Głównym impulsem do rozwoju biur w parkach magazynowych jest potrzeba optymalizacji wydatków. W warunkach rosnącej presji kosztowej przedsiębiorstwa coraz uważniej przyglądają się swoim budżetom i szukają oszczędności na każdym poziomie działalności.

Różnice między lokalizacjami są znaczące. Przykładowo czynsz w biurowcach klasy A w centrum Wrocławia wynosi 13,50-17,00 euro za mkw. miesięcznie, podczas gdy najem powierzchni biurowej w parku logistycznym na obrzeżach miasta kosztuje 12-13 euro. Dodatkowe oszczędności wynikają z opłat eksploatacyjnych – 24-30 zł za mkw. w biurowcu, wobec 7-10 zł za biuro przy magazynie – informuje Anna Domańska, dyrektor regionalna w Newmark Polska.

Ekspertka dodaje, że na całkowite koszty wpływają również parkingi. W biurowcach zazwyczaj obowiązuje współczynnik – jedno miejsce na 60-100 mkw., w cenie 50-150 euro miesięcznie. W obiektach typu big-box pracownicy i kontrahenci mają do dyspozycji zdecydowanie więcej miejsc naziemnych, za które najemcy nie muszą dodatkowo płacić.

Komfort zamiast adresu – perspektywa pracownika

Dynamiczny rozwój sektora logistycznego oraz e-commerce zmienił sposób postrzegania biur w parkach przemysłowych. Przestają one pełnić wyłącznie funkcję zaplecza administracyjnego, a coraz częściej stają się pełnoprawnym elementem strategii employer brandingowej nowoczesnych przedsiębiorstw.

Wyniki najnowszego raportu Monitor Rynku Pracy Randstad pokazują, że dla pracowników kluczowe stają się dziś komfort pracy i oszczędność czasu, a nie sama lokalizacja w centrum miasta. Brak kawiarni czy siłowni w bezpośrednim sąsiedztwie jest rekompensowany przez udogodnienia na miejscu.

– Brak kawiarni czy siłowni w bezpośrednim sąsiedztwie jest rekompensowany przez udogodnienia na miejscu, takie jak dofinansowane posiłki, strefy relaksu, prysznice czy wiaty rowerowe. Standardem stają się także paczkomaty i mobilne punkty usługowe – mówi Anna Loc, dyrektor sprzedaży i kluczowych klientów w Randstad Polska.

Według badania tej firmy, dogodna lokalizacja i łatwość dojazdu niezmiennie znajdują się w grupie 11 kluczowych czynników wyboru pracodawcy. W parkach logistycznych dużą rolę odgrywają bezpłatne miejsca parkingowe oraz współfinansowane przez firmy prywatne linie autobusowe dowożące kadrę z pobliskich miejscowości. Bliskość biura i operacji sprzyja lepszej komunikacji, a firmy działające w jednym miejscu notują niższą rotację wśród kadry zarządzającej logistyką.

Granice konsolidacji i specyfika branżowa

Rosnące znaczenie biur przy magazynach idzie w parze z tendencją do konsolidacji. Firmy ograniczają powierzchnię w miastach i przenoszą działalność do jednej lokalizacji, co oznacza prostsze zarządzanie i krótsze ścieżki decyzyjne.

Kolaż składa się z czterech profesjonalnych portretów biznesowych. Przedstawia trzech ekspertów z branży nieruchomości: Annę Domańską, Annę Loc, Patrycję Prycik i Andrzeja Dużyńskiego.

– Nie jest to jednak rozwiązanie uniwersalne. Organizacje działają w różnych modelach i na różnych etapach rozwoju, dlatego decyzje lokalizacyjne wymagają indywidualnej analizy – zarówno kosztów, jak i potrzeb zespołów oraz specyfiki działalności – zauważa Patrycja Prycik, koordynatorka ds. rozwoju biznesu w Newmark Polska.

W praktyce do takich biur trafiają działy wspierające operacje: logistyka, sprzedaż czy kontrola jakości. Niektóre firmy wybierają model hybrydowy, pozostawiając marketing czy księgowość w centrach miast, by utrzymać dostęp do wyspecjalizowanej kadry eksperckiej.

Standardy techniczne i model SBU

Nowoczesne biura w parkach logistycznych coraz częściej dorównują standardem biurowcom klasy A, oferując m.in. podniesione podłogi i elastyczne układy funkcjonalzne. Istnieją jednak ograniczenia konstrukcyjne – budynki magazynowe rzadko przekraczają 2–3 kondygnacje, co wpływa na widok z okien czy prestiż adresu. W przypadku standardowych umów najmu na okres pięciu lat lub dłuższy, powierzchnia biurowa zazwyczaj nie przekracza 10 proc. całkowitej powierzchni obiektu (np. 1 tys. mkw. biura na 8 tys. mkw. magazynu). Większe moduły powstają głównie w modelu BTS.

Alternatywą są obiekty typu Small Business Units (SBU), które oferują większy udział funkcji biurowej na mniejszych powierzchniach magazynowych. Rozwiązanie to jest preferowane przez działy handlowe, laboratoria czy zespoły R&D. W obiektach SBU dbałość o standard objawia się m.in. poprzez montaż okien o wysokości 2,70 m oraz instalację wind w budynkach wielokondygnacyjnych.

W wielu organizacjach pracownicy działów handlowych, laboratoryjnych, menedżerowie produkcji czy zespoły R&D potrzebują bezpośredniego dostępu do magazynu. Nie służy on wyłącznie składowaniu. Często znajdują się tam również strefy napraw, montażu, lekkiej produkcji, badań czy wdrożeń. Takie rozwiązanie usprawnia współpracę między biurem i zapleczem operacyjnym oraz eliminuje konieczność czasochłonnych dojazdów – mówi Andrzej Dużyński, prezes zarządu Ideal Idea.

Łączenie funkcji operacyjnych i administracyjnych to model zyskujący na znaczeniu. Kluczem do sukcesu pozostaje jednak rzetelna analiza, pozwalająca dopasować lokalizację do specyfiki organizacji bez utraty jakości środowiska pracy.