Na polskim rynku biurowym widoczne są oznaki rosnącego optymizmu, co potwierdzają tegoroczne transakcje obejmujące aktywa o zróżnicowanej charakterystyce. Zgodnie z danymi międzynarodowej firmy doradczej Cushman & Wakefield, w pierwszych sześciu miesiącach 2025 roku wartość sfinalizowanych umów w tym segmencie osiągnęła blisko 400 milionów euro, z czego 232 miliony euro przypadły na drugi kwartał. Stanowi to wyraźną kontynuację odbudowy zainteresowania ze strony inwestorów. Eksperci firmy prognozują, że do końca roku wolumen transakcji może jeszcze wzrosnąć, ponieważ kapitał napływa nie tylko z Polski i krajów Europy Środkowo-Wschodniej, ale również z Wielkiej Brytanii, Skandynawii czy Belgii. Istotnym sygnałem dla rynku jest niedawno sfinalizowana sprzedaż biurowca VIBE przez Ghelamco na rzecz międzynarodowej firmy inwestycyjnej Manova Partners, reprezentującej kapitał niemiecki.

Równowaga między Warszawą a regionami

Analiza Cushman & Wakefield pokazuje, że inwestorzy dostrzegają potencjał w aktywach zlokalizowanych w różnych częściach kraju. Mimo że uwaga rynku wciąż koncentruje się na Warszawie, wolumen transakcji w drugim kwartale 2025 roku rozłożył się równomiernie pomiędzy stolicę a miasta regionalne, osiągając wartość 116 mln euro w obu tych segmentach.

"Zainteresowanie inwestorów obejmuje dziś bardzo szerokie spektrum aktywów – od biurowców typu value-add, przez projekty wymagające repozycjonowania, aż po najbardziej prestiżowe nieruchomości. Obserwujemy także otwartość na lokalizacje poza centralną dzielnicą biznesu w Warszawie, o ile oferują one odpowiedni standard, stabilnych najemców i długoterminowy potencjał wzrostu wartości", komentuje Marcin Kocerba, Partner w Dziale Capital Markets w Cushman & Wakefield w Polsce.

Wśród największych transakcji wyróżnia się sfinalizowana w trzecim kwartale sprzedaż budynku VIBE o powierzchni 15 800 mkw. Sprzedającym był belgijski deweloper Ghelamco, a nabywcą Manova Partners – międzynarodowy podmiot inwestycyjny z Monachium. Inne znaczące umowy objęły nabycie budynku Wronia 31 (16 600 mkw.) przez Uniqa Real Estate oraz biurowca Zaułek Piękna (8 100 mkw.), zlokalizowanego w pobliżu Alej Ujazdowskich, przez firmę Syrena Real Estate. Na rynkach regionalnych na uwagę zasługuje sprzedaż dwóch budynków w krakowskim kompleksie High5ive (o łącznej powierzchni 23 600 mkw.) przez fundusz zarządzany przez Niam.

"Zespół ekspertów Cushman & Wakefield doradzał przy transakcjach o łącznej wartości około 122 milionów euro, które zostały sfinalizowane do końca sierpnia. Wśród nich znalazły się zarówno transakcje typu core, takie jak VIBE w centrum Warszawy, jak i aktywa typu value-add zlokalizowane zarówno centralnie, jak śródmiejski Zaułek Piękna i poza centralnie – na przykład Nefryt i Topaz na warszawskim Mokotowie. Z kolei sprzedaż szczecińskiego biurowca Piastów Office Center do JV czeskiego funduszu Investika i spółki Bud Holdings potwierdza, że mniejsze rynki regionalne ponownie są w stanie przyciągnąć uwagę inwestorów", dodaje Maciej Rostropowicz, Senior Consultant, Capital Markets Poland, Cushman & Wakefield.

Eksperci Cushman & Wakefield podkreślają, że strategie inwestycyjne podmiotów aktywnych na polskim rynku są bardzo zróżnicowane. Taka sytuacja wymaga od firm doradczych szerokich kompetencji na etapie przygotowania transakcji, obejmujących między innymi kompleksowe analizy scenariuszy modernizacji lub repozycjonowania aktywów oraz przeprowadzanie badań due diligence w obszarze ESG.

Na rynek powraca zachodni kapitał

W strukturze kapitału napływającego na rynek obserwuje się rosnącą dywersyfikację. Z jednej strony dominują podmioty regionalne, w szczególności fundusze z Czech i krajów bałtyckich, które systematycznie umacniają swoją pozycję w Polsce. Z drugiej strony, widoczna jest wzmożona aktywność inwestorów z Europy Zachodniej, w tym z Niemiec, Belgii i Wielkiej Brytanii. Równocześnie wzrasta udział krajowego kapitału prywatnego, co jest zgodne z trwającym od kilkunastu miesięcy trendem większej aktywności polskich inwestorów indywidualnych oraz rodzinnych biur inwestycyjnych.

"Na rynku biurowym widać wyraźne ożywienie po stronie funduszy, a wiele procesów due diligence jest obecnie w zaawansowanej fazie, co daje solidne podstawy do prognozowania zwiększonej liczby finalizowanych transakcji w drugiej połowie roku. Zakładamy, że w tym roku może dojść jeszcze do zamknięcia transakcji o wartości 250-300 mln euro, co pozwoliłoby nam przekroczyć w 2025 roku pułap 400 mln euro", dodaje Marcin Kocerba.

Finansowanie: ESG coraz bardziej decydujące

Wzrost zainteresowania inwestorów jest również wspierany przez większą otwartość instytucji finansowych. Banki, choć wciąż zachowują selektywne podejście, chętniej angażują się we wspieranie transakcji nabycia aktywów niż w ich refinansowanie. Kluczowym czynnikiem stają się przy tym kryteria zrównoważonego rozwoju (ESG). Dla starszych obiektów biurowych – które według danych Cushman & Wakefield stanowią 52% całkowitej podaży biur klasy A i B w Polsce (wybudowanych przed 2015 rokiem) – niezbędne staje się opracowanie realistycznego planu modernizacji energetycznej i dekarbonizacji. Na rynku coraz częściej pojawia się także finansowanie hybrydowe, które obejmuje środki zarówno na zakup nieruchomości, jak i na jej częściową modernizację zgodnie z celami zrównoważonego rozwoju.