Sytuacja w sektorze nieruchomości handlowych po pierwszych trzech miesiącach br. wskazuje na wyraźny trend zagospodarowywania „białych plam” w miastach liczących poniżej 50 tys. mieszkańców. Całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni handlowej w Polsce wynoszą obecnie około 17,3 mln mkw. GLA.

Deweloperzy stawiają na mniejsze formaty i rozbudowy

W pierwszym kwartale 2026 roku na rynek trafiło 73 tys. mkw. powierzchni, co stanowi wynik o 26 tys. mkw. wyższy niż w analogicznym okresie ubiegłego roku. Wszystkie nowe inwestycje oddane do użytkowania to parki handlowe zlokalizowane w Bochni, Bogatyni, Tomaszowie Lubelskim, Tarnobrzegu oraz Żyrardowie.

Zauważalny jest trend zmniejszania skali realizowanych projektów. Średnia powierzchnia nowych budynków spadła z 11 tys. mkw. w 2024 roku do 7,2 tys. mkw. w obecnym kwartale. Jednocześnie w największych aglomeracjach dominuje trend dogęszczania rynku poprzez rozbudowy istniejących już centrów.

Nowa podaż powierzchni handlowej rozwija się obecnie w dwóch odmiennych kierunkach: z jednej strony obejmuje zagospodarowywanie białych plam w mniejszych miejscowościach, obarczone większym ryzykiem długoterminowym ze względu na uwarunkowania demograficzne, z drugiej – koncentruje się na dalszym dogęszczaniu rynku w największych aglomeracjach. W pierwszym kwartale oddano do użytkowania pięć nowych inwestycji – wszystkie w formacie parków handlowych, zlokalizowanych w Bochni, Bogatyni, Tomaszowie Lubelskim, Tarnobrzegu i Żyrardowie. Wszystkie nowe obiekty powstały w miastach liczących poniżej 50 tys. mieszkańców. Z kolei rozbudowy koncentrowały się przede wszystkim w największych aglomeracjach powyżej 400 tys. mieszkańców. W tym przypadku rozwój wspierany jest pozytywną demografią, rosnącymi płacami i wyższą chłonnością popytu – mówi Ewa Derlatka-Chilewicz, Head of Research, Cushman & Wakefield.

Popyt i debiuty zagranicznych sieci

Mimo dużej podaży, rynek wciąż przyciąga nowych graczy. W pierwszym kwartale stacjonarną działalność w Polsce rozpoczęły cztery marki: Lululemon (Westfield Arkadia), polska marka modowa Yavorska (Klif Gdynia), litewska firma gastronomiczna iLunch (Olivia Centre) oraz azjatycka marka XIMI-V (Blue City).

Sprzedaż detaliczna w cenach stałych wykazuje tendencję wzrostową – w lutym progres wyniósł 5,0% r/r. Najmocniej zyskały kategorie kluczowe dla centrów handlowych: tekstylia, odzież i obuwie (wzrost o 9% r/r) oraz meble i RTV/AGD (7,3% r/r).

W pierwszym kwartale 2026 r. najsilniejsze wzrosty ponownie koncentrowały się w segmentach istotnych z punktu widzenia funkcjonowania centrów handlowych. W lutym sprzedaż w kategorii Meble, RTV, AGD zwiększyła się o 7,3% r/r, natomiast w grupie Tekstylia, odzież, obuwie odnotowano wzrost na poziomie 9% r/r. Po okresie słabszych wyników poprawa objęła również kategorię Żywność, napoje i wyroby tytoniowe, w przypadku których sprzedaż wzrosła o 1,1% r/r. Jedynym segmentem notującym spadki pozostawały Prasa i książki (-4,7% r/r) – komentuje Ewelina Staruch, Senior Analyst, Cushman & Wakefield.

Kondycja konsumentów i wskaźniki odwiedzalności

Choć marzec przyniósł pogorszenie ogólnego optymizmu konsumpcyjnego (BWUK na poziomie -12,2), polscy konsumenci na tle Europy pozostają relatywnie stabilni. Wskaźnik ufności według Eurostatu dla Polski wyniósł -2,0, przy średniej unijnej na poziomie -15,5. Odwiedzalność obiektów handlowych w marcu wzrosła o 3,4% r/r.

Dane GUS pokazują, że fundamenty nastrojów konsumenckich są coraz bardziej zróżnicowane. W marcu konsumenci pozytywnie oceniali swoją bieżącą sytuację finansową, której wskaźnik osiągnął wartość +31,7. Również przewidywania dotyczące przyszłej sytuacji finansowej gospodarstwa domowego (+14,0) oraz skłonność do oszczędzania (+13,5) pozostały na relatywnie wysokim poziomie. Jednocześnie jednak respondenci negatywnie oceniali zmiany ogólnej sytuacji ekonomicznej kraju – zarówno w ujęciu bieżącym (-22,4), jak i przyszłym (-24,1). Wskaźnik dotyczący planowania większych zakupów utrzymał się na niskim poziomie (-26,9) – dodaje Ewelina Staruch.

Czynsze w górę ponad inflację

Pierwszy kwartał przyniósł korektę stawek najmu w najbardziej pożądanych lokalizacjach. Czynsze prime w najlepszych galeriach handlowych dla lokali o powierzchni około 100 mkw. osiągnęły poziom 180 EUR/mkw. W sektorze parków handlowych stawki te oscylują wokół 19,5 EUR/mkw.

W przypadku centrów i parków handlowych dynamika wzrostów czynszów przekroczyła inflację, która stanowi podstawę indeksacji w umowach najmu. Na początku 2026 roku indeksacja czynszów wyniosła bowiem 1,9%-2,1% dla stawek w walucie euro oraz 3,6% w przypadku umów w złotówkach, zgodnie ze wskaźnikiem GUS. Poziom czynszów w centrach handlowych jest istotnie wyższy niż w parkach handlowych. W pierwszym kwartale dla flagowych obiektów czynsz prime sięgnął 180 EUR/ mkw. dla najlepszych lokali o powierzchni ok. 100 mkw. w galeriach handlowych, zaś w najlepszych regionalnych parkach handlowych wyniósł ok. 19,5 EUR/ mkw. – podsumowuje Michał Masztakowski, Head of Retail Agency, Cushman & Wakefield.

Perspektywy rynkowe

Aktualna skala projektów w budowie (770 tys. mkw.) jest najwyższa od dekady. Eksperci przewidują, że tak duży przyrost nowej powierzchni może w przyszłości prowadzić do sukcesywnego rozproszenia obrotów i ruchu klientów pomiędzy większą liczbę konkurencyjnych obiektów.