Z najnowszego raportu Colliers „CEE Investment Scene H1 2026” wynika, że wolumen inwestycji w nieruchomości komercyjne przekroczył w Polsce 3 mld euro, co oznacza wzrost o 71% rok do roku i najlepszy wynik za pierwsze półrocze od 2018 roku. Rezultat ten potwierdził pozycję Polski jako najbardziej płynnego i zdywersyfikowanego rynku w regionie CEE.

Na tle pozostałych rynków regionu Polska wyróżniała się nie tylko skalą aktywności inwestycyjnej, ale również jej strukturą. Duże transakcje realizowano równolegle w sektorze handlowym, biurowym, logistycznym i mieszkaniowym, dzięki czemu silny wynik Polski nie był uzależniony od jednej klasy aktywów. Szeroka aktywność inwestorów miała szczególne znaczenie dla rynku, a taka dywersyfikacja potwierdziła pozycję Polski jako najbardziej płynnego i zdywersyfikowanego rynku w CEE.

Aktywność inwestycyjna w Polsce wyraźnie przyspieszyła w pierwszej połowie 2026 roku, wspierana przez rosnący apetyt inwestorów na wszystkie główne klasy aktywów. Wolumen transakcji osiągnął 3 mld euro, co oznacza wzrost o 71% rok do roku. 2 mld euro zainwestowane w drugim kwartale przełożyło się na najlepszy w historii wynik dla drugiego kwartału na polskim rynku nieruchomości komercyjnych. Wolumen inwestycyjny odnotowany w pierwszym półroczu 2026 roku odzwierciedlał nie tylko transakcje przeniesione z 2025 roku, ale przede wszystkim szersze ożywienie aktywności inwestorów w całym sektorze oraz transakcje zainicjowane w tym roku – zaznacza Piotr Mirowski, senior partner, dyrektor Działu Doradztwa Inwestycyjnego w Colliers.

Handel liderem rynku i rosnąca rola kapitału krajowego

Liderem rynku pozostawał sektor handlowy, w którym wartość transakcji przekroczyła 1 mld euro. Kolejne miejsca zajęły nieruchomości przemysłowo-logistyczne, mieszkaniowe (PRS) oraz biurowe. Taka dywersyfikacja wskazuje na bardziej zrównoważony rynek kapitałowy niż obserwowany w najbardziej defensywnej fazie cyklu.

Struktura kapitału napływającego do Polski uległa znaczącemu poszerzeniu. Największy udział w wolumenie inwestycyjnym w pierwszym półroczu miał kapitał czeski (blisko 24%), a następnie niemiecki (19%). Inwestorzy z USA oraz kapitał krajowy odpowiadali za odpowiednio blisko 11% i ponad 11% wartości transakcji.

Sektor biurowy również odzyskał dynamikę, szczególnie w Warszawie oraz wybranych miastach regionalnych. Polscy inwestorzy odegrali istotną rolę w kilku transakcjach dotyczących prestiżowych aktywów biurowych, potwierdzając, że krajowy kapitał nie jest już jedynie substytutem inwestorów zagranicznych w okresach niepewności. Coraz częściej staje się on strukturalnym źródłem płynności, zwłaszcza w przypadku aktywów średniej wielkości i dobrze rozpoznanych przez rynek.

Wyceny aktywów prime zasadniczo pozostały stabilne. Oczekujemy jednak, że stopy kapitalizacji dla najlepszych biurowców w centralnym obszarze biznesowym Warszawy (CBD) spadną w nadchodzących miesiącach wyraźnie poniżej poziomu 6,0%, a wartości kapitałowe ustanowią nowe rekordy. Płynność rynku w pierwszej połowie roku była nadal wspierana przez wysoką aktywność inwestorów z Czech, Stanów Zjednoczonych i Niemiec, przy jednoczesnym utrzymaniu silnego zaangażowania kapitału krajowego, spodziewamy się, że druga połowa przyniesie dalszą dywersyfikację źródeł kapitału – dodaje Piotr Mirowski.

Historyczna transakcja w segmencie PRS

Do najważniejszych transakcji pierwszego półrocza należała sprzedaż 18 ukończonych projektów Resi4Rent spółce Vantage Development za 575 mln euro. Portfel obejmuje 5 322 mieszkania zlokalizowane w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Gdańsku, Łodzi i Poznaniu. Była to największa transakcja w historii polskiego instytucjonalnego rynku najmu mieszkań (PRS), stanowiąca ważny punkt odniesienia dla dalszego rozwoju tego segmentu. Wśród najważniejszych transakcji znalazła się również sprzedaż 70-proc. udziału w centrum handlowym Posnania.

Na zdjęciu widać Grzegorza Sielewicza, Głównego Ekonomistę Colliers w regionie Europy Środkowo-Wschodniej. Jego analiza wskazuje na wzrost aktywności inwestycyjnej w regionie CEE.

Polska lokomotywą regionu CEE

Inwestycje w nieruchomości komercyjne na sześciu głównych rynkach Europy Środkowo-Wschodniej (CEE-6) osiągnęły w pierwszej połowie 2026 roku wartość 5,8 mld euro, co potwierdza wyraźny powrót aktywności inwestycyjnej w regionie. Na tym tle Polska była wyróżniającym się rynkiem inwestycyjnym. Czechy odnotowały w pierwszej połowie roku ponad 1,4 mld euro inwestycji (spadek z 2,2 mld euro w H1 2025), pozostając jednym z najbardziej stabilnych rynków regionu. Na Węgrzech wolumen inwestycji zbliżył się do 0,6 mld euro i był najwyższy od 2021 roku.

Powrót kapitału do regionu CEE jest w dużej mierze efektem relatywnie mocnych fundamentów gospodarczych, a na tym tle szczególnie wyróżnia się Polska. Silny wynik naszego kraju pokazuje, że inwestorzy coraz lepiej oceniają perspektywy polskiej gospodarki na tle Europy. Nasze prognozy wskazują, że wartość inwestycji w nieruchomości komercyjne w Polsce może osiągnąć około 6 mld euro w całym 2026 roku, podczas gdy wolumen inwestycji w całym regionie CEE może sięgnąć 12,5–13 mld euro. Oznaczałoby to, że niemal połowa inwestycji realizowanych w sześciu największych gospodarkach Europy Środkowo-Wschodniej przypadnie na Polskę – podkreśla Grzegorz Sielewicz, Główny Ekonomista Colliers w regionie Europy Środkowo-Wschodniej.

Fundamenty i perspektywy wzrostu

Polska pozostaje jedną z najszybciej rozwijających się dużych gospodarek Unii Europejskiej z prognozowanym wzrostem PKB na poziomie 3,5% w 2026 roku oraz 2,9% w 2027 roku. Wzrost ten wspierany jest przez konsumpcję prywatną, środki unijne oraz modernizację przemysłu. Dla inwestorów oznacza to, że Polska nie jest już postrzegana wyłącznie przez pryzmat konkurencyjności kosztowej, ale jako strategicznie ważna gospodarka łącząca popyt wewnętrzny z rozwiniętym zapleczem logistycznym.

Pierwsza połowa 2026 roku pokazała, że kapitał ponownie dostrzega potencjał Europy Środkowo-Wschodniej, jednak decyzje są podejmowane znacznie bardziej selektywnie. O przewadze konkurencyjnej regionu decyduje jakość aktywów, zgodność ze standardami ESG oraz odporność modeli biznesowych. W tym otoczeniu Polska, dzięki skali rynku i jego dywersyfikacji, utrzymuje pozycję kluczowego kierunku dla kapitału regionalnego i globalnego.