Obserwowana w Polsce dynamiczna ekspansja rynku nieruchomości handlowych jest w głównej mierze zasługą inwestycji w parki handlowe. Jak wskazuje Wojciech Jurga, Partner Zarządzający w firmie Scallier, w ciągu minionych pięciu lat ten format ewoluował z rynkowej niszy do pozycji lidera sektora retail, podwajając swoją obecność w kraju. Wszystko wskazuje na to, że wysoka dynamika nowych projektów zostanie utrzymana również w nadchodzących kwartałach.

Transformacja ta wynika z precyzyjnego dostosowania produktu do wymagań kapitału prywatnego, który obecnie stanowi główne paliwo rozwoju rynku. Parki handlowe charakteryzują się przejrzystą strukturą najmu, przewidywalnymi przepływami pieniężnymi oraz relatywnie niskim progiem wejścia – realizacja inwestycji jest możliwa już przy zaangażowaniu rzędu 10 mln zł. Eksperci Scallier wyliczają, że realna stopa zwrotu, zabezpieczona wieloletnimi umowami, kształtuje się na poziomie 7-8 proc. rocznie przed opodatkowaniem. Przy wykorzystaniu finansowania bankowego zwrot z zainwestowanej gotówki może wzrosnąć do kilkunastu procent. Stabilność przychodów wspierana jest przez coroczną indeksację czynszów opartą na wskaźnikach inflacji (na poziomie ok. 3,5–4 proc.) oraz optymalizację opłat serwisowych. Dodatkowym atutem jest potencjał wzrostu stawek czynszowych przy odpowiednio dobranym portfelu najemców.

Instytucje bankowe pozytywnie oceniają profil ryzyka tego segmentu, doceniając przede wszystkim wieloletnie umowy najmu denominowane w euro, podpisywane z ogólnopolskimi i międzynarodowymi sieciami handlowymi. Wobec nasycenia powierzchni handlowej w dużych aglomeracjach, nowe projekty koncentrują się obecnie w miastach powiatowych i mniejszych ośrodkach, liczących powyżej 15–20 tys. mieszkańców. Największym zainteresowaniem inwestycyjnym cieszą się działki o powierzchni 1–2 ha, posiadające dobrą ekspozycję i dostęp do dróg krajowych lub wojewódzkich. Scallier zauważa interesujący trend: właściciele gruntów coraz częściej sami zgłaszają chęć inwestowania na swoim terenie, zamiast jego sprzedaży. W takim modelu deweloper analizuje potencjał działki, zabezpiecza finansowanie i przeprowadza proces komercjalizacji oraz zarządzania, dostarczając inwestorowi bezobsługowy produkt finansowy.

Rekordowy rok 2025

Rok 2025 przyniósł bezprecedensowy wzrost znaczenia rodzimego kapitału. Wartość inwestycji w nieruchomości komercyjne na sześciu głównych rynkach Europy Środkowo-Wschodniej osiągnęła pułap 11,6 mld euro, z czego Polska wygenerowała aż 4,5 mld euro. Polscy inwestorzy ulokowali w sektorze około 860 mln euro, co stanowi rekordowe 20 proc. całkowitego wolumenu i oznacza wzrost o ponad połowę w ujęciu rocznym. Jest to wyraźny sygnał profesjonalizacji polskich podmiotów, które skutecznie operują w warunkach rynkowej niepewności.

Wzrost liczby sfinalizowanych akwizycji oraz transakcje portfelowe, takie jak sprzedaż Vendo Parków, potwierdzają wysoką płynność aktywów tego typu. Parki handlowe przyciągają nie tylko wyspecjalizowane fundusze, ale także zamożnych inwestorów prywatnych poszukujących alternatyw dla dotychczasowych form lokowania kapitału. Zdaniem przedstawicieli branży, jedyną istotną barierą hamującą szerszą instytucjonalizację krajowego kapitału pozostaje brak regulacji umożliwiających funkcjonowanie REIT-ów.

Solidne fundamenty

Polska, z perspektywy inwestora, wyróżnia się solidnymi fundamentami makroekonomicznymi, takimi jak dynamiczny wzrost PKB, niskie bezrobocie i rosnące wynagrodzenia napędzające konsumpcję. Mimo rekordowej nowej podaży, która w 2025 roku wyniosła około 500 tys. mkw., rynek parków handlowych wciąż charakteryzuje się bardzo niskim poziomem dostępnej powierzchni, co świadczy o efektywności tego modelu biznesowego.

Współczesne parki handlowe ewoluują, wykraczając poza funkcję prostych destynacji zakupowych. Nowo powstające obiekty, liczące od kilku do kilkudziesięciu tysięcy metrów kwadratowych, stają się lokalnymi centrami aktywności. Obok tradycyjnych operatorów spożywczych i dyskontowych, tenant-mix wzbogacany jest o rozbudowaną ofertę gastronomiczną, kluby fitness, placówki medyczne, salony beauty czy strefy rozrywki. Scallier, który rozwija również sieć parków handlowych w Rumunii pod marką Funshop Park, prognozuje dalszą, stabilną ekspansję tego segmentu w oparciu o silny popyt najemców i rosnący udział kapitału krajowego.