Mimo że luka mieszkaniowa w Polsce szacowana jest na kilkaset tysięcy lokali, rynek najmu instytucjonalnego (PRS) wciąż stanowi niewielki ułamek dostępnych zasobów. Aby sektor ten mógł stać się realną odpowiedzią na potrzeby lokalowe Polaków, konieczne jest dostarczanie obiektów o wysokim standardzie i dostępności. Eksperci z firmy Tétris Poland, będącej częścią grupy JLL i specjalizującej się w projektowaniu oraz aranżacji wnętrz komercyjnych, wskazują kluczowe wytyczne dla projektowania nowoczesnych inwestycji PRS.

Polski sektor PRS zakończył 2024 rok z wynikiem ponad 22 300 funkcjonujących lokali. Co istotne, dynamika wzrostu jest wysoka – aż 26% tych zasobów wprowadzono do oferty w ciągu ostatnich 12 miesięcy w ramach 26 nowych projektów. Analizy JLL wskazują, że trend ten utrzyma się również w 2025 roku, kiedy to planowane jest oddanie do użytku 5 700 mieszkań w ponad 20 inwestycjach. Eksperci prognozują, że w perspektywie najbliższych trzech lat rynek urośnie do poziomu 35 tys. lokali, a w 2029 roku liczba ta powinna przekroczyć 50 tys. W obliczu tak dynamicznego rozwoju, priorytetem staje się tworzenie przestrzeni funkcjonalnych, które precyzyjnie odpowiadają na rzeczywiste potrzeby najemców.

‍

Wyjątkowe wymagania dla segmentu PRS

‍

Specyfika segmentu PRS wymaga uwzględnienia bardzo zróżnicowanej grupy odbiorców. Wyzwanie dla projektantów (fit-out) polega na stworzeniu wnętrz uniwersalnych, akceptowalnych dla szerokiego grona, a jednocześnie na tyle elastycznych, by umożliwiały personalizację. Jak zauważają specjaliści Tétris, w realizacjach dominuje jasna, neutralna kolorystyka, stanowiąca doskonałe tło dla osobistych przedmiotów i dekoracji użytkowników. Standardem w inwestycjach PRS jest przygotowanie lokali gotowych do natychmiastowego zamieszkania – wyposażonych w kompletną zabudowę kuchenną, wykończoną łazienkę oraz oświetlenie, co ogranicza rolę najemcy jedynie do wstawienia mebli ruchomych.

„Projektując lokale dla segmentu PRS mamy na uwadze zarówno względy estetyczne, jak zmieniające się potrzeby, nawyki i upodobania. Bierzemy je pod uwagę zarówno w planowaniu przestrzeni, jak i wyposażeniu mieszkania - w zależności od zakresu projektu, zapewniamy nie tylko elementy wykończenia, ale także m.in. zabudowę kuchenną czy sprzęty AGD, a w przypadku usługi furniture solutions również meble. Na przykład, w momencie, kiedy praca zdalna zyskała na popularności, kluczowym aspektem stało się uwzględnienie w mieszkaniach odpowiedniej, wydzielonej przestrzeni do pracy” – mówi Aleksandra Wyczółkowska-Gajowniczek, Senior Architekt, Tétris.

‍

Optymalizacja kosztów i estetyka

Istotnym wyzwaniem dla wykonawców pozostaje optymalizacja kosztów przy jednoczesnym zachowaniu walorów estetycznych i jakościowych. Eksperci Tétris przestrzegają przed pozornymi oszczędnościami wynikającymi z użycia tańszych materiałów, co w dłuższej perspektywie prowadzi do szybszego zużycia lokali i zmniejszenia ich trwałości. W obliczu rosnących cen materiałów budowlanych, rekomendowaną strategią dla inwestycji PRS jest standaryzacja. Ograniczenie liczby typów mieszkań i wykorzystanie powtarzalnych materiałów pozwala na uzyskanie korzystniejszych warunków cenowych oraz optymalizację logistyki.

Przedstawiciele Tétris wskazują na konkretne rozwiązania projektowe, które godzą różnorodność z ekonomią skali:

„W przypadku inwestycji PRS kluczowe jest, aby zaproponować najemcom wybór. Na etapie projektu może to oznaczać stworzenie dwóch różnych typów mieszkań, np. klasycznego i nowoczesnego, które będą na tyle różne, że odpowiedzą na inne preferencje estetyczne, a z drugiej strony pozwolą wykonawcy na standaryzację. Te typy mogą być następnie powtarzane w kolejnych lokalach na przestrzeni całego obiektu, na różnych metrażach. Pozwala to zachować ten sam standard wykończenia i wyposażenia, a jednocześnie zaproponować szeroki wybór, dopasowany do potrzeb najemcy, w zależności od liczby domowników i różnicy w przeznaczeniu lokalu”

Tétris to międzynarodowa spółka działająca na rynku nieruchomości od dwóch dekad, świadcząca usługi w 13 krajach. Jako część grupy JLL, firma specjalizuje się w kompleksowej realizacji projektów w sektorach biurowym, handlowym i mieszkaniowym, oferując wsparcie od etapu projektu aż po wykonawstwo.