Dominujący dotychczas ostrożny optymizm na europejskim rynku nieruchomości ustępuje miejsca pragmatyzmowi, a perspektywy ożywienia aktywności inwestycyjnej są ograniczane przez utrzymującą się niepewność geopolityczną i gospodarczą. Takie wnioski płyną z najnowszej edycji raportu „Emerging Trends in Real Estate® Europe 2026”, opracowanego przez PwC oraz Urban Land Institute (ULI). Analiza wskazuje, że liderzy branży, w obliczu rosnących obaw o skutki deglobalizacji, koncentrują się na odporności, technologii i nowym podejściu do ryzyka. Obawy związane z postępującą deglobalizacją należą do kluczowych czynników kształtujących nastroje w sektorze. Odsetek liderów rynku zaniepokojonych jej skutkami wzrósł ponad dwukrotnie w ciągu ostatnich dwóch lat, osiągając poziom 70 proc. Ponadto, aż 90 proc. ankietowanych zwraca uwagę na rosnącą niestabilność polityczną na świecie, 86 proc. na eskalację globalnych konfliktów, a 77 proc. na słabe perspektywy wzrostu gospodarczego w Europie. W rezultacie poziom zaufania biznesowego nieznacznie spadł w porównaniu z rokiem poprzednim (z 50 proc. do 45 proc.), choć jednocześnie wzrosły oczekiwania dotyczące poprawy rentowności do końca 2026 roku (z 46 do 50 proc.). Aktualne uwarunkowania geopolityczne i ekonomiczne bezpośrednio przekładają się na strategie lokowania kapitału. W środowisku podwyższonych stóp procentowych nieruchomości, szczególnie w segmencie core, muszą konkurować z innymi klasami aktywów, takimi jak infrastruktura czy obligacje. Chociaż luka między oczekiwaniami sprzedających a oferowanymi stopami zwrotu stopniowo maleje, kapitał coraz częściej wybiera „ścieżkę długu”, która oferuje korzystniejszy stosunek ryzyka do zysku. Równocześnie rośnie znaczenie bardziej przedsiębiorczych źródeł finansowania, takich jak fundusze private equity, osoby o wysokich dochodach oraz europejskie i amerykańskie family offices.

Simon Chinn, wiceprezes ds. badań i doradztwa w ULI Europe, komentuje: „Tegoroczny raport pokazuje obraz odpornej branży, która wciąż mierzy się z niepewnością dotyczącą ożywienia i różnorodnymi wyzwaniami operacyjnymi oraz inwestycyjnymi. Widać, że nastroje liderów przesunęły się z cichego optymizmu w stronę bardziej praktycznego podejścia, dostosowanego do aktualnych warunków rynkowych – choć poziom zaufania biznesowego pozostaje podobny do ubiegłorocznego. Raport ujawnia też ważne możliwości dla branży: od innowacji i dywersyfikacji po przywództwo – a także niepokojące zmiany w postrzeganiu zrównoważonego rozwoju, mimo że dekarbonizacja pozostaje wysoko na agendzie.”

Gareth Lewis, dyrektor w PwC, dodaje: „Raport pokazuje, że europejska branża nieruchomości przechodzi trudny, ale transformacyjny etap, gdy wiele dotychczasowych korzystnych czynników przestaje działać. Mimo to optymizm pozostaje wysoki – liderzy widzą w tym szansę na ponowne zdefiniowanie znaczenia sektora, z kapitałem gotowym wspierać tych, którzy kształtują jego przyszły rozwój i wartość w zmieniających się realiach rynkowych.”

Najlepsze miasta i sektory

W kontekście zróżnicowanych perspektyw wzrostu na kontynencie, dobór kraju inwestycji nabiera coraz większego znaczenia. Inwestorzy skupiają się na dojrzałych rynkach charakteryzujących się wysoką płynnością, stabilnymi fundamentami gospodarczymi oraz silnymi instytucjami demokratycznymi i prawnymi. Już czwarty rok z rzędu Londyn, Madryt, Paryż i Berlin dominują w rankingu najatrakcyjniejszych miast Europy pod względem perspektyw inwestycyjnych i deweloperskich. W pierwszej dziesiątce ponownie znalazły się niemieckie metropolie, które, mimo spadku o kilka pozycji z powodu niepewnej sytuacji gospodarczej, wciąż są postrzegane jako rynki stabilne i odporne. Amsterdam awansował na piątą pozycję, Mediolan utrzymał siódme miejsce, a do czołówki powróciła Barcelona, plasując się na ósmej lokacie. W poszukiwaniu dywersyfikacji inwestorzy coraz chętniej kierują swoją uwagę na niszowe sektory o charakterze operacyjnym. Chociaż przyciągają one mniejsze wolumeny kapitału niż tradycyjne segmenty, takie jak biura, to właśnie centra danych, infrastruktura energetyczna i akademiki wyznaczają kierunek zgodny z długoterminowymi trendami – demografią, cyfryzacją i dekarbonizacją.

Lisette van Doorn, dyrektor generalna ULI Europe, komentuje: „Jesteśmy w niezwykle ciekawym, choć wymagającym momencie dla branży nieruchomości. Skala zmian strukturalnych tworzy bezprecedensowe możliwości dla Europy – od wspierania transformacji energetycznej, cyfryzacji i sztucznej inteligencji, po wzmacnianie ekosystemów obronnych i naukowych. W krótkim terminie sektor wciąż jednak zmaga się z niepewnością. Sukces osiągną ci gracze, którzy rozumieją fundamenty nieruchomości, aktywnie zarządzają aktywami, współpracują z użytkownikami i patrzą na wartość w długim horyzoncie.”

Wzrost znaczenia AI i nowe spojrzenie na ESG

Jednym z najdynamiczniej rosnących czynników transformacyjnych, jak wynika z tegorocznej edycji badania, jest sztuczna inteligencja. Już 75 proc. respondentów korzysta z rozwiązań opartych na AI lub uczeniu maszynowym, w porównaniu do 51 proc. rok wcześniej. W ciągu najbliższych 18 miesięcy większość firm planuje wdrożenie AI w obszarach marketingu, zarządzania nieruchomościami, projektowania oraz zarządzania operacyjnego. Chociaż dekarbonizacja pozostaje priorytetem dla sektora, zmienia się sposób postrzegania całej agendy ESG. Coraz częściej pojawia się krytyka nadmiernych regulacji i biurokracji. Obecnie 85 proc. uczestników badania uważa ESG za istotny czynnik (wobec 89 proc. rok temu), jednak odsetek tych, którzy widzą w nim kluczowy element decyzyjny w perspektywie pięciu lat, spadł z 40 do zaledwie 21 proc.

Kinga Barchoń, liderka PwC Polska Real Estate, podkreśla: „Na przestrzeni ostatnich lat, rynek nieruchomości w Polsce i Europie Środkowo-Wschodniej wyraźnie się zmienił. Rok 2025 był powszechnie postrzegany jako okres przejściowy, charakteryzujący się adaptacją do środowiska niższych stóp procentowych, utrzymującą się niepewnością geopolityczną oraz poszukiwaniem nowej równowagi cenowej. W Polsce wolumeny inwestycyjne odbiły w 2024 roku po gwałtownym spadku w 2023. Ta faza „resetu” sygnalizuje powrót płynności, choć w sposób selektywny. Inwestorzy preferują aktywa o silnych fundamentach i niskim ryzyku operacyjnym. Aktywa drugorzędne oraz projekty spekulacyjne znajdują się pod rosnącą presją – kupujący koncentrują się na nieruchomościach typu prime w atrakcyjnych lokalizacjach lub w sektorach z trwałymi trendami strukturalnymi, takimi jak logistyka, mieszkalnictwo oraz infrastruktura energetyczna i centra danych.”

Warszawa stabilnym liderem w regionie

W tegorocznej edycji raportu Polska ponownie została oceniona jako jeden z najbardziej odpornych rynków w Europie Środkowo-Wschodniej. Warszawa po raz kolejny potwierdziła swoją silną pozycję na tle regionu, utrzymując 12. miejsce wśród 32 analizowanych miast pod względem atrakcyjności inwestycyjnej i deweloperskiej. Stolica Polski wyraźnie wyprzedziła Pragę (23. miejsce) i Budapeszt (29. miejsce), umacniając swoją rolę kluczowego rynku dla inwestorów paneuropejskich. Mimo napięć geopolitycznych w regionie, Polska zachowuje solidne fundamenty makroekonomiczne, takie jak niskie bezrobocie i równowaga między popytem a podażą. Autorzy raportu podkreślają, że Warszawa jest coraz częściej postrzegana jako rynek zbliżony do zachodnioeuropejskich metropolii pod względem przejrzystości i profesjonalizacji. Jednocześnie miasto pozostaje atrakcyjne dla kapitału typu value-add oraz family offices, które poszukują długoterminowego wzrostu wartości aktywów. „Warszawa wzmacnia swoją pozycję jako najdojrzalszy rynek inwestycyjny Europy Środkowo-Wschodniej, łącząc stabilne fundamenty gospodarcze z rosnącą dojrzałością instytucjonalną. Dla globalnego kapitału to miasto, które potrafi łączyć bezpieczeństwo inwestycji z realnym potencjałem wzrostu” – mówi Marcin Juszczyk, przewodniczący ULI Poland.