Według najnowszego raportu firmy doradczej Colliers „Ostatnia szansa starzejących się nieruchomości – modernizować, przekształcać czy wyburzać?” budynki dojrzałe i starsze dominują w strukturze zasobów największych aglomeracji. Sytuacja ta staje się wyzwaniem dla właścicieli, ponieważ starsze obiekty tracą konkurencyjność, borykają się z wyższym poziomem pustostanów i ograniczonym dostępem do finansowania. W sektorze handlowym już co trzeci nowoczesny obiekt ma ponad 20 lat.

Dominika Jędrak, dyrektor działu Market Insights w Colliers | Źródło: Colliers

Skala zmian na rynku biurowym

Od 2020 roku z warszawskiego rynku wycofano ponad 500 tys. mkw. powierzchni biurowej w 52 budynkach, a kolejne 222,6 tys. mkw. zniknęło z miast regionalnych. Rekordowy okazał się rok 2025, kiedy tylko w stolicy wyłączono z użytkowania 165,8 tys. mkw. biur w 17 obiektach. W 2023 roku warszawski rynek po raz pierwszy zaczął się kurczyć – wycofano 84 tys. mkw., podczas gdy nowa podaż wyniosła 61 tys. mkw.

Polski rynek biurowy w ostatnich latach przechodzi istotne zmiany strukturalne, wynikające zarówno z ewolucji modelu pracy, jak i rosnących wymagań regulacyjnych oraz jakościowych. Obecnie obserwujemy rosnącą polaryzację rynku – nowoczesne, dobrze zlokalizowane obiekty utrzymują wysoki popyt, podczas gdy starsze budynki, zwłaszcza te zlokalizowane poza centrum, mierzą się z rosnącą presją pustostanów oraz koniecznością dostosowań technicznych i funkcjonalnych. Dla właścicieli nieruchomości oznacza to konieczność podjęcia strategicznych decyzji dotyczących modernizacji, zmiany funkcji lub nawet wyburzenia aktywa. W najbliższych latach to właśnie sposób zarządzania dojrzałym i starszym zasobem, a nie skala nowej podaży, będzie jednym z głównych czynników kształtujących rynek biurowy w Polsce – mówi Dominika Jędrak, dyrektor działu Market Insights w Colliers.

Struktura wiekowa biur różni się w zależności od regionu. W Warszawie 64% powierzchni ma ponad 10 lat, a 28% to obiekty starsze niż dwie dekady. W Szczecinie budynki dojrzałe stanowią aż 77% zasobów, natomiast w Poznaniu 58%. Wiek budynków przekłada się bezpośrednio na poziom pustostanów – w strefach pozacentralnych wskaźnik dla budynków mających 11–20 lat sięga 14,2%, a we Wrocławiu w najstarszych obiektach osiąga on nawet 34%.

Scenariusze dla starszych nieruchomości

Właściciele stają przed wyborem jednej z trzech dróg transformacji:

• Modernizacja: Pozwala podnieść standard i zwiększyć czynsze o 10–25%.

• Konwersja: Zmiana funkcji na mieszkaniową (55% przypadków), akademiki (13%) lub hotele (9%). Stopy zwrotu szacowane są na 10–16%.

• Wyburzenie: Opłacalne przy możliwości znacznego zwiększenia powierzchni nowej inwestycji, dające potencjał zwrotu rzędu 12–20%.

Paweł Szafarczyk, dyrektor Colliers Define | Źródło: Colliers

Konwersja starszego biurowca na funkcję mieszkaniową może być procesem nawet o ponad połowę szybszym niż realizacja nowej inwestycji od podstaw, co istotnie skraca czas wejścia projektu na rynek. Temu rozwiązaniu sprzyjają także zmieniające się warunki ekonomiczne – spadek wartości starszych biurowców, wzrost cen mieszkań oraz dynamiczne dojrzewanie rynku PRS. W efekcie coraz więcej właścicieli i inwestorów postrzega konwersję nie jako alternatywę, lecz jako racjonalny sposób odbudowy wartości aktywa i dostosowania go do aktualnych potrzeb rynku – mówi Paweł Szafarczyk, dyrektor Colliers Define.

Przykłady transformacji: V Tower i SHED Sky Living

Skuteczność modernizacji potwierdza warszawski V Tower (dawniej Warta Tower), gdzie przeprowadzono pełną transformację technologiczną. Modernizacja systemów HVAC oraz oświetlenia LED ma ograniczyć operacyjną emisję CO2 o ponad 40%. Z kolei projekt SHED Sky Living, powstały w miejscu części kompleksu Lipowy Office Park, udowadnia potencjał konwersji – dwa biurowce przekształcono w 582 pokoje dla studentów w ciągu zaledwie 11 miesięcy.

Największym wyzwaniem przy tym projekcie była praca na istniejącej strukturze budynku. Modernizacja wymagała bardzo precyzyjnego podejścia do wymiany kluczowych systemów technicznych bez ingerencji w konstrukcję. Jej zachowanie, podobnie jak elewacji, pozwoliło dodatkowo zminimalizować wpływ prac na środowisko – v przypadku wyburzenia i budowy od zera do atmosfery trafiłoby ponad 27 tysięcy ton CO₂, czyli tyle, ile generuje kilka tysięcy samochodów osobowych rocznie – wyjaśnia Bartosz Jankowski, partner, dyrektor Colliers Define.

Regulacje ESG oraz sektor handlowy

Presję na zmiany wzmacniają regulacje unijne. Dyrektywa EPBD zobowiąże do poprawy efektywności energetycznej 16% najniżej ocenianych budynków niemieszkalnych do 2030 r. oraz kolejnych 10% do 2033 r. W praktyce oznacza to, że w najbliższych latach renowację będzie musiał przejść co czwarty tego typu obiekt w Unii Europejskiej.

Procesy transformacyjne obejmują też rynek handlowy – z 14 mln mkw. powierzchni, aż 4,5 mln mkw. ma powyżej 20 lat. Przykłady rozbiórek takich obiektów jak Galeria Plaza, Malta czy Arkady Wrocławskie wskazują na głęboką redefinicję sektora retail w kierunku projektów mixed-use.

Podobne trendy obserwowane są w całym regionie CEE, gdzie polaryzacja rynków między nowoczesnymi obiektami a starszymi zasobami staje się kluczowym zjawiskiem kształtującym wartość nieruchomości.