Według najnowszego raportu firmy doradczej AXI IMMO, zatytułowanego „Rynek biurowy w Warszawie w okresie I-III kw. 2025 roku”, wskaźnik pustostanów na stołecznym rynku biurowym na koniec trzeciego kwartału 2025 r. obniżył się do poziomu około 9,7%. Z analizy wynika, że popyt konsekwentnie koncentruje się na centralnych lokalizacjach oraz zmodernizowanych obiektach. Ograniczona nowa podaż, skupiona głównie w centrum, w połączeniu ze stabilnym popytem, przyczynia się do utrzymania stałego, lekko rosnącego poziomu czynszów w najlepszych adresach. Całkowite zasoby biurowe stolicy po trzech kwartałach 2025 roku uległy nieznacznemu zmniejszeniu do około 6,25 mln mkw. (spadek o 0,3% r/r), jednak jednocześnie rośnie ogólna jakość dostępnej powierzchni. Zjawisko to jest rezultatem dwóch równoległych trendów: wycofywania z oferty starszych, niekonkurencyjnych budynków w celu zmiany ich funkcji (głównie na mieszkaniową) oraz decyzji właścicieli o modernizacji i repozycjonowaniu obiektów o dużym potencjale, aby dostosować je do współczesnych wymagań najemców. W ciągu pierwszych trzech kwartałów 2025 roku deweloperzy dostarczyli na rynek 90 tys. mkw. nowej powierzchni biurowej, co stanowi wzrost o 18% w porównaniu z rokiem poprzednim. Jak wskazują analitycy AXI IMMO, do kluczowych oddanych do użytku inwestycji należą biurowiec The Bridge z odrestaurowaną Nową Belloną (51,8 tys. mkw.) oraz Office House (27,8 tys. mkw.), oba w strefie Centrum-Zachód. Ponadto, na Pradze-Północ zrealizowano nową siedzibę firmy CD Projekt (5,6 tys. mkw.), a na Mokotowie Stoen Operator zakończył gruntowną modernizację i zajął własny budynek o powierzchni 3,5 tys. mkw. W budowie pozostaje około 140 tys. mkw. powierzchni, z czego niemal 90% zlokalizowane jest w centralnych strefach miasta.

Emilia Trofimiuk, Research Manager, Dział Badań i Analiz Rynkowych, AXI IMMO, komentuje: „Zmniejszenie zasobów poprzez wyłączenia niekonkurencyjnych budynków z użytkowania i konwersje na inne funkcje nie jest słabością, lecz naturalną ewolucją dojrzałego rynku. Warszawa kurczy się ilościowo w starszym segmencie, ale zyskuje jakościowo. Rynek biurowy ewoluuje również przestrzennie – aktywnie rozwija się dzielnica biznesowa w centrum miasta, gdzie obecnie ulokowano blisko 90% powierzchni w budowie. Trend jest ściśle skorelowany z potrzebami najemców, którzy oprócz standardu biura cenią sobie centralną lokalizację w mieście – wygodną pod względem dojazdu dla swoich pracowników oraz prestiżową z punktu widzenia spotkań z klientami”.

Do końca 2025 roku planowane jest oddanie do użytku jeszcze dwóch projektów w strefie Centrum-Zachód: Studio A (26,6 tys. mkw.) oraz zmodernizowanego V Tower (32,7 tys. mkw.). Wśród inwestycji realizowanych z terminem oddania w kolejnych kwartałach znajdują się między innymi Upper One, Skyliner II oraz Vena. W planach deweloperskich są także kolejne przedsięwzięcia, takie jak Afi Tower (w ramach kompleksu Towarowa22), Chopin Tower, Vibe B, FORT 7, LightOn czy Nowe Intraco. Na koniec września 2025 r. poziom pustostanów na stołecznym rynku biurowym obniżył się do 9,7% (–1,0 p.p. r/r oraz –1,1 p.p. kw./kw.). W strefach centralnych wskaźnik ten jest znacznie niższy i wynosi 6,9%, podczas gdy poza centrum sięga 12,1%. Najwyższy odsetek niewynajętej powierzchni wciąż odnotowuje się w strefach Służewca oraz Żwirki i Wigury. Aktywność najemców w analizowanym okresie utrzymywała się na stabilnym poziomie, z wolumenem transakcji sięgającym blisko 490 tys. mkw. od stycznia do końca września 2025 r. (–2% r/r). W strukturze popytu dominowały nowe umowy (w tym transakcje typu pre-let i na użytek własny), które stanowiły 51%. Renegocjacje i przedłużenia odpowiadały za 42%, a ekspansje za pozostałe 7%. Średnia wielkość pojedynczej umowy najmu wyniosła niespełna 1 000 mkw. Wysokość czynszów ofertowych w najbardziej prestiżowych centralnych lokalizacjach utrzymuje się w przedziale 19,0–27,5 EUR/mkw./mies., podczas gdy poza centrum stawki wywoławcze zaczynają się od około 9,50 EUR/mkw./mies. Wzrost stawek czynszowych w ujęciu rocznym jest najbardziej zauważalny w przypadku nowych lub niedawno zmodernizowanych budynków.

Filip Kowalski, Associate Director, Dział Powierzchni Biurowych, AXI IMMO, wskazuje: „Z punktu widzenia najemcy mamy dziś rynek dobrze przemyślanych decyzji, a nie impulsywnych. Najbardziej poszukiwane są biura blisko centrum i z dobrym dostępem do komunikacji miejskiej, z układem biura, który wspiera pracę zespołów hybrydowych. Spodziewamy się, że na koniec roku wysokość popytu powinna zamknąć się wynikiem podobnym do ubiegłorocznego, czyli w okolicach 750 tys. mkw. Biorąc pod uwagę ograniczoną dostępność najlepszych powierzchni, pustostany powinny dalej powoli maleć, a czynsze w najlepszych lokalizacjach pozostaną stabilne z lekką presją wzrostową”.