Najnowszy raport firmy Savills, "Global Occupier Markets: Prime Office Costs – Q2 2025", wskazuje na zauważalny wzrost średniego kosztu najmu najlepszych powierzchni biurowych na świecie – o 0,7% w drugim kwartale i 3,4% w ujęciu rocznym. Główną siłą napędową tego trendu jest rosnące zapotrzebowanie na biura najwyższej klasy, które oprócz prestiżowej lokalizacji i wysokiego standardu wykończenia, oferują zaawansowane rozwiązania technologiczne. W odpowiedzi na te oczekiwania, właściciele nieruchomości coraz częściej inwestują w elastyczne aranżacje przestrzeni oraz technologie PropTech i AI, które stają się decydujące dla komfortu najemców i konkurencyjności obiektu.

WYŻSZE KOSZTY, WYŻSZE WYMAGANIA NAJEMCÓW

W drugim kwartale 2025 roku wzrost kosztów najmu powierzchni biurowych klasy "prime" odnotowano na 24 z 40 analizowanych globalnych rynków. Na globalny wzrost na poziomie 0,7% wpłynęły przede wszystkim podwyżki czynszów bazowych (+0,9%) oraz rosnące koszty aranżacji powierzchni (+0,8%). W perspektywie rocznej koszty te zwiększyły się o 3,4%, co jest wyraźnym sygnałem utrzymującej się presji na rynku najlepszych nieruchomości biurowych.

– Najemcy oczekują dziś czegoś więcej niż dobrej lokalizacji i klasycznego układu piętra. Poszukują biur, które realnie wspierają ich codzienne operacje; zarówno technologicznie, jak i organizacyjnie. Jako doradcy właścicieli musimy wspólnie myśleć o tym, jak sprawić, żeby budynek stał się narzędziem, które odpowiada na potrzeby pracy zespołów hybrydowych, ESG, certyfikacji, a przy tym, żeby wyróżniał się jakością aranżacji i dostępem do usług – mówi Daniel Czarnecki, Director, Landlord Representation, Savills Polska.

Chociaż na rynku warszawskim wzrost czynszów był bardziej umiarkowany i wyniósł niespełna 0,5% w ujęciu kwartalnym, stawki za powierzchnie premium w centrum miasta sięgają 28 EUR za mkw. miesięcznie. Dodatkowo, opłaty eksploatacyjne przekraczające 40 PLN za mkw. potwierdzają, że również na lokalnym rynku jakość i standard wykończenia zyskują na znaczeniu.

FIT-OUTY DROŻEJĄ, BO STANDARDY ROSNĄ

Wzrost kosztów aranżacji powierzchni biurowych to obecnie zjawisko o zasięgu globalnym. Jest to bezpośrednio związane z rosnącymi oczekiwaniami firm, które coraz częściej poszukują biur w standardzie "plug&play". Taki standard obejmuje zaawansowaną infrastrukturę IT, elastyczne strefy pracy, dbałość o akustykę oraz rozwiązania wspierające dobrostan pracowników.

– Dla właścicieli kluczowe staje się dziś nie tylko to, co widać na pierwszy rzut oka, ale to jak budynek funkcjonuje od środka. Nasza rola jako doradców technicznych polega na tym, by już na etapie planowania inwestycji przewidzieć, jak zmieniają się potrzeby najemców, i tak zaprojektować przestrzeń, by była elastyczna, energooszczędna i gotowa na przyszłe adaptacje. Inwestycje w standard techniczny przekładają się bezpośrednio na atrakcyjność obiektu – zarówno w oczach najemców, jak i właścicieli. To dziś jeden z najpewniejszych sposobów na budowanie trwałej przewagi rynkowej – zaznacza Jakub Jędrys, Director, Building & Project Consultancy, Savills.

RYNKI Z NAJWYŻSZĄ DYNAMIKĄ – WARSZAWA POZOSTAJE ATRAKCYJNĄ ALTERNATYWĄ KOSZTOWĄ

Największą dynamikę wzrostu kosztów odnotowano w Kuala Lumpur (+4,4% kwartał do kwartału), Melbourne (+3,4%), Miami (+3,4%) oraz Sydney (+2,7%). W Europie liderem wzrostów okazała się Praga (+3,1%), co wynikało głównie z bardzo ograniczonej podaży nowych biur. Na tamtejszym rynku większość najlepszych powierzchni jest już wynajęta, a umowy typu pre-let na nowe projekty są podpisywane na długo przed ich ukończeniem. Warszawa na tym tle wyróżnia się jako jedna z najbardziej konkurencyjnych kosztowo lokalizacji w Europie. Średni koszt najmu biura klasy „prime” wynosi tu 40,39 USD za stopę kwadratową rocznie, co jest stawką nawet ośmiokrotnie niższą niż w Londynie (West End – 312 USD), Hongkongu (225 USD) czy Nowym Jorku (Midtown – 203 USD). Mimo atrakcyjnego poziomu kosztów, stolica Polski oferuje wysoki standard powierzchni. Tylko w pierwszej połowie 2025 roku do użytku oddano ponad 85 000 m kw. nowoczesnych biur, zlokalizowanych głównie w najbardziej prestiżowych częściach miasta, takich jak okolice ronda Daszyńskiego. Należy jednak zaznaczyć, że wolumen projektów w budowie w Warszawie spadł do rekordowo niskiego poziomu 140 000 m kw. Taka sytuacja w najbliższych kwartałach może spowodować wzrost presji na najlepsze dostępne powierzchnie, co dla właścicieli oznacza większe zainteresowanie ich inwestycjami, a dla najemców – konieczność szybszego podejmowania decyzji.

PROPTECH I AI ZMIENIAJĄ ZASADY GRY

Analiza Savills jednoznacznie wskazuje, że technologie PropTech stają się standardem w biurach klasy „prime”. Zaawansowane systemy zarządzania budynkiem (BMS), inteligentne systemy kontroli dostępu, sensory zajętości, cyfrowo sterowane instalacje HVAC oraz rozwiązania do monitorowania zużycia energii są już powszechnie stosowane na dojrzałych rynkach. Coraz większe zainteresowanie budzą również technologie oparte na sztucznej inteligencji, takie jak automatyczne recepcje, predykcyjny serwis techniczny, roboty sprzątające czy platformy do personalizacji środowiska pracy. W implementacji tych rozwiązań przoduje region Azji i Pacyfiku, co jest częściowo wynikiem faktu, że tamtejsze budynki od samego początku projektowane są z myślą o głębokiej integracji z technologią.

CZY TECHNOLOGIE OBNIŻĄ KOSZTY ZARZĄDZANIA? NIEKONIECZNIE OD RAZU

Raport podkreśla, że wdrażanie nowych technologii w krótkiej perspektywie wiąże się z dodatkowymi nakładami inwestycyjnymi, a nie z natychmiastowymi oszczędnościami. Aż 57% badanych rynków spodziewa się w ciągu najbliższego roku wzrostu opłat eksploatacyjnych (service charge), co jest spowodowane głównie inflacją oraz rosnącymi kosztami energii i pracy.

– Technologia ma ogromny wpływ na efektywność zarządzania budynkiem, jego energooszczędność i komfort użytkowników. To z kolei otwiera przestrzeń dla integracji zespołów zarządzających biurowcami z doradztwem technicznym i komercyjnym, by budynki klasy „prime” odpowiadały nie tylko na potrzeby dzisiejszych najemców, ale i przyszłych inwestorów – zaznacza Wioletta Nowotnik, Director, Head of Property & Asset Management, Savills.