REITY w nieruchomościach komercyjnych - czy wreszcie przyszedł czas na Polskę?

REIT, czyli Real Estate Investment Trusts, to specjalne rodzaje spółek inwestycyjnych, które skupiają się głównie na inwestowaniu w nieruchomości komercyjne lub mieszkaniowe. Charakteryzują się tym, że przekazują większość dochodów z najmu jako dywidendy dla akcjonariuszy, którzy inwestując w fundusz pośrednio inwestują w nieruchomości znajdujące się w jego portfelu. Aby kwalifikować się jako REIT, spółka musi spełniać określone kryteria dotyczące struktury kapitałowej i dywidendowej, a dzięki swojej specyficznej strukturze podatkowej, REIT-y przeważnie nie płacą podatku dochodowego.

REIT w Polsce

Główną ideą przyświecającą stworzeniu REITów było umożliwienie inwestorom indywidualnym wejścia na rynek nieruchomości- dotychczas mogli pozwolić sobie na to jedynie ci, którzy mieli wystarczającą ilość funduszy, aby nabywać obiekty w całości. Pierwsze fundusze pojawiły się w Stanach Zjednoczonych już w latach 60. ubiegłego wieku i szybko zyskały zwolenników w innych państwach. Obecnie, według szacunków, niespełna tysiąc REITów działa w ponad 40 krajach świata. W Polsce, mimo wielokrotnych prób, nie udało się wprowadzić żadnego reżimu prawnego dla tych funduszy. Obecnie trwają prace nad projektem ustawy o SINN (Spółki Inwestujące w Najem Nieruchomości), mającej umożliwić inwestowanie osobom prywatnym nie tylko w nieruchomości mieszkaniowe ale również komercyjne. Niestety projekt zakłada m.in. wprowadzenie 10% podatku na poziomie spółki, który ma być odprowadzany w momencie wypłaty dywidendy, zakaz inwestowania we własne projekty deweloperskie czy minimalny kapitał zakładowy w wysokości 100 mln PLN. Polski rynek REIT będzie więc znacząco odróżniał się od rynków zagranicznych pod względem atrakcyjności inwestycyjnej i elastyczności.

Przełom dla rynku komercyjnego?

Zdaniem ekspertów, wprowadzenie REITów przyczyni się do rozwoju rynku najmu oraz rynku inwestycyjnego w Polsce. Będzie to przełom dla sektora nieruchomości komercyjnych, który dotychczasowo pozostawał poza zasięgiem inwestorów prywatnych: fundusze umożliwią im dostęp do szerokiego spektrum obiektów komercyjnych bez konieczności bezpośredniego zakupu budynków. Ponieważ polski rynek zdominowany jest przez kapitał zagraniczny i czynsze płacone w euro, dopływ inwestorów złotówkowych może nie tylko zrewolucjonizować komercję, ale też być stabilną podporą pod rozwijanie sektora mieszkaniowego, który również będzie generował dywidendy. W ostatnich latach dużą częścią transakcji na rynku mieszkaniowym były transakcje inwestycyjne, więc otwarcie sektora komercyjnego dla osób prywatnych będzie nie tylko świetnym sposobem na długoterminową lokatę kapitału i ochronę środków przez inflacją, ale też znaczącym stymulantem wzrostu tego sektora. Wprowadzenie REITów postrzegane jest jako szansa na odbudowę np. rynku biurowego, który po pandemii notuje spore spadki, a luka podażowa przekłada się na obniżoną aktywność transakcyjną. Poza dostępnością nowego sektora ogromnym plusem dla inwestorów będzie też brak obowiązków zarządczych- w przeciwieństwie do rynku mieszkaniowego, tutaj nieruchomości są zarządzane przez profesjonalnych property i asset managerów, co oznacza, że nieopodatkowane zyski z dywidend będą realnym dochodem pasywnym. Biorąc pod uwagę obecną sytuację w sektorze komercyjnym i spadki wskaźników inwestycyjnych, REITy będą przełomem nie tylko dla polskiego rynku nieruchomości, ale też dla całej gospodarki krajowej. Fundusze, które w innych krajach od lat stanowią nieocenioną podporę kapitału i instrument wsparcia stabilności gospodarczej, zrewolucjonizują zarówno aspekt inwestycyjny nieruchomości komercyjnych jak i dywersyfikację portfeli Polaków. Po wielu latach prób mamy nadzieję, że kolejne podejście do wprowadzenia odpowiednich regulacji zakończy się sukcesem, a rządzący wyją naprzeciw oczekiwaniom rynku. Dodatkowo, dzięki specjalnej strukturze podatkowej, REIT-y mogą generować stabilne dochody z najmu, co przekłada się na regularne dywidendy dla akcjonariuszy. Ponadto, ich dywersyfikacja portfela nieruchomościowego ogranicza ryzyko inwestycyjne. Wreszcie, REIT-y często dostępne są na publicznych giełdach, co ułatwia inwestowanie nawet mniejszym inwestorom. Dlatego są one widziane jako przełomowa forma inwestycji w nieruchomości komercyjne.