Sektor prywatnych akademików (PBSA) w Polsce przechodzi okres intensywnej ekspansji. Z danych zgromadzonych w pierwszej połowie 2026 roku wynika, że liczba dostępnych miejsc wzrosła o 24% w stosunku do roku ubiegłego, osiągając poziom 17 900 łóżek. Skala ta wciąż jednak okazuje się niewystarczająca wobec rosnącej liczby studentów i strukturalnych zmian w zasobach publicznych.

Obecnie wskaźnik dostępności wolnych miejsc w głównych miastach akademickich nie przekracza 4%. W ciągu ostatniego roku na rynek trafiło dziewięć nowych obiektów, a plany do roku akademickiego 2027/2028 zakładają oddanie kolejnych 3 900 łóżek. Sytuację pogłębia fakt, że akademiki publiczne, choć poddawane modernizacjom podnoszącym standard, oferują coraz mniejszą liczbę miejsc – w ostatnim roku ubyło ich około 3 000. Łączne zasoby, uwzględniając oba segmenty, wynoszą obecnie 112 000 łóżek. Segment PBSA odpowiada już za 16% wszystkich miejsc noclegowych w kraju i systematycznie zwiększa swój udział w rynku.

„Polski rynek PBSA rozwija się bardzo dynamicznie, jednak tempo wzrostu podaży wciąż nie pozwala zaspokoić rosnącego popytu. Co więcej, nowe prywatne inwestycje nie rekompensują ubytku miejsc w akademikach publicznych wynikającego z ich modernizacji. W efekcie wskaźniki dostępności pozostają na bardzo niskim poziomie, a wysoki poziom obłożenia utrzymuje się praktycznie przez cały rok akademicki. To pokazuje, że rynek nadal ma ogromny potencjał rozwoju” – komentuje Adam Kotarski, analityk w dziale badań rynku w Knight Frank.

Demografia i presja na metropolie

Na polskich uczelniach kształci się obecnie ponad 1,32 mln osób, o około 43 000 więcej niż rok wcześniej. Mimo spadku o 6%, obecna liczba 102 000 studentów zagranicznych to wciąż czwarty najwyższy wynik w ostatniej dekadzie, z dominującą reprezentacją z Ukrainy, Białorusi i Turcji. Presję na warszawski rynek potęguje fakt, że co trzeci student zagraniczny wybiera uczelnię w województwie mazowieckim. Szczególnym wyzwaniem jest sytuacja w Warszawie i Poznaniu. W stolicy na jedno łóżko w prywatnej strukturze przypada aż 77 studentów, natomiast w Poznaniu wskaźnik ten wynosi 96 osób.

Widok zewnętrzny nowoczesnej fasady biurowca Knight Frank, z przeszklonym wejściem i witryną agencji nieruchomości. Rynek PBSA oferuje obecnie znacznie wyższe zwroty niż rynki Europy Zachodniej.

Aktualnie liderem rynku pozostaje Kraków z zasobami rzędu 5 150 łóżek, jednak prognozy wskazują, że w ciągu dwóch lat to Warszawa przejmie palmę pierwszeństwa dzięki realizacji inwestycji na 2 000 nowych miejsc. Dynamiczny rozwój odnotowuje także Trójmiasto, gdzie podaż ma się podwoić do końca 2028 roku.

Profesjonalizacja i dynamika czynszów

Rynek jest obecnie zdominowany przez dwóch kluczowych operatorów: Student Depot (blisko 4 600 miejsc) oraz Xior Student Housing (ok. 4 000 miejsc). Rosnącą aktywność wykazują jednak kolejni gracze, tacy jak Milestone, SHED Living, StudentSpace, Zeitraum Student Housing, Start Park, Collegia czy Reside Etudes.

Niedobór podaży bezpośrednio stymuluje wzrost stawek najmu. Najwyższe czynsze odnotowywane są w Warszawie, gdzie za pokój jednoosobowy należy zapłacić od 2 600 do 4 800 zł miesięcznie. Z kolei za miejsce w pokoju dwuosobowym w stolicy trzeba zapłacić od 1 650 do 3 000 zł miesięcznie. We Wrocławiu i Krakowie ceny kształtują się na podobnie wysokim poziomie, podczas gdy najbardziej przystępnym rynkiem pozostaje Łódź ze stawkami zaczynającymi się od 1 800 zł za pokój jednoosobowy.

Portret Sylwii Jankowskiej z Knight Frank, uśmiechniętej młodej kobiety o miodowych włosach, w eleganckim szarym żakiecie. Wypowiedź Sylwii Jankowskiej wskazuje, że sektor PBSA w Polsce pozostaje atrakcyjną klasą aktywów z dalszym potencjałem wzrostu.

Perspektywa inwestycyjna

Wysoka stabilność obłożenia (przekraczająca 97%) oraz stopy kapitalizacji na poziomie około 6% przyciągają kapitał instytucjonalny. Polski rynek PBSA oferuje obecnie znacznie wyższe zwroty niż rynki Europy Zachodniej, co przy utrzymującej się luce podażowej buduje fundamenty pod kolejne projekty deweloperskie.

„Sektor PBSA w Polsce pozostaje atrakcyjną klasą aktywów z dalszym potencjałem wzrostu. Rosnąca liczba studentów, profesjonalizacja operatorów oraz utrzymująca się luka podażowa tworzą stabilne fundamenty dla dalszego rozwoju rynku. Spodziewamy się, że wraz z dojrzewaniem sektora będzie rosła zarówno aktywność deweloperów, jak i zainteresowanie inwestorów instytucjonalnych” – dodaje Sylwia Jankowska, doradca inwestycyjny w dziale rynków kapitałowych w Knight Frank.