Sytuacja na stołecznym rynku gruntów mieszkaniowych ulega dynamicznym przeobrażeniom. Dotychczasowa hierarchia wartości, w której prym wiodły cena zakupu i potencjał zabudowy, ustępuje miejsca nowemu paradygmatowi – sprawności procesu inwestycyjnego.

– W Warszawie obserwować możemy coraz wyraźniejszą zmianę dotyczącą wyceny gruntów pod inwestycje mieszkaniowe. Dotychczas o atrakcyjności działki decydowała przede wszystkim lokalizacja, cena zakupu oraz potencjał zabudowy. Teraz równie ważna staje się możliwość sprawnego przeprowadzenia procesu inwestycyjnego. W praktyce oznacza to, że na znaczeniu zyskują te grunty, które mają uregulowaną sytuację planistyczną i prawomocne pozwolenia na budowę. Przez lata rynek premiował odważne decyzje inwestycyjne. Deweloperzy, którzy aktywnie pozyskiwali grunty, korzystając z nieprzerwanego wzrostu cen nieruchomości, inkasowali premię za ryzyko. Ten model przestaje jednak obowiązywać. Obecne otoczenie rynkowe wymaga znacznie większej selektywności oraz rzetelnej analizy ryzyka – informuje Damian Karkosiński, Specjalista ds. inwestycji i akwizycji w Walter Herz.

Pięciokrotne wydłużenie procedur w dekadę

Analizy Walter Herz, oparte na danych Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego (GUNB), rzucają światło na skalę problemu. Statystyki z ostatniej dekady wskazują na systematyczną degradację płynności administracyjnej. W 2016 roku czas wydania pozwolenia na budowę dla projektów wielorodzinnych oscylował wokół 82 dni. Do 2025 roku wartość ta wzrosła do 488 dni.

W 2016 roku średni czas wydania pozwolenia na budowę projektów wielorodzinnych w Warszawie wynosił około 82 dni. W 2025 roku wzrósł już do 488 dni, czyli ponad pięciokrotnie. Jeszcze wyraźniej widać ten trend po wyłączeniu pozwoleń zamiennych, średni czas wydawania decyzji wydłużył się z 88 dni in 2016 roku do 531 dni w 2025 roku – podaje Damian Karkosiński.

Tempo negatywnych zmian nabrało szczególnego przyspieszenia w ostatnich dwóch latach. Średni czas procedowania wniosków zwiększył się o ok. 30 proc. w 2024 roku oraz o kolejne 35 proc. rok do roku w 2025 roku. Tak drastyczne opóźnienia zmieniają status prawny pozwolenia.

Wydłużony do półtora roku proces przyznawania pozwoleń na budowę projektów mieszkaniowych na rynku warszawskim przestaje być wyłącznie formalnym etapem procesu inwestycyjnego. Pozwolenie coraz częściej staje się aktywem, które samo w sobie zyskuje wymierną wartość rynkową – przyznaje Katarzyna Tencza, Transaction Director w Walter Herz.

Przyczyny zatorów i ich wpływ na podaż

Choć ustawodawca przewiduje termin miesięczny (lub dwumiesięczny w sprawach zawiłych), rzeczywistość deweloperska to często walka trwająca dwa lub trzy lata. Na to opóźnienie składa się długa lista czynników: od konieczności wielokrotnego uzupełniania dokumentacji, przez uzgodnienia środowiskowe i infrastrukturę, aż po aktywny udział stron sąsiednich i procedury odwoławcze.

Konsekwencje są odczuwalne dla całej gospodarki miejskiej: wydłużenie cyklu przygotowania inwestycji generuje wyższe koszty finansowania banku ziemi, co bezpośrednio przekłada się na mniejszą liczbę projektów i deficyt mieszkań. W efekcie nowe lokale trafiają do użytkowania z kilkuletnim opóźnieniem.

Katarzyna Tencza dzieli się spostrzeżeniami na temat rynku gruntów mieszkaniowych w Warszawie.

Redefinicja strategii zakupowych

W obliczu niepewności, deweloperzy i fundusze Private Equity korygują swoje podejście do akwizycji. Coraz częściej poszukiwane są grunty objęte Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP), co eliminuje ryzyko związane z uzyskiwaniem WZ.

Działania te mają nierzadko charakter spekulacyjny – inwestorzy dążą do podniesienia wartości gruntu poprzez uzyskanie PnB, by następnie odsprzedać aktywo z wysoką premią w horyzoncie dwuletnim. Jednocześnie podaż nowych pozwoleń drastycznie spadła: z 281 decyzji w rekordowym 2017 roku do zaledwie 143 w roku 2025, z czego zaledwie 112 stanowiły nowe decyzje.

Nowe kryteria atrakcyjności gruntów

Zmiana sposobu wyceny jest fundamentalna. Dziś wycenia się nie tyle parametry urbanistyczne działki, co prawdopodobieństwo sukcesu inwestycyjnego w określonym czasie.

O ile tradycyjne kryteria, takie jak lokalizacja, cena zakupu, potencjał zabudowy czy oczekiwany zwrot z inwestycji nadal pozostają istotne, to nie są już wystarczające do oceny atrakcyjności gruntu. Znaczenie dla wyceny działki ma także stabilność otoczenia regulacyjnego, harmonogram procedur administracyjnych oraz dostępność infrastruktury technicznej i mocy przyłączeniowych, układ komunikacyjny oraz ryzyko środowiskowe i społeczne. W rezultacie oznacza to odejście od wyceny opartej wyłącznie na parametrach urbanistycznych nieruchomości na rzecz kompleksowej analizy wykonalności inwestycji – wylicza Katarzyna Tencza.

Rynek znalazł się w punkcie zwrotnym również ze względu na wprowadzane plany ogólne. Inwestorzy z dużą ostrożnością analizują nieruchomości pod kątem ich przyszłego statusu planistycznego. Ta ograniczona podaż „bezpiecznych” gruntów sprawia, że ceny działek w Warszawie są wyjątkowo odporne na cykle koniunkturalne. W najbardziej prestiżowych lokalizacjach ceny transakcyjne za grunt przekraczają już kilkanaście tysięcy złotych za 1 mkw. PUM, a koszt zakupu terenu może stanowić już jedną czwartą ostatecznej ceny mieszkania.