Rok 2025 na rodzimym rynku nieruchomości mieszkaniowych przyniósł oczekiwane uspokojenie. Po okresie dynamicznych zmian, sektor dążył do równowagi, a deweloperzy systematycznie odbudowywali ofertę. Obecna sytuacja rynkowa zapewnia nabywcom szeroki wachlarz lokali przy ustabilizowanych cenach, bez gwałtownych wahań. Według analiz CBRE, ten pozytywny trend ma szansę utrzymać się również w 2026 roku, choć branża będzie musiała zmierzyć się z nowymi czynnikami kosztotwórczymi i regulacyjnymi. Mijający rok upłynął pod znakiem powrotu popytu i stabilizacji cenowej, na co złożyło się kilka istotnych elementów. Decyzja o niewdrażaniu rządowego programu dopłat do kredytów skłoniła część klientów, dysponujących własnym kapitałem, do powrotu na rynek. Dodatkowym impulsem stał się cykl obniżek stóp procentowych, korzystny dla obu stron transakcji, oraz ustawa o jawności cen, która zwiększyła transparentność sektora. Choć nabywcy nie powinni liczyć na powszechne obniżki cen, końcówka roku tradycyjnie sprzyja promocjom związanym z zamykaniem bilansów przez spółki deweloperskie.

Powrót nabywców ze średniego segmentu

Istotnym czynnikiem stabilizującym rynek jest powrót nabywców ze średniego segmentu cenowego, posiłkujących się finansowaniem zewnętrznym. Potwierdzają to dane Narodowego Banku Polskiego wskazujące na spadek udziału środków własnych w transakcjach od połowy 2024 roku oraz raporty BIK o rosnącej liczbie wniosków kredytowych. W ujęciu regionalnym sytuacja jest zróżnicowana. Warszawa, gdzie popyt wyraźnie się ożywił, znajduje się najbliżej punktu równowagi rynkowej. Podobną tendencję obserwuje się w Gdańsku, natomiast w Łodzi i Katowicach wciąż odnotowuje się znaczącą nadpodaż.

Wyzwania dla deweloperów

Przyszły rok przyniesie deweloperom szereg wyzwań, które mogą wpłynąć na podaż i ostateczne koszty lokali. Kluczowym zagadnieniem jest reforma planistyczna i wymóg uchwalenia przez gminy planów ogólnych. Choć ustawowy termin upływa 30 czerwca 2026 roku, istnieje wysokie prawdopodobieństwo opóźnień, co w przypadku braku dodatkowych rozwiązań prawnych może skomplikować proces uzyskiwania pozwoleń na budowę. Eksperci CBRE przewidują w związku z tym możliwe spowolnienie wprowadzania nowych inwestycji, a nie ich całkowite zatrzymanie. Na wzrost kosztów realizacji projektów wpłyną również nowe regulacje techniczne, w tym tzw. ustawa schronowa, która może podnieść cenę metra kwadratowego nawet o kilkaset złotych, a także rosnące ceny materiałów budowlanych, energii i pracy. Mimo tych trudności, prognozy na 2026 rok pozostają umiarkowanie optymistyczne. Przewiduje się utrzymanie lub lekki wzrost popytu, szczególnie w kluczowych lokalizacjach, przy stabilnych lub nieznacznie rosnących cenach. Dla firm deweloperskich nadchodzące miesiące będą jednak okresem adaptacji do nowych wymogów prawnych i technicznych.