Budynki funkcjonują dzięki infrastrukturze technicznej, ale rynek rozwija się dzięki sile relacji. Współczesny corporate real estate łączy zarządzanie obiektami, energię, finanse, technologię, workplace, ESG i doświadczenie użytkowników. Żaden z tych obszarów nie może już skutecznie działać w oderwaniu od pozostałych.

Tomasz Kwiatkowski od ponad 20 lat pracuje na styku facility management, nieruchomości komercyjnych i energetyki. Budował zespoły i struktury sprzedażowe, współtworzył wejście międzynarodowej marki facility management na polski rynek, wdrażał standardy operacyjne oraz doradzał właścicielom i użytkownikom nieruchomości w obszarze energii, efektywności i rozwoju biznesu. Od wielu lat angażuje się również w działalność organizacji branżowych — najpierw w IFMA Polska, a obecnie także jako współtwórca polskiej platformy CoreNet Global.

Polska platforma CoreNet Global powstała w 2023 roku i od tego czasu rozwija lokalną społeczność corporate real estate poprzez spotkania stacjonarne, webinary, grupy robocze oraz wydarzenia networkingowe.

Rynek oparty na relacjach

Redakcja: Tytuł naszej rozmowy brzmi: „Rynek oparty na relacjach”. Dlaczego właśnie tak?

Tomasz Kwiatkowski: Facility management nauczył mnie, że nawet najlepsze urządzenia nie będą dobrze funkcjonowały, jeżeli nie są częścią właściwie zaprojektowanego i zarządzanego systemu. Z ludźmi i organizacjami jest podobnie.
W corporate real estate praktycznie żadnej poważnej decyzji nie podejmuje się dziś w ramach jednego działu. Facility manager potrzebuje porozumienia z finansami, procurementem, HR, IT, działem prawnym, ESG czy zarządem. Energy manager musi rozumieć nie tylko rynek energii, lecz także sposób funkcjonowania budynków i cele biznesowe organizacji.

Dlatego naturalnie odnajduję się w roli osoby, która łączy ludzi i kompetencje. Jestem networkerem, ale nie rozumiem networkingu jako zbierania kontaktów czy wizytówek. Dobry networking oznacza wiedzę, kto ma właściwe doświadczenie, kto może pomóc w rozwiązaniu konkretnego problemu i jak połączyć te osoby w sposób oparty na zaufaniu.

Droga do energy managementu

Redakcja: W Twojej karierze facility management, nieruchomości, rozwój biznesu i energetyka pojawiają się równolegle. To konsekwentnie budowana ścieżka czy efekt zmian zachodzących na rynku?

Tomasz Kwiatkowski: Jedno i drugie. Zaczynałem w facility management w okresie, kiedy polski rynek dopiero tworzył własne standardy i uczył się, czym różni się profesjonalne zarządzanie obiektami od zwykłego administrowania budynkiem.
W HOCHTIEF Facility Management odpowiadałem między innymi za sprzedaż, marketing, pozycjonowanie firmy i rozwój systemu zarządzania jakością. Później współtworzyłem wejście marki VINCI Facilities na polski rynek. Budowaliśmy strukturę firmy, zespół, procedury, podręcznik operacyjny i relacje z kluczowymi klientami. W kolejnych latach zajmowałem się także integracją zespołów i procesów po połączeniu kilku organizacji usługowych.

Dzięki temu mogłem zobaczyć nieruchomości z bardzo różnych perspektyw: technicznej, operacyjnej, handlowej, jakościowej i zarządczej. To doświadczenie jest niezwykle przydatne również w energy management. Rachunek za energię nie powstaje przecież w dziale zakupów. Jest rezultatem sposobu działania budynku, jego instalacji, użytkowników, harmonogramów pracy oraz przyjętego modelu kontraktacji.

Rola facility managementu

Redakcja: Czy facility management nadal bywa postrzegany przede wszystkim jako funkcja techniczna i kosztowa?

Tomasz Kwiatkowski: Niestety często tak, choć to podejście stopniowo się zmienia. Facility management jest miejscem, w którym strategia firmy spotyka się z codzienną rzeczywistością. To właśnie w budynku okazuje się, czy założenia dotyczące kosztów, komfortu pracy, bezpieczeństwa, efektywności energetycznej czy ESG są rzeczywiście realizowane.

Dobry facility manager powinien rozumieć model biznesowy organizacji, potrafić analizować dane, planować CAPEX i OPEX oraz przewidywać skutki podejmowanych decyzji. Musi też umieć tłumaczyć język techniczny na język finansów i zarządu.
Można powiedzieć, że facility manager stoi jednocześnie po stronie budynku, użytkownika i biznesu. To pozycja trudna, ale również bardzo wartościowa.

Wzrost znaczenia energy managementu

Redakcja: Dlaczego energy management stał się tak ważną częścią corporate real estate?

Tomasz Kwiatkowski: Energia przestała być przewidywalnym kosztem eksploatacyjnym. Stała się jednym z istotnych obszarów ryzyka biznesowego. Wpływają na nią ceny rynkowe, regulacje, polityka klimatyczna, dostępność mocy, sposób użytkowania obiektu, a coraz częściej także oczekiwania inwestorów i najemców.

Jednocześnie energy management nie może być sprowadzany do zakupu możliwie taniej megawatogodziny. To dopiero początek. Trzeba analizować profil zużycia, moc umowną, taryfy dystrybucyjne, energię bierną, godziny szczytowe, jakość prognoz, możliwości własnej generacji oraz ryzyko wynikające z wybranego modelu zakupowego.

Energy manager powinien swobodnie poruszać się w trzech światach. Musi rozumieć technikę budynku, mechanizmy rynku energii oraz finanse. Powinien wiedzieć, czym różni się cena stała od modelu SPOT, w jakich warunkach warto analizować PPA, a kiedy większą wartość może dać elastyczne zarządzanie portfelem.

Energy management zaczyna się tam, gdzie kończy się samo porównanie ofert sprzedawców.

Najczęstsze błędy w zarządzaniu energią

Redakcja: Jakie błędy najczęściej popełniają organizacje w zarządzaniu energią?

Tomasz Kwiatkowski: Największym błędem jest działanie w silosach. Dział zakupów negocjuje umowę, facility management zarządza zużyciem, finanse przygotowują budżet, a zespół ESG raportuje emisje. Każdy wykonuje swoją pracę, ale często nikt nie łączy wszystkich informacji.

Drugim błędem jest rozpoczynanie od produktu zamiast od diagnozy. Firma decyduje, że chce mieć PPA, kontrakt indeksowany albo stałą cenę, zanim przeanalizuje własny profil poboru, tolerancję ryzyka i cele biznesowe. Tymczasem rozwiązanie dobre dla zakładu przemysłowego nie musi być dobre dla biurowca, sieci handlowej czy portfela magazynowego.

Umowa, która dobrze wygląda na jednej prezentacji, może nie pasować do rzeczywistego profilu zużycia. I odwrotnie — pozornie droższa oferta może zapewnić większą przewidywalność budżetu i lepiej odpowiadać strategii organizacji.
Dlatego przed wyborem produktu warto odpowiedzieć na podstawowe pytania: czego naprawdę chcemy — najniższej możliwej ceny, stabilności budżetu, ograniczenia ryzyka, realizacji celów środowiskowych czy połączenia kilku tych elementów?

IFMA i CoreNet Global

Redakcja: Od wielu lat jesteś związany również z IFMA Polska. Jak działalność w tej organizacji wpłynęła na Pana sposób myślenia o rynku?

Tomasz Kwiatkowski: Z IFMA jestem związany od 2005 roku. W różnych okresach pełniłem funkcje w zarządzie i komisji rewizyjnej, uczestniczyłem w tworzeniu standardów, organizacji konferencji, kursów i spotkań okrągłego stołu. Współtworzyliśmy też inicjatywy edukacyjne i współpracę z innymi organizacjami rynku nieruchomości.

IFMA odegrała istotną rolę w profesjonalizacji facility management w Polsce. Pokazała, że FM jest odrębną dyscypliną, która ma własne standardy, metodykę i kompetencje, a nie tylko zbiorem zadań technicznych.

CoreNet traktuję jako naturalne rozszerzenie tej perspektywy, a nie konkurencję wobec IFMA. IFMA koncentruje się na profesjonalizacji facility management, natomiast CoreNet umieszcza FM w szerszym kontekście corporate real estate. Pyta nie tylko, jak dobrze zarządzać budynkiem, ale również dlaczego organizacja potrzebuje określonego portfela, w jaki sposób przestrzeń wspiera biznes oraz jak połączyć nieruchomości z finansami, HR, technologią, energią i strategią.

Współtworzenie CoreNet Global

Redakcja: Co przekonało Pana do współtworzenia CoreNet Global w Polsce?

Tomasz Kwiatkowski: Brakowało mi miejsca, w którym corporate real estate byłby omawiany jako element strategii przedsiębiorstwa, a nie tylko jako kolejny segment rynku nieruchomości.
CoreNet tworzy przestrzeń spotkania osób reprezentujących różne funkcje i perspektywy: corporate real estate managerów, facility managerów, specjalistów workplace, finansów, HR, IT, energii, ESG, technologii oraz firm doradczych i usługowych. Ważne jest również włączanie środowiska akademickiego i młodych liderów.

Polska platforma jest jedną z najmłodszych struktur CoreNet Global. Powstała w 2023 roku i od początku jej celem jest integrowanie środowiska CRE w Polsce poprzez wydarzenia lokalne i internetowe. Jest jednocześnie częścią większej struktury Central Europe Chapter, a więc daje dostęp nie tylko do krajowych kontaktów, lecz także do doświadczeń całej międzynarodowej społeczności CoreNet.
To bardzo cenna kombinacja: lokalne relacje i globalna wiedza.

Potrzeba nowej organizacji branżowej

Redakcja: Czy polski rynek potrzebuje kolejnej organizacji branżowej?

Tomasz Kwiatkowski: Nie potrzebuje kolejnego logo ani kolejnego kalendarza konferencji. Potrzebuje natomiast neutralnego stołu, przy którym mogą spotkać się osoby podejmujące najważniejsze decyzje dotyczące nieruchomości korporacyjnych.
Polski rynek ma świetnych ekspertów, ale wiele środowisk nadal funkcjonuje osobno. Inwestorzy rozmawiają z inwestorami, facility managerowie z facility managerami, specjaliści od energii z energetykami, a workplace z HR. Tymczasem najciekawsze pomysły powstają właśnie na styku tych środowisk.

Rolą CoreNet powinno być skracanie dystansu pomiędzy nimi. Chcemy integrować kluczowe osoby rynku nie tylko w Warszawie, ale również w Trójmieście, Krakowie, Wrocławiu, Poznaniu, na Śląsku i w innych regionach.
Nie zależy nam wyłącznie na liczbie uczestników wydarzenia. Znacznie ważniejsze jest to, czy po spotkaniu powstaje nowa relacja, wymiana wiedzy, grupa robocza albo wspólny projekt.

Sparring Partner – siła formatu

Redakcja: Jednym z rozpoznawalnych formatów CoreNet jest „Sparring Partner”. Na czym polega jego siła?

Tomasz Kwiatkowski: Sparring Partner różni się od standardowego webinaru czy panelu, w którym wszyscy uczestnicy po kilkunastu minutach dochodzą do bezpiecznego konsensusu.

W tym formacie dwie osoby reprezentują odmienne stanowiska wobec konkretnej tezy i mierzą się ze sobą na argumenty. Nie chodzi o konflikt personalny ani o wyłonienie zwycięzcy. Najważniejsze jest pokazanie, że w corporate real estate rzadko istnieją odpowiedzi dobre w każdych warunkach.
W poprzednich edycjach analizowano między innymi dylemat pomiędzy wewnętrznym i zewnętrznym facility management oraz wpływ sztucznej inteligencji na rynek nieruchomości. Format został stworzony jako regionalny program webinarowy CoreNet Global Central Europe.

W obszarze energii podobnych tematów jest bardzo wiele: stała cena czy ekspozycja na SPOT, PPA czy aktywne zarządzanie portfelem, centralizacja zakupów czy autonomia poszczególnych obiektów. W każdym przypadku prawidłowa odpowiedź brzmi: „to zależy”. Warto jednak dokładnie wiedzieć, od czego.
Sparring Partner pokazuje również, że profesjonalna różnica zdań ma ogromną wartość. Rynek rozwija się nie wtedy, gdy wszyscy sobie przytakują, ale gdy potrafią merytorycznie zakwestionować własne założenia.

Działania polskiej platformy CoreNet

Redakcja: Jakie inne działania podejmuje polska platforma CoreNet?

Tomasz Kwiatkowski: Staramy się łączyć formaty edukacyjne z networkingiem. Organizujemy webinary, spotkania lokalne, grupy robocze i wydarzenia, podczas których można nie tylko wysłuchać prezentacji, lecz także rzeczywiście porozmawiać z innymi uczestnikami.

Wśród dotychczasowych inicjatyw polskiej platformy znalazły się między innymi Sparring Partner poświęcony sztucznej inteligencji w CRE, wydarzenie Obiekty Navigator dotyczące tworzenia i wdrażania strategii energy management — od pojedynczego budynku do całego portfela — oraz All Ahead for CRE, łączące networking z pracą nad aktualnymi zagadnieniami rynku nieruchomości.
Chcemy, aby uczestnik wychodził ze spotkania z dwiema rzeczami: konkretną wiedzą i przynajmniej jedną wartościową relacją. Bez jednego z tych elementów wydarzenie jest niepełne.

Dobry networking w nieruchomościach

Redakcja: Jak powinien wyglądać dobry networking w branży nieruchomości?

Tomasz Kwiatkowski: Powinien być oparty na ciekawości drugiego człowieka, a nie na natychmiastowej potrzebie sprzedaży.
Najlepsze relacje biznesowe, jakie zbudowałem, nie zaczynały się od pytania: „co mogę ci sprzedać?”. Zaczynały się od rozmowy o problemie, doświadczeniu albo pomyśle. Czasami wartość relacji pojawiała się po kilku tygodniach, a czasami po kilku latach.
Dobry networker nie musi znać odpowiedzi na każde pytanie. Powinien jednak wiedzieć, kto może tę odpowiedź mieć. Powinien również umieć połączyć ludzi bez oczekiwania natychmiastowego zwrotu.
W CoreNet chcemy budować właśnie taki model: mniej przypadkowego kolekcjonowania kontaktów, więcej zaufania, merytoryki i wzajemności.

Wkład w rozwój CoreNet w Polsce

Redakcja: Co osobiście chciałby Pan wnieść do rozwoju CoreNet w Polsce?

Tomasz Kwiatkowski: Przede wszystkim praktyczne połączenie facility management i energy management. Nadal zbyt często są one traktowane jako oddzielne światy, mimo że decyzje operacyjne podejmowane w budynku bezpośrednio wpływają na zużycie energii, koszty i realizację celów środowiskowych.

Chciałbym również rozwijać współpracę pomiędzy osobami technicznymi a przedstawicielami zarządów, finansów i procurementu. Eksperci techniczni mają często bardzo dobrą diagnozę, ale potrzebują języka, który pozwoli przedstawić ją w formie biznesowej. Z kolei zarząd może mieć właściwie określony cel, ale nie zawsze rozumie operacyjne konsekwencje jego wdrożenia.
Drugim obszarem jest rozwijanie ogólnopolskiej sieci relacji. Corporate real estate nie kończy się na Warszawie. W regionach funkcjonują duże portfele, zakłady, centra usługowe, biurowce i obiekty publiczne, a osoby nimi zarządzające mają wiedzę, którą warto włączyć do szerszej dyskusji.

Trzeci element to łączenie doświadczonych liderów z nowym pokoleniem specjalistów. Dojrzały rynek potrzebuje jednocześnie doświadczenia, świeżego spojrzenia i odwagi do kwestionowania dotychczasowych modeli.

Zaproszenie do CoreNet

Redakcja: Kogo zaprosiłby Pan do CoreNet?

Tomasz Kwiatkowski: Każdą osobę, która wpływa na sposób, w jaki organizacja wykorzystuje nieruchomości. Mogą to być corporate real estate managerowie, facility managerowie, specjaliści energy management, workplace, ESG, procurementu, finansów, HR, technologii czy zarządzania portfelem.

Zapraszamy również dostawców usług i doradców, pod warunkiem że są gotowi uczestniczyć w merytorycznej rozmowie, dzielić się wiedzą i słuchać perspektywy drugiej strony.

CoreNet nie powinien być miejscem dla osób szukających wyłącznie szybkich leadów sprzedażowych. Jest społecznością dla tych, którzy chcą lepiej rozumieć rynek i współtworzyć jego rozwój.

Definicja dobrze zarządzanego CRE

Redakcja: Jak w jednym zdaniu zdefiniowałby Pan dobrze zarządzany corporate real estate?

Tomasz Kwiatkowski: To taki model, w którym nieruchomości, energia, technologia i przestrzeń pracy wspierają strategię organizacji, zamiast funkcjonować jako osobne centra kosztów.

Można obniżyć koszty budynku, a jednocześnie pogorszyć komfort pracowników. Można kupić zieloną energię, ale wybrać model kontraktowy niedopasowany do profilu ryzyka. Można wdrożyć nową technologię, której nikt później nie wykorzystuje.
Dlatego skuteczny corporate real estate wymaga łączenia danych, kompetencji i ludzi.
Systemy utrzymują budynek w ruchu. Relacje pozwalają rozwijać cały rynek.

O rozmówcy

Tomasz Kwiatkowski — doradca biznesowy i ekspert w obszarze facility management, energy management oraz nieruchomości komercyjnych, posiadający ponad 20-letnie doświadczenie zawodowe. Specjalizuje się między innymi w kontraktacji energii elektrycznej i gazu, strukturach PPA, efektywności energetycznej, zarządzaniu nieruchomościami, proptech oraz rozwoju biznesu. Współtworzył struktury i standardy operacyjne firm facility management, budował zespoły sprzedażowe oraz realizował projekty dla właścicieli, inwestorów i użytkowników nieruchomości.

Od 2005 roku związany z IFMA Polska, gdzie pełnił między innymi funkcje prezesa zarządu i członka komisji rewizyjnej oraz uczestniczył w rozwoju standardów i edukacji facility management. Jest współtwórcą polskiej platformy CoreNet Global i pełni funkcję Director Platform Poland Central East.