Sytuacja na siedmiu kluczowych rynkach w Polsce po pierwszym kwartale 2026 roku wskazuje na dużą odporność popytu. Z analizy przeprowadzonej przez JLL wynika, że sprzedano łącznie 12,9 tys. lokali, co stanowi wzrost o 11,1% w porównaniu do poprzedniego kwartału oraz o 35,2% w stosunku do analogicznego okresu roku ubiegłego. Wynik ten jest szczególnie znaczący, biorąc pod uwagę sezonowość oraz niepewność wywołaną konfliktem w Zatoce Perskiej.

Dynamika sprzedaży i ograniczenia nowej oferty

Największe ożywienie odnotowano w Katowicach, gdzie sprzedaż wzrosła o 51% kwartał do kwartału. Wzrosty dotyczyły także Warszawy (+16,7% kdk) oraz Łodzi (+17,5% kdk). Równolegle z rosnącym popytem rynek zmaga się ze znacznym wyhamowaniem nowych inwestycji. Do sprzedaży wprowadzono jedynie 10,3 tys. mieszkań – to spadek o 27% względem czwartego kwartału poprzedniego roku.

Przewaga sprzedaży nad nową podażą stała się faktem w sześciu z siedmiu monitorowanych metropolii. Jedynym wyjątkiem pozostał Kraków, gdzie nowa oferta wzrosła o 13%. Aleksandra Gawrońska, Director, Head of Residential Research w JLL Poland, wskazuje na rosnącą polaryzację rynku:

Średnia cena mieszkań będących w ofercie na koniec marca była pod wpływem nowych, często droższych inwestycji – zwłaszcza w Warszawie, gdzie wzrosła o 6,2% kdk do poziomu 19 900 zł/m². Podobny wzrost zanotowano w Poznaniu (+2,4% kdk do 14 100 zł/m²), natomiast w pozostałych miastach zmiana nie przekroczyła 0,6%. W skali roku wzrosty średniej ceny oferty przewyższające inflację widoczne są tylko w Warszawie i Poznaniu, natomiast wyraźny spadek wystąpił we Wrocławiu.

Wpływ konfliktu w Zatoce Perskiej na strategię deweloperów

Przedłużający się konflikt w Zatoce Perskiej staje się kluczowym czynnikiem kształtującym politykę inwestycyjną. Choć początkowo liczono na krótkotrwały impuls proinflacyjny, obecna sytuacja wymusza rewizję planów kosztowych. Według ekspertów JLL, destabilizacja regionu przełoży się na trwale wyższe koszty transportu i surowców energetycznych, co bezpośrednio uderzy w sektor budowlany.

Zmiana otoczenia geopolitycznego oznacza również korektę oczekiwań względem stóp procentowych. Mało prawdopodobne są dalsze obniżki kosztu pieniądza, co wpłynie na zdolność kredytową nabywców oraz finansowanie nowych projektów przez deweloperów średniej wielkości.

Koszty budowy wzrosną, zarówno ze względu na koszty energii i paliw do transportu i pracy sprzętu, jak i energochłonnych materiałów. Pojawią się zakłócenia w łańcuchach dostaw, a w efekcie – oby przejściowe - problemy z niektórymi produktami. Paradoksalnie, w pierwszym okresie może to być korzystne z perspektywy deweloperów. Klienci szybko zrozumieją, że gotowe lub prawie gotowe mieszkania to produkt niezagrożony perturbacjami, produkt, który warto teraz kupić, bo cena i termin dostarczenia są znane.

Prognozy: Niedobór podaży i presja na ceny

Zjawisko to najwyraźniej zarysowuje się w stolicy. Warszawa weszła w fazę niedoboru podaży, co przy stabilnym popycie będzie stymulować dalsze wzrosty cen. W innych miastach, takich jak Łódź czy Katowice, wciąż widoczna jest nadpodaż, jednak czas wyprzedaży oferty będzie ulegał skróceniu.

Eksperci przewidują, że rynek stanie się polem gry dla największych podmiotów giełdowych, które dzięki przewadze kapitałowej mogą zwiększyć swoje udziały kosztem mniejszych graczy. Aleksandra Gawrońska podkreśla jednak niebezpieczeństwo płynące z powszechnej niepewności:

Po raz kolejny polski rynek mieszkaniowy staje się polem gry, którym trzęsą siły i zjawiska nie mające z tym rynkiem nic wspólnego. Rynek, na którym jeszcze kilka tygodni temu przeważała nadzieja i optymizm, staje się rynkiem pełnym niepewności i lęków, a to nie jest na dłuższą metę dobre ani dla kupujących, ani dla sprzedających.

Dla branży kluczowe będą najbliższe miesiące, które pokażą, jak trwale konflikt w Zatoce wpłynie na łańcuchy dostaw i nastroje inwestycyjne. Obecnie pewna pozostaje jedynie dalsza presja na wzrost cen w nowo rozpoczynanych projektach.