W ciągu ostatnich pięciu lat Polska stała się świadkiem jednej z najbardziej imponujących rewolucji urbanistycznych w Europie Środkowo-Wschodniej. Jak wskazują najnowsze dane przedstawione przez firmę doradczą Colliers, między 2020 a 2025 rokiem z rynku wycofano ponad 0,5 mln mkw. powierzchni biurowej. Stolica Polski – Warszawa – odpowiada za lwią część tego procesu, tracąc (lub raczej przekształcając) aż 387 tys. mkw. powierzchni w 37 obiektach, natomiast rynki regionalne – w tym Wrocław, Kraków, Trójmiasto i Katowice – zrezygnowały z około 154 tys. mkw. w 22 budynkach.

Symboliczne wycofania?

Zdecydowanie. Wśród najsłynniejszych adresów znalazła się dawna Warta Tower, dziś znana już jako V Tower. Obiekt przechodzi zaawansowaną modernizację, by niebawem powrócić jako nowoczesny, energooszczędny biurowiec odpowiadający najnowszym wymaganiom ESG. Z podobnym rozmachem zakończono renowację Saski Crescent, który już w 2024 roku ponownie otworzył swoje podwoje. Jednak prawdziwa zmiana dopiero nadchodzi: do końca 2025 roku mają bezpowrotnie zniknąć takie ikony stołecznej panoramy jak Ilmet, PZU Tower czy Pekao Tower. Te gmachy zostaną zastąpione zupełnie nowymi, wyższymi i 'zielonymi' konstrukcjami.

Służewiec i reurbanizacja

Ale to nie tylko Warszawa rewiduje swój krajobraz. Służewiec, niegdyś najgorętsze biurowe zagłębie w stolicy, staje się poligonem reurbanizacji. Zachodzą tu przemiany o historycznym znaczeniu – kompleksy Modern Mokotów (realizowany przez Archicom) i Esy Floresy przy ul. Cybernetyki 7 przekształcają się z biurowców w mieszkalne enklawy. Curtis Plaza, jeden z pierwszych nowoczesnych biurowców w okolicy, także zostanie zburzony – w jego miejscu powstaną akademiki oraz lokale pod najem instytucjonalny. Wszystko to wpisuje się w większy plan rewitalizacji i przekształcenia dzielnicy z monokultury biurowej w wibrującą, multifunkcyjną przestrzeń dla życia i pracy.

„To nie tylko zmiany rynkowe. To urbanistyczna transformacja, która realnie przeobraża strukturę miast. Miasta stawiają dziś na zrównoważony rozwój, a metamorfoza starszych budynków w nowoczesne przestrzenie – biurowe, mieszkalne, edukacyjne – to kluczowy element tej rewolucji” – wyjaśnia Paweł Skałba, senior partner w Dziale Powierzchni Biurowych Colliers.

W analizie Colliersa widzimy, że w Warszawie aż 37% wycofanych biurowców zmieniło funkcję na mieszkaniową, 27% zostało wyburzonych, a 26% przeszło modernizację. Kolejne 10% trafiło do nowych właścicieli lub przeznaczono je na użytek własny.

Transformacja w regionach

Na rynku regionalnym wiodącym liderem transformacji jest Wrocław, który odpowiada za 52% wycofanej powierzchni regionalnej (ok. 80 tys. mkw.). Szczególnie głośne było zamknięcie Wratislavia Tower oraz Renaissance Business Centre. W Krakowie, Trójmieście i Katowicach odpowiednio 14%, 11% i 11% biurowców zostało wycofanych z użytku. W styczniu i lutym 2025 z rynku usunięto kolejne 20,7 tys. mkw., w tym siedzibę Citibanku przy ul. Piotrkowskiej w Łodzi. Nestety, wiele starszych obiektów przestaje odpowiadać oczekiwaniom najemców, którzy coraz częściej wymagają biur o wysokiej efektywności energetycznej, z otwartymi przestrzeniami, adaptowanymi do pracy hybrydowej i zgodnymi ze standardami ESG. Z perspektywy inwestorów i instytucji finansowych, starsze budynki stają się po prostu nieopłacalne – modernizacja bądź zmiana funkcji wydaje się jedynym kierunkiem.

Sektor biurowy i inwestycje

Mimo transformacji, sektor biurowy nie traci siły – wręcz przeciwnie. W 2024 roku odpowiadał za aż 1/3 wolumenu inwestycyjnego w Polsce o łącznej wartości 1,6 mld euro. Warszawa była ojczyzną 32 transakcji obejmujących niemal 50 budynków, natomiast na rynkach regionalnych sfinalizowano 15 projektów, wartych około 300 mln euro. Inwestycyjne perły Warszawy? Ghelamco niedawno ukończyło The Bridge (47 000 mkw.), a Echo Investment domknęło budowę Office House (32 000 mkw.) w kompleksie Towarowa 22. Studio A (25 400 mkw.) firmy Skanska oraz V Tower (32 700 mkw.) od Cornerstone mają zostać oddane do użytku do końca 2025 roku. W 2026 przybędą takie wieżowce jak Skyliner II (24 000 mkw., Karimpol) oraz VENA (14 500 mkw., PHN). Rok 2027 doniesie ukończenie futurystycznego kompleksu Upper One (Strabag), który dostarczy kolejne 32 700 mkw. Regiony nie pozostają w tyle. Poznański projekt AND2 realizowany przez Von der Heyden Group zapewni 36 500 mkw. powierzchni do 2026 roku. W Krakowie Echo Investment buduje WITA B&C (18 900 mkw.), zaś we Wrocławiu dobiega końca realizacja biurowca Swobodna SPOT I (16 200 mkw.). Katowice szykują się do oddania kompleksu Echo City 1&2 GPP Invest o powierzchni 17 700 mkw.

Rosnący optymizm i nowa era biur

Wzrost optymizmu widać również po stronie najmu. W I kwartale 2025 w Warszawie popyt na biura wzrósł o 16%, a na rynkach regionalnych aż o 27% rok do roku. Wśród zawartych umów aż 50% stanowiły nowe kontrakty, co dowodzi rosnącej elastyczności i adaptacyjności rynku oraz świadczy o sile odbicia po latach pandemii i niepewności ekonomicznej. Rynek biurowy w Polsce nie tylko nie gaśnie – zmienia się, ewoluuje i adaptuje do nowej epoki. Twarde liczby, gigantyczne inwestycje, przekształcenia budynków i zmiana mentalności inwestorów oraz najemców – wszystko to razem tworzy nowy pejzaż biznesowych i mieszkalnych metropolii. Rewolucja dopiero się zaczyna…