Trwają prace legislacyjne nad projektem UD361, który zakłada merytoryczną rozbudowę Portalu Danych o Obrocie Mieszkaniami (DOM). Nowe przepisy mają umożliwić nabywcom weryfikację historii dewelopera, w tym informacji o opóźnieniach w realizacji inwestycji, składkach na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, nałożonych karach administracyjnych oraz toczących się postępowaniach upadłościowych czy restrukturyzacyjnych.

Problem „znikających” spółek celowych

Kluczowym elementem reformy jest próba ograniczenia procederu zamykania spółek celowych (SPV) tuż po sfinalizowaniu inwestycji, co dotychczas utrudniało dochodzenie roszczeń z tytułu rękojmi. Choć projekt przewiduje blokadę formalnego zakończenia działalności takich podmiotów, eksperci wskazują na niewystarczający charakter tego zabezpieczenia.

Kierunek zmian należy ocenić pozytywnie. Problem „znikającej” po zakończeniu inwestycji spółki celowej jest realny z perspektywy nabywcy, który może dochodzić swoich praw jeszcze długo po odebraniu mieszkania. Sama formalna blokada zakończenia działalności nie wystarczy jednak, jeżeli przepisy nie będą uwzględniały innych sposobów zmiany struktury właścicielskiej czy majątkowej spółki. – mówi Krystyna Helińska, współpomysłodawczyni studiów podyplomowych „Zarządzanie inwestycjami w nieruchomości” w Szkole Biznesu Politechniki Warszawskiej oraz wiceprzewodnicząca Komitetu ds. Nieruchomości KIG.

Ekspertka zwraca uwagę, że samo pozostawienie spółki w rejestrze nie gwarantuje zaspokojenia roszczeń. Istotnym wyzwaniem pozostaje kwestia posiadania przez podmiot realnego majątku po zakończeniu fazy sprzedażowej inwestycji. W praktyce, oprócz samego istnienia podmiotu, kluczowe znaczenie dla bezpieczeństwa nabywców mogą mieć również zmiany właścicielskie, przekształcenia, procesy łączenia spółek czy ewentualne postępowania upadłościowe.

Jeżeli celem ustawodawcy jest zapewnienie nabywcy realnej ochrony przez kilka lat po zakończeniu inwestycji, trzeba patrzeć nie tylko na to, czy spółka nadal formalnie istnieje. Kluczowe jest pytanie, czy po kilku latach istnieje podmiot, od którego rzeczywiście można dochodzić roszczeń i który posiada odpowiednie zabezpieczenie majątkowe. – wskazuje Krystyna Helińska.

Transparentność Portalu DOM a ryzyko reputacyjne

Projekt UD361 zakłada, że Portal DOM, prowadzony przez Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny, stanie się centralnym źródłem wiedzy o wiarygodności przedsiębiorców. Wątpliwości budzi jednak sposób prezentowania danych o opóźnieniach, które mogą wynikać z czynników zewnętrznych, takich jak przewlekłość procedur administracyjnych.

Kupujący powinien mieć dostęp do informacji o historii dewelopera, ale musi to być informacja rzetelna i przedstawiona w odpowiednim kontekście. Sam komunikat o opóźnieniu może wyglądać bardzo niekorzystnie, choć jego przyczyną mogły być zdarzenia niezależne od inwestora. Transparentność nie może oznaczać automatycznego piętnowania przedsiębiorcy. – podkreśla ekspertka.

Według Krystyny Helińskiej, system powinien precyzyjnie odróżniać prawomocne rozstrzygnięcia od spraw w toku. Ekspertka postuluje wprowadzenie jasnego oznaczania statusu spraw oraz stworzenie mechanizmu, który pozwoli deweloperom na przedstawienie własnych wyjaśnień do publikowanych w systemie informacji.

Portal może stać się bardzo wartościowym narzędziem dla kupujących mieszkania. Tym bardziej powinien przedstawiać informacje w sposób, który pozwala odróżnić stwierdzone naruszenie od trwającego postępowania, a zawinione opóźnienie od zdarzenia niezależnego od dewelopera. – zaznacza Helińska.

Konieczność doprecyzowania mechanizmów ochrony

Rząd argumentuje, że ułatwienie dostępu do danych ograniczy ryzyko podejmowania decyzji na podstawie niepełnych informacji. W opinii środowiska akademickiego reprezentowanego przez Szkołę Biznesu PW, sukces reformy zależy od odporności nowych mechanizmów na próby ich obchodzenia, przy jednoczesnym poszanowaniu praw rzetelnych deweloperów.

Potrzebujemy rozwiązań, które rzeczywiście zwiększą bezpieczeństwo kupującego, a jednocześnie będą odporne na obchodzenie. W przypadku Portalu DOM równie ważne jest zapewnienie konsumentowi dostępu do danych, jak zagwarantowanie, że otrzyma informację kompletną, aktualną i przedstawioną we właściwym kontekście. – podsumowuje Krystyna Helińska.