Zgodnie z najnowszym podsumowaniem firmy doradczej Savills, pierwsza połowa 2025 roku na kluczowych regionalnych rynkach biurowych w Polsce upłynęła pod znakiem dwóch dominujących zjawisk: wysokiej aktywności najemców, napędzanej głównie przez renegocjacje umów, oraz niemal całkowitego wstrzymania nowej podaży. Analiza danych z Krakowa, Wrocławia, Trójmiasta i Poznania wskazuje na umocnienie się pozycji obecnych najemców, którzy zamiast kosztownych przeprowadzek coraz częściej decydują się na pozostanie w dotychczasowych lokalizacjach.

Kraków liderem popytu w regionach

Wśród rynków regionalnych to właśnie Kraków wyróżnił się największym wzrostem aktywności najemców w pierwszej połowie 2025 roku. Popyt w mieście osiągnął poziom 172 000 m kw., co stanowi wzrost aż o 85% w porównaniu z rokiem poprzednim. W efekcie wskaźnik pustostanów obniżył się do 17,3%, co oznacza spadek o 2,9 p.p. w stosunku do końca pierwszego półrocza 2024 roku. Całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w stolicy Małopolski wyniosły 1,83 mln m kw., przy czym w analizowanym okresie nie oddano do użytku żadnego nowego obiektu. Na strukturę popytu w Krakowie największy wpływ miały renegocjacje umów najmu, które odpowiadały za 71% wszystkich transakcji. Nowe umowy stanowiły 21%, a ekspansje 7%. W budowie znajduje się obecnie 65 200 m kw. powierzchni, a eksperci Savills prognozują, że do końca 2027 roku zasoby biurowe miasta mogą powiększyć się o około 100 000 m kw. Stawki czynszów za najlepsze biura mieszczą się w przedziale 14-17 EUR/m kw./miesiąc.

– Z perspektywy najemców, krakowski rynek oferuje dziś bardzo ograniczony wybór w najwyższej klasie biurowców, zwłaszcza w ścisłym centrum. W wyniku niskiej nowej podaży oraz coraz większej świadomości najemców co do kosztów urządzania nowego biura, obserwujemy wysoki udział renegocjacji. Stopniowy spadek pustostanów wywołuje presję na wzrost czynszów, który częściowo kompensowany jest dla najemców przez bogatsze pakiety zachęt. Najemcy w Krakowie, zwłaszcza z sektorów usług biznesowych czy nowych technologii, coraz większą wagę przywiązują do jakości powierzchni, elastyczności umów oraz możliwości długoterminowej ekspansji w jednym obiekcie. To czynniki, które będą kształtowały konkurencję między właścicielami w kolejnych latach – mówi Jarosław Pilch, Head of Tenant Representation, Savills.

– Kraków utrzymuje status lidera rynku biurowego wśród polskich miast regionalnych. Tak silny wzrost popytu, przy zerowej nowej podaży w I półroczu i ograniczonej aktywności deweloperskiej w całym 2025 roku sprzyja właścicielom i już teraz przekłada się na spadek pustostanów oraz rosnące czynsze. Kluczowe transakcje to duże renegocjacje, które wskazują na szczególną zdolność miasta do utrzymywania obecnych najemców i są prognostykiem długoterminowej stabilizacji rynku. Skutkiem tej sytuacji będzie najprawdopodobniej wzrost aktywności deweloperów w kolejnych latach – dodaje Wojciech Mazur, Associate Kraków Region, Savills.

Wrocław z wysokim popytem i rosnącymi pustostanami

Wrocławski rynek biurowy w pierwszej połowie 2025 roku charakteryzował się wyjątkowo dużą aktywnością najemców, którzy również najczęściej decydowali się na przedłużanie umów. Mimo braku nowej podaży, odnotowano wzrost wskaźnika pustostanów. Łączne zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej wynoszą 1,35 mln m kw. Popyt wzrósł o ponad 50% rok do roku, osiągając 80 700 m kw. Renegocjacje stanowiły 51% wolumenu transakcji. Mimo to wrocławski rynek na koniec czerwca oferował 277 700 m kw. wolnej powierzchni, co przełożyło się na wskaźnik pustostanów na poziomie 20,5% (wzrost o 2,3 p.p. r/r), jeden z najwyższych w kraju. W budowie pozostaje niespełna 20 000 m kw., co jest spadkiem o 52% w ujęciu rocznym.

– Wrocław niezmiennie potwierdza rolę jednego z filarów regionalnych rynków biurowych. Aktywność najemców w pierwszej połowie roku skupiła się na przedłużaniu umów najmu oraz ich renegocjacjach. Mimo braku nowej podaży zanotowaliśmy jednak wyraźny wzrost pustostanów. Najemcy coraz większą wagę przykładają do jakości budynków, elastyczności wynajmowanej przestrzeni i efektywności kosztowej. Obserwujemy także większą aktywność firm z sektora nowoczesnych usług biznesowych i IT, które szukają kompaktowych, energooszczędnych powierzchni w dobrze skomunikowanych lokalizacjach. Przed nami okres optymalizacji portfeli przez właścicieli i dalsza koncentracja rynku wokół najlepiej zarządzanych obiektów – komentuje Wioleta Wojtczak, Head of Research, Savills Polska.

– Dla najemców obecna sytuacja na rynku wrocławskim przynosi szereg nowych możliwości. Szeroki wybór powierzchni, pakiety zachęt ze strony właścicieli oraz presja na jak najwyższą jakość biura sprawiają, że mają dziś oni silną pozycję przetargową. Jednocześnie coraz większym wyzwaniem staje się zarówno efektywne zaplanowanie nowego biura, z uwzględnieniem kosztów fit-outu i oczekiwań pracowników, jak i elastyczność umów pozwalająca optymalnie zarządzać przestrzenią w szybko zmieniającym się otoczeniu biznesowym. Nowe kontrakty na mniejsze, lepiej dopasowane moduły biurowe to wyraźny trend, który zyskuje na znaczeniu – dodaje Jarosław Pilch, Head of Tenant Representation, Savills.

Trójmiasto pod dominacją renegocjacji

Fundamenty trójmiejskiego rynku biurowego pozostają silne, mimo chwilowego wstrzymania nowej podaży. W pierwszej połowie 2025 roku popyt na biura wyniósł 53 400 m kw. (wzrost o 5% r/r), a kluczową zmianą w jego strukturze była dominacja renegocjacji, które stanowiły aż 55% wolumenu. Jest to odwrócenie trendu z analogicznego okresu 2024 roku. Całkowite zasoby biurowe w regionie na koniec czerwca wyniosły 1,07 mln m kw., a wskaźnik pustostanów osiągnął 12,7%. Widoczne jest jednak wyraźne zróżnicowanie między miastami: wskaźnik pustostanów w Gdańsku to 9,2%, podczas gdy w Gdyni sięga on 23,6%. Aktywność deweloperska rośnie – w budowie znajduje się 32 200 m kw. powierzchni, co oznacza wzrost o 40% rok do roku.

– Fakt, że ponad połowa wszystkich transakcji to renegocjacje, pokazuje, że firmy stawiają dziś na bezpieczeństwo i przewidywalność, odkładając na później kosztowne przeprowadzki. Część najemców nie tylko zostaje w swoich biurach, ale przy okazji optymalizuje zajmowaną powierzchnię. Choć obecnie daje to firmom silną kartę w negocjacjach z właścicielami, rynek najemcy nie będzie trwał wiecznie. Cisza po stronie nowej podaży to zapowiedź przyszłych wyzwań, zwłaszcza dla dużych najemców poszukujących nowoczesnej przestrzeni do rozwoju – komentuje Wioleta Wojtczak, Head of Research, Savills Polska.

– Trójmiejski rynek biurowy zdaje się stabilizować po okresie dynamicznego rozwoju. Choć w pierwszym półroczu nie oddano żadnych nowych budynków, to potencjał rozwojowy pozostaje duży, o czym świadczy wzrost o 40% wolumenu powierzchni w budowie. Kluczowe jest zróżnicowanie rynku. Podczas gdy Gdynia mierzy się z wysokim wskaźnikiem pustostanów na poziomie 23,6%, Gdańsk z wynikiem 9,2% pozostaje zdrowym i chłonnym rynkiem. To właśnie tam koncentruje się nowa aktywność deweloperska i niemal cały popyt. Przewidujemy, że w najbliższych latach ograniczona nowa podaż, w połączeniu ze stabilnym popytem, doprowadzi do spadku wskaźnika pustostanów i stworzy presję na wzrost czynszów, szczególnie w najlepiej zlokalizowanych i nowoczesnych budynkach w Gdańsku – mówi Piotr Skuza, Associate Director w dziale powierzchni biurowych Savills w Trójmieście.

Poznań ze stabilnym popytem i symboliczną nową podażą

Całkowita powierzchnia nowoczesnych biur w Poznaniu nieznacznie wzrosła w pierwszym półroczu, przekraczając 678 000 m kw. Poznań był jedynym rynkiem regionalnym w Polsce, na którym odnotowano nową podaż, choć była ona symboliczna i wyniosła zaledwie 2400 m kw. Aktywność najemców utrzymała się na wysokim poziomie – do końca czerwca wynajęto ponad 32 000 m kw., co oznacza wzrost o 4% r/r. Wskaźnik pustostanów wyniósł 14,8% (wzrost o 0,9 p.p. r/r). Aktualnie w stolicy Wielkopolski w budowie jest ponad 52 000 m kw. powierzchni, z czego większość ma zostać oddana na rynek w 2026 roku.

– Stolica Wielkopolski umacnia pozycję jako ważny regionalny rynek biurowy. Stabilna aktywność najemców potwierdza, że Poznań postrzegany jest jako miasto o znaczącym potencjale rozwoju. Choć obecnie nowa podaż pozostaje umiarkowana, perspektywa najbliższych 2 lat napawa optymizmem. Coraz większy wybór powierzchni w nowoczesnych projektach daje najemcom komfort i możliwości optymalizacji przestrzeni, co jest kluczowe w dobie dynamicznych zmian na rynku – mówi Mateusz Jakubowicz, Regional Manager Poznań w Savills.

Z perspektywy najemców, sytuacja na poznańskim rynku biurowym również wygląda obiecująco. Jarosław Pilch, Head of Tenant Representation w Savills, podkreśla:

– W Poznaniu widzimy rosnącą selektywność najemców. Firmy coraz większą wagę przywiązują do zaawansowanych technologicznie budynków, które zapewniają wysoki standard wykończenia oraz możliwość elastycznej aranżacji przestrzeni. Wzrost kosztów związanych z aranżacją biur oraz presja czynszowa powodują z kolei, że proces negocjacji staje się bardzo istotny dla efektywnego zarządzania budżetem. Poznań pozostaje atrakcyjną lokalizacją zarówno dla firm krajowych, jak i międzynarodowych.