Według najnowszych prognoz firmy doradczej AXI IMMO, stołeczny sektor biurowy kończy rok 2025 w fazie wyraźnej równowagi, w której o przewadze konkurencyjnej decyduje przede wszystkim standard oferowanej powierzchni, a nie jej wolumen. Ograniczona nowa podaż, proces systematycznego wycofywania starszych obiektów oraz utrzymujący się popyt sprawiają, że rynek coraz wyraźniej premiuje nowoczesne, dobrze zaprojektowane budynki w najlepszych lokalizacjach. Szacunki analityków Działu Badań i Analiz Rynkowych wskazują, że całkowita nowa podaż w Warszawie w 2025 roku osiągnie poziom około 90 tys. mkw., co stanowi wynik zbliżony do ubiegłorocznego. Wolumen powierzchni pozostającej w budowie jest umiarkowany i na koniec roku nie powinien przekroczyć 200 tys. mkw., co potwierdza ostrożną strategię deweloperów w zakresie uruchamiania nowych inwestycji. Aktywność budowlana koncentruje się głównie w strefach centralnych, charakteryzujących się największą stabilnością popytu.

Emilia Trofimiuk, Research Manager, Działu Badań i Analiz Rynkowych, AXI IMMO, wyjaśnia: „Warszawski rynek biurowy dojrzewa. Spadek podaży całkowitej nie jest oznaką osłabienia, ale naturalnym etapem równoważenia i optymalizacji rynku. Widzimy coraz więcej wyłączeń z komercjalizacji starszych, niedopasowanych do dzisiejszych standardów budynków oraz projektów przechodzących gruntowne modernizacje lub repozycjonowanie. Obserwujemy kolejny etap rozwoju rynku nieruchomości biurowych, w którym świadomość właścicieli oraz oczekiwania najemców wobec powierzchni są na bardzo wysokim poziomie, a realna jakość dostępnej oferty rośnie”.

Przewiduje się, że popyt na powierzchnie biurowe w całym 2025 roku zamknie się wynikiem około 740 tys. mkw., co odpowiada poziomom z poprzedniego roku. Choć renegocjacje wciąż stanowią istotną część wolumenu transakcji, eksperci AXI IMMO odnotowują stabilne zainteresowanie relokacjami. Dotyczy to w szczególności przedsiębiorstw poszukujących wyższego standardu, bardziej efektywnych układów pięter oraz lokalizacji z dogodnym dostępem do komunikacji miejskiej. Na koniec trzeciego kwartału 2025 roku wskaźnik pustostanów w Warszawie ukształtował się na poziomie około 9,7%, przy czym widoczne są wyraźne dysproporcje między centrum a pozostałymi strefami biurowymi. W nadchodzących miesiącach spodziewany jest dalszy, stopniowy spadek dostępności powierzchni, co dotyczyć będzie przede wszystkim obiektów najwyższej klasy.

Bartosz Oleksak, Associate Director, Dział Powierzchni Biurowych, AXI IMMO, komentuje: „Coraz wyraźniej widać, że nie wystarczy już „być w dobrej dzielnicy”. Najemcy zwracają uwagę na konkretne mikro-lokalizacje, dostęp do metra, komfort dojazdu dla pracowników i jakość otoczenia budynku. To właśnie te czynniki w 2025 roku w największym stopniu decydowały o tempie komercjalizacji i wysokości czynszów”.

Stawki ofertowe czynszów w stolicy na koniec 2025 roku wykazują stabilizację. W prestiżowych projektach w centrum czynsze typu prime oscylują w granicach do około 27,5 EUR/mkw./miesiąc, natomiast w lokalizacjach poza centrum ceny rozpoczynają się od około 9,5 EUR/mkw. Presja na wzrost stawek zauważalna jest głównie w nowoczesnych biurowcach oraz obiektach poddanych kompleksowej modernizacji, które oferują zaawansowane rozwiązania techniczne i zgodność ze standardami ESG.

Tomasz Michalczyk, Dyrektor Działu Powierzchni Biurowych, AXI IMMO, podsumowuje: „Końcówka 2025 roku potwierdza, że warszawski rynek biurowy coraz mocniej opiera się na selektywności i jakości. Dla właścicieli oznacza to konieczność dalszych inwestycji w modernizacje i dopasowanie budynków do realnych potrzeb najemców, a dla firm planujących zmianę biura potrzebę wcześniejszego planowania i świadomego podejścia do wyboru lokalizacji”.