Szklane wieżowce i zaawansowane systemy zarządzania sprawiają, że polski rynek nieruchomości komercyjnych aspiruje do europejskiej czołówki. Niemniej, nowoczesne przestrzenie pracy niekiedy wciąż powstają z myślą o abstrakcyjnym użytkowniku, a temat dostępności biur funkcjonuje głównie w kontekście obowiązków formalnych. Eksperci JLL, Tétris oraz Fundacji Integracja zwracają uwagę, że prawdziwa inkluzywność to nie tylko kwestia empatii, ale też dojrzała strategia biznesowa.

Realizacja wyłącznie minimalnych wymogów prawa budowlanego często idzie w parze z przekonaniem, że dostosowanie biur do potrzeb osób z ograniczoną sprawnością to kosztowny i niszowy obowiązek. W rzeczywistości projektowanie uniwersalne po prostu się opłaca, a jego efekty służą każdemu – w tym pracownikom po kontuzjach, kobietom w ciąży czy osobom w zaawansowanym wieku, o słabszym wzroku i słuchu.

Mądre zaplanowanie dróg komunikacyjnych, optymalna akustyka czy czytelna, bezbarierowa nawigacja nie są „specjalnymi udogodnieniami” i wbrew stereotypom nie wymagają estetycznych kompromisów, tj. jaskrawe pasy na podłogach. To elementy ukryte w dobrej architekturze, które poprawiają płynność pracy każdego z nas, niezależnie od tego, czy mierzymy się z trwałą niepełonosprawnością, czy chwilowym spadkiem formy. Tétris Poland nieustannie podnosimy swoje kompetencje i szkolimy się w zakresie dostępnego projektowania, ponieważ chcemy jak najlepiej zrozumieć unikalne potrzeby użytkowników. Tylko dzięki takiemu podejściu możemy proponować rozwiązania najbardziej uniwersalne, funkcjonalne i bezkompromisowe pod względem designu – komentuje Hanna Ruszkowska-Świąder, Head of Design & Engineering, Tétris Poland.

Dostępność jako zysk, a nie koszt

Tworzenie dostępnych biur to nie tylko kwestia odpowiedzialności społecznej, ale też racjonalny rachunek ekonomiczny. Według danych GUS osoby z orzeczeniem o niepełnosprawności stanowią 10,5% ogólnej liczby ludności Polski (3,9 mln osób), a liczba pracujących na koniec 2024 r. wyniosła ponad 738 tys. osób. Dane PFRON wskazują, że dla 27% osób z niepełnosprawnościami pozostających bez zatrudnienia, znalezienie pracy jest priorytetem, a główną barierą pozostaje niedostosowane otoczenie.

Projektowanie inkluzywne warto postrzegać jako długofalową inwestycję, a nie koszt czy działanie wizerunkowe. Pracodawcy, którzy dostosowują swoje biura, zyskują dostęp do szerokiej puli wykwalifikowanych i zmotywowanych pracowników. Dodatkowo pamiętajmy, że dobrze zaprojektowane biuro podnosi komfort pracy wszystkich zatrudnionym, tym samym wpływając na ich produktywność. Estetyka i dostępność nie wykluczają się wzajemnie, a mądre wykorzystanie narzędzi projektowych skutkuje przestrzenią przyjazną dla wszystkich – mówi Mateusz Gołembiewski, Head of HR, JLL Poland.

Wyzwania w przestrzeni biurowej: perspektywa użytkowa

Projektowanie uniwersalne zakłada, że przestrzeń powinna być funkcjonalna bez konieczności kosztownych adaptacji. Kamil Kowalski z Fundacji Integracja zwraca uwagę na potrzebę zmiany perspektywy z czysto formalnej na użytkową.

Spełnienie minimalnych wymogów prawa budowlanego nie zawsze gwarantuje, że przestrzeń będzie dla użytkownika w pełni funkcjonalna. Podczas audytów certyfikacyjnych często spotykamy powtarzające się schematy: biuro na papierze spełnia normy, ale w praktyce przedsionki są zbyt ciasne, by swobodnie obrócić wózek, włączniki światła czy czytniki kontroli dostępu są umieszczone za wysoko, windy nie posiadają systemu komunikatów głosowych, a układy toalet są niefunkcjonalne – komentuje Kamil Kowalski z Fundacji Integracja.

Dodatkowym wyzwaniem jest minimalistyczny design. Przestrzenie, w których ściany i drzwi tworzą jedną płaszczyznę, są barierą dla osób słabowidzących. Czytelna przestrzeń wymaga zastosowania kontrastów, faktur oraz systemy dźwiękowe. Eksperci zwracają również uwagę na przepustowość korytarzy, niezbędną do swobodnej komunikacji w języku migowym.

Co warto podkreślić, wyzwania architektoniczne mogą pojawić się już przed wejściem do budynku, tj. brak alternatywy dla drzwi obrotowych lub wewnątrz (zbyt wąskie korytarze, małe przedsionki,). Istotne jest także samo stanowisko pracy – możliwość podjazdu do biurka czy odpowiednia przestrzeń manewrowa – dodaje Kamil Kowalski.

Doświadczenie barier zmienia projektowanie

Zespół JLL Workplace Strategy & Change Management przeprowadził w swoim biurze w Warsaw Spire testy symulujące wady wzroku i słuchu, co pozwoliło na nowo zdefiniować kluczowe detale aranżacyjne.

Nowoczesna recepcja biurowa typu open space, która oferuje panoramiczny widok na panoramę miasta. Inwestowanie w dostępność infrastruktury biurowej przekłada się na komfort wszystkich zatrudnionych i mniejszą rotację kadr.

Tylko od lutego do czerwca 2026 roku nasz zespół doradzał przy ponad 70 000 m kw. powierzchni biurowej, w ramach Diagnozy Środowiska Pracy. To narzędzie, które pozwala nam wskazać małe zmiany robiące duży efekt - i wynieść biura na wyższy poziom, także w znaczeniu inkluzywności. Ale żeby rekomendować trafnie, trzeba zobaczyć przestrzeń oczami jej użytkowników. Dlatego wspólnie z Fundacją Integracja przeszliśmy w naszym biurze w Warsaw Spire testy w specjalnych goglach symulujących m.in. rozwarstwienie siatkówki oraz ze słuchawkami imitującymi wady słuchu. To zmienia perspektywę. Nagle zdajemy sobie sprawę, że uniwersalne projektowanie to nie abstrakcja, ale konkret: to mikrofala umieszczona na blacie, a nie wysoko nad nim, czy kubki w wysuwanej szufladzie zamiast w górnej szafce, po które osoba z urazem barku czy poruszająca się na wózku po prostu nie sięgnie – wskazuje Dominika Bartyzel-Oleksa, Director at JLL Workplace Strategy & Change Management.

Składki na PFRON vs. inwestycja w infrastrukturę

Brak dostępności ma bezpośrednie konsekwencje finansowe. Firmy zatrudniające powyżej 25 osób, które nie osiągają 6-procentowego wskaźnika zatrudnienia osób z niepełnosprawnościami, są zobowiązane do wpłat na PFRON, co w skali roku generuje znaczne obciążenia.

Nowoczesna sala konferencyjna z dużym, jasnym drewnianym stołem otoczonym ciemnozielonymi fotelami. Nowoczesny workplace powinien oferować wydzielone pokoje ciszy i zaawansowaną regulację akustyki, aby minimalizować bariery sensoryczne.

W przypadku dużych organizacji, zobowiązania te mogą sięgać milionów złotych w skali roku. Analiza kosztów alternatywnych wyraźnie pokazuje, że środki te można efektywniej ulokować w modernizacji własnej infrastruktury. Inwestowanie w dostępność poprawia komfort wszystkich zatrudnionych i wiąże się z mniejszą rotację kadr. Jako liderzy rynku nieruchomości czujemy odpowiedzialność za inicjowanie tej zmiany i edukowanie branży. Funkcjonalność i otwartość przestrzeni biurowych to zysk i dla firm, i dla ich pracowników – wyjaśnia Mateusz Gołembiewski.

Neuroatypowość i strefowanie sensoryczne

Obok barier architektonicznych kluczowe stają się bariery sensoryczne. Tradycyjne biura typu open space bywają środowiskiem zbyt silnie przebodźcowanym, co utrudnia funkcjonowanie osobom w spektrum autyzmu czy z ADHD. Nowoczesny workplace musi oferować wydzielone pokoje ciszy (focus roomy) oraz zaawansowaną regulację akustyki i oświetlenia.

Najważniejsza lekcja, jaką musimy jako branża odrobić, dotyczy momentu podejmowania decyzji. Często słyszymy obawę, że projektowanie uniwersalne drastycznie podniesie budżet inwestycji. To mit. Jeśli realne ludzkie potrzeby weźmiemy pod uwagę na samym początku, już na etapie koncepcji i pierwszych szkiców, dodatkowy koszt wdrożenia tych rozwiązań staje się niemal niezauważalny. Prawdziwe koszty generują dopiero późniejsze poprawki, kucie ścian i ratowanie niefunkcjonalnych przestrzeni. Tworzenie biur otwartych dla każdego to nie kwestia gigantycznych nakładów, ale wyobraźni, wiedzy i wrażliwości od pierwszego dnia projektu – podsumowuje Mateusz Gołembiewski.

W dobie rosnącego znaczenia kryteriów ESG oraz polityki DEI, projektowanie uniwersalne staje się nową definicją standardu rynkowego, w którym zysk finansowy naturalnie wynika z szacunku do potrzeb człowieka.