Walter Herz odpowiadał za kompleksowe przygotowanie oraz przeprowadzenie na wyłączność procesu sprzedaży nieruchomości zlokalizowanej w Wawrze. Właścicielem terenu był jeden z wiodących graczy na rynku powierzchni magazynowych i logistycznych. Kluczem do sukcesu transakcji okazała się wielowymiarowa analiza możliwych kierunków zagospodarowania gruntu, która pozwoliła na zmianę jego funkcji z dotychczasowej na mieszkaniową.

Nieruchomość o powierzchni około 4 ha, zgodnie z założeniami projektu Planu Ogólnego dla Warszawy, zyskała perspektywę przeznaczenia pod zabudowę wielorodzinną. Wykorzystanie ścieżki Zintegrowanego Planu Inwestycyjnego (ZPI) otwiera drogę do realizacji miastotwórczego projektu o szacowanej powierzchni użytkowej około 34 tys. m² PUM. Projekt Planu Ogólnego przewiduje dla tego obszaru strefę wielofunkcyjną z intensywnością zabudowy 1,5 oraz wysokością budynków nieprzekraczającą 15 metrów.

Doradztwo, które buduje wartość rynkową

Zakres działań zespołu Walter Herz wykraczał znacznie poza ramy standardowego pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Doradcy opracowali optymalny scenariusz zagospodarowania oraz strategię komercjalizacji, opartą na przyszłej, a nie obecnej wartości inwestycyjnej obiektu. Proces ten integrował analizę otoczenia konkurencyjnego, lokalnego rynku mieszkaniowego oraz precyzyjną selekcję inwestorów.

Fundamentalnym elementem było zdefiniowanie i przedstawienie potencjalnym nabywcom konkretnej ścieżki planistycznej. Dzięki temu nieruchomość przestała być postrzegana jako grunt o poprzednim sposobie użytkowania, a stała się gotowym produktem deweloperskim o określonym potencjale zwrotu.

W przypadku takich nieruchomości kluczowe jest spojrzenie poza ich aktualne przeznaczenie. Naszym zadaniem było zidentyfikowanie realnego potencjału terenu, przełożenie uwarunkowań planistycznych na czytelny produkt inwestycyjny oraz właściwe zakomunikowanie tej wartości potencjalnym nabywcom. Dzięki znajomości rynku, procedur planistycznych i oczekiwań deweloperów mieszkaniowych mogliśmy wydobyć z nieruchomości potencjał, który nie był widoczny przy analizie wyłącznie jej dotychczasowej funkcji – mówi Emil Domeracki, Partner i Członek Zarządu Walter Herz.

Highest and Best Use jako standard nowoczesnego rynku

Lokalizacja nieruchomości stanowi jej istotny atut operacyjny. Teren znajduje się zaledwie osiem minut pieszo od stacji kolejowej, w bezpośrednim sąsiedztwie pętli autobusowej oraz pełnej infrastruktury miejskiej, w tym placówek edukacyjnych, handlu, usług oraz terenów zielonych. Dojazd do centrum stolicy samochodem zajmuje około 25 minut, co czyni to miejsce wysoce atrakcyjnym dla przyszłych mieszkańców.

Jak podkreśla Emil Domeracki, kluczowe jest zrozumienie sposobu, w jaki deweloperzy wyceniają potencjalny PUM i oceniają ryzyka. Budowanie narracji wokół przyszłego produktu, a nie tylko powierzchni działki, pozwala właścicielom na maksymalizację wartości sprzedaży. Zrealizowana transakcja w Wawrze potwierdza rosnące znaczenie doradztwa strategicznego, w którym to potencjał alternatywnego wykorzystania gruntu staje się głównym determinantem ceny.