji dotyczącej mieszkań na sprzedaż, aktywności rynkowej deweloperów, którzy mogą zwiększyć swoje zaangażowanie także w segmencie na wynajem, co jest już zresztą widoczne czy w końcu - ogólnej sytuacji makroekonomicznej i geopolitycznej. Sprzedaż części gotowych mieszkań PRS osobom prywatnym znacząco wpłynęła na ten segment, który wciąż jest niewielki w porównaniu z całym rynkiem najmu, nadal zdominowanym przez indywidualnych właścicieli” – podsumowuje Karolina Furmańska, Associate, Living Sector, Cushman & Wakefield.