Ożywienie inwestycyjne na rynku biurowym w 2026 roku | Źródło: materiały prasowe

W samym sektorze biurowym sfinalizowano operacje o łącznej wartości 245 mln euro, co również oznacza 40-procentowy wzrost rok do roku. Choć rynki regionalne odpowiadały za większość przeprowadzonych procesów zakupowych, to ich udział w wolumenem transakcyjnym wyniósł jedynie jedną czwartą, co podkreśla dominację kapitałową Warszawy w segmencie aktywów strategicznych.

Transakcje typu prime kształtują krajobraz inwestycyjny

Ostatnie miesiące stały pod znakiem powrotu do dużych transakcji jednostkowych. Wśród kluczowych akwizycji wymienić należy zakup biurowca Lixa D przez szwajcarski fundusz rodzinny oraz przejęcie kompleksu Royal Wilanów przez czeski fundusz Wood & Company od Grupy Capital Park za kwotę 100 mln euro. Na rynkach regionalnych wyróżniła się transakcja zakupu krakowskiego Brain Park A, którego nowym właścicielem została francuska firma Arkea Real Estate.

Dla porównania, w pierwszym kwartale 2025 roku wartość transakcji biurowych oscylowała wokół 176 mln euro, a rynek zdominowany był przez aktywa o profilu value-add i oportunistycznym. Symbolem tamtego okresu było przejęcie budynku Wronia 31 przez Uniqa Real Estate (sprzedającym była firma LaSalle Investment Management).

Wartość transakcji inwestycyjnych zarejestrowanych w tym roku wskazuje na ożywienie na rynku. Oczekujemy kontynuacji tego trendu i wzrostu aktywności inwestycyjnej, wspieranej, zarówno przez rosnące zaangażowanie kapitału krajowego, jak i stopniowy powrót kapitału typu core i transakcji prim. Inwestorzy są jednak selektywni, wybierają budynki, które wyróżniają się jakością i długoterminową stabilnością. Poszukują bezpieczeństwa, celując w prestiżowe lokalizacje oraz aktywa cechujące się dużą odpornością operacyjną i bezpieczeństwem energetycznym. Część kupujących szuka też okazji do generowania wyższych zwrotów poprzez inwestycje w aktywa z potencjałem do wzrostu rentowności. – mówi Bartłomiej Zagrodnik, Managing Partner, CEO w Walter Herz.

Bartłomiej Zagrodnik, Managing Partner, CEO w Walter Herz | Źródło: Walter Herz

Ekspert zauważa jednocześnie wpływ czynników makroekonomicznych i geopolitycznych. Sytuacja na Bliskim Wschodzie może paradoksalnie wpłynąć na przekierowanie strumieni kapitałowych do Europy Środkowej, choć niepewność może jednocześnie hamować tempo obniżek stóp procentowych, wpływając na koszty finansowania dłużnego.

Ewolucja kapitału: Od dominacji zagranicznej do siły lokalnej

Historyczne ujęcie rynku pokazuje systematyczny powrót do stabilizacji. Po roku 2024, kiedy wolumen inwestycyjny wyniósł 5 mld euro, rok 2025 przyniósł lekką korektę do poziomu 4,5 mld euro. Jednak to sektor biurowy wyrósł na lidera, odpowiadając za blisko 40 proc. obrotu rynkowego w minionym roku (1,8 mld euro). Do największych operacji ubiegłego roku zalicza się zakup udziałów w Mennica Legacy Tower przez Mennicę Polską oraz sprzedaż Wola Center do Trigea Real Estate Fund CPI.

Ważnym trendem jest rosnąca rola rodzimych inwestorów. W 2025 roku polski kapitał odpowiadał za blisko 30 proc. wolumenu sektora biurowego i aż połowę liczby zawartych transakcji. W gronie nabywców coraz silniej zaznaczają swoją obecność family offices, prywatni przedsiębiorcy oraz instytucje publiczne, przejmując głównie starsze obiekty z potencjałem modernizacyjnym lub z przeznaczeniem na potrzeby własne.

Najemcy stawiają na elastyczność i doświadczenie użytkownika

Strona popytowa rynku biurowego utrzymuje stabilne fundamenty. W I kwartale 2026 roku w Warszawie wynajęto ponad 130 tys. mkw. powierzchni. Choć rok wcześniej wynik był wyższy (160 tys. mkw.), eksperci Walter Herz wskazują na wysoki poziom nasycenia popytu, który w skali całego 2025 roku w Polsce przekroczył 1,56 mln mkw.

Zainteresowanie wynajmem biur jest nadal duże. Zmienia się jednak podejście najemców do wyboru biur. Liczy się nie tylko wielkość i jakość powierzchni, ale także bezpieczeństwo operacyjne. W warunkach niepewności firmy oczekują elastycznych warunków najmu oraz środowiska pracy dopasowanego do ich potrzeb. Coraz większe znaczenie zyskuje doświadczenie użytkowników biur oraz udogodnienia dostępne na miejscu i bezpośredni dostęp do usług, takich jak siłownie, opieka medyczna, gastronomia czy handel. – komentuje Emilia Legierska, Transaction Director w Walter Herz.

Emilia Legierska, Transaction Director w Walter Herz | Źródło: Walter Herz

W strukturze najmu rośnie znaczenie lokalizacji takich jak Służewiec, który przy ograniczonej podaży w centrum Warszawy odpowiadał za ponad 20 proc. wolumenu najmu. Jednocześnie na rynek trafia znacznie mniej nowej powierzchni – w całym 2025 roku oddano zaledwie 110 tys. mkw. nowoczesnych biur w skali kraju.

Ograniczona podaż i przyszłość projektów deweloperskich

Aktywność deweloperska pozostaje pod ścisłą kontrolą ekonomiczną. Obecnie nowe inwestycje inicjowane są głównie w modelu zabezpieczonym umowami typu pre-let. W budowie na terenie stolicy znajduje się około 200 tys. mkw. biur, v tym tak spektakularne projekty jak Skyliner II, Upper One czy Afi Tower. Na rynkach regionalnych realizowanych jest z kolei 220 tys. mkw., z czego niespełna połowa ma zasilić rynek jeszcze w 2026 roku.

Warto przypomnieć, że w poprzednich latach właścicieli zmieniły tak istotne aktywa jak Warsaw UNIT (zakupiony przez Eastnine AB), Senator, Vibe, High Five I & II w Krakowie czy Centrum Południe 3 we Wrocławiu. Rynek biurowy roku 2026 wchodzi zatem w fazę dojrzałą, gdzie o sukcesie transakcyjnym decyduje nie tylko lokalizacja, ale przede wszystkim odporność operacyjna obiektu i jego parametry ESG.